5p

Mi legyen a pénzünkkel? Tegyük állampapírba? Részvénybe? Ingatlanba? Kriptóba?
A befektetésektől a vagyonkezelésig - újra itt a Klasszis Klub Live!

Jöjjön el személyesen, találkozzon neves szakértőkkel vagy csatlakozzon online!

2024. március 27. 17:00

Részletek és jelentkezés itt!

A pár éve hatályba lépett új Ptk. egyik kevésbé ismert szabálya szerint ma már lehetőség van arra, hogy az ingatlan tulajdonosa szétválassza a földterület és a rajta álló épületek tulajdonjogát, és azokat külön ingatlanként kezelje vagy hasznosítsa. Az üzleti gyakorlat egyelőre óvatosan közelít a lehetőséghez: bár a tulajdonjogok megosztása akár az ingatlanfejlesztési, vagy a hitelfelvételi gyakorlatot rugalmasabbá teheti, egyelőre jogi bizonytalanságok hátráltatják a koncepció szélesebb körű elterjedését – írja összeállításában a Jalsovszky Ügyvédi Iroda.

Megnyílik egy új világ

A régi Ptk. alapelvként rögzítette, hogy az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg, és csak korlátozott körben, a föld tulajdonosától eltérő személy számára engedte meg, hogy az épületen önálló, azaz a földterület tulajdonjogától elváló tulajdonjogot szerezzen, és így a föld és a rajta álló épület vagy épületek külön-külön is eladhatóak, illetve megterhelhetők legyenek.

A 2014-ben hatályba lépett új Ptk. szakított a régi felfogással és lehetővé tette, hogy az ingatlan tulajdonosa bármikor úgy rendelkezzen, hogy a földje és az épülete, illetve a földön levő egyes épületei tulajdonjogát elválasztja, miközben valamennyi vagyonelem feletti külön tulajdonjogát megtartja.

Bihari Levente, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda ügyvédje szerint a tulajdonjog elválaszthatósága számos, korábban fennálló gyakorlati problémát megold. Mindig is kérdéses volt öröklés esetén, hogy egy adott ingatlant milyen módon osszanak fel az örökösök között. A legtöbb esetben az örökösök között közös tulajdon jött létre az ingatlanon – annak valamennyi hátrányával és nehézségével együtt. Ha az ingatlan több épületből vagy elkülöníthető részből állt, úgy elvileg lehetőség volt az ingatlanelemek fizikai megosztására, de erre csak az örökösök megállapodása esetén és hosszadalmas telekalakítással kerülhetett sor. Az új Ptk. orvosolja ezt a problémát, hiszen a földterület és a rajta álló épületek tulajdonjogát az örökhagyó még életében különválaszthatja, így az egyes épületek végül más-más örökös kizárólagos tulajdonába kerülhetnek. Emellett lehetősége nyílik arra is, hogy valamely örököse számára – aki a felépítményt vélhetően nem akarja használni – a föld tulajdonjogát hagyja, aki ezáltal a felépítmények tulajdonosától rendszeres földhasználati díjban részesülhet.

Rugalmasabb hitelfelvétel és fejlesztés

Az új szabályozás ezen kívül növeli a rugalmasságot hitelfelvételek és az azokhoz adott biztosítékok esetén. Lehetővé vált ugyanis, hogy a finanszírozó bank többé ne az adós teljes ingatlanára, hanem csak az azon álló épületre (vagy éppen csak az ingatlan alapjául szolgáló földterületre) jegyeztesse be a jelzálogjogát. Így az ingatlan fennmaradó része kikerülhet a terhek alól.

Nem utolsó sorban az új Ptk. szabálya jó lehetőséget biztosíthat az egy telken álló épületek különálló fejlesztésére is. Jelenleg ugyanis egyes ingatlantulajdonosok (sokszor maga az Állam) hatalmas, de az új Ptk. hiányában egyben nem, vagy csak nagyon körülményesen fejleszthető vagy értékesíthető ingatlanvagyonon ülnek. Az új Ptk. alapján azonban már nincs akadálya annak, hogy a földtulajdonos az egyébként egy telken álló épületeire külön-külön találjon vevőt, vagy a fejlesztő a saját földjén megvalósított épületeit akár egyesével értékesítse.

Jogi problémák azért akadhatnak

Mindaddig, amíg a föld és az épület bár külön ingatlanként, de mégis egy kézben marad, az osztott tulajdon léte nem igazán tud vitát generálni. Jogviták forrása lehet azonban, ha a tulajdonos az elválasztott épületet (vagy földet) ezt követően másra átruházza.

Különösen kérdéses, hogy ha a felek megállapodásban rendezik az épülettulajdonost ilyenkor minden esetben megillető földhasználati jog tartalmát (tipikusan a fölhasználati díj mértékét és a földhasználat pontos terjedelmét), úgy ez a megállapodás egy későbbi tulajdonosváltozás esetén is kötelező marad-e akár a föld, akár az épület új tulajdonosára nézve. Ugyan az új Ptk. szerint, ha a szerződés tényét az ingatlan-nyilvántartás tartalmazza, az a jogutódokat is köti, a jogirodalomban ennek ellenére még sincs egységes válasz a kérdésre.

Vitára adhat okot az is, hogy a jövőben a felépítmény tulajdonosa mennyire lesz képes önállóan, a földtulajdonos hozzájárulása nélkül értékesíteni az épületet. A Ptk. szerint ugyanis a felek előírhatják, hogy az épület eladásához a földtulajdonos hozzájárulása is kell, amelynek megadását az épület tulajdonosa akkor követelheti, ha az átruházás nem veszélyezteti az épülettulajdonos kötelezettségének teljesítését vagy az épület létesítésének célját. Ez a követelmény viszont túl általánosan lett megfogalmazva, amely számos vita melegágyaként szolgálhat.

Mit hoz a jövő?

Láthatóan a saját föld és épület megosztásának lehetősége egyelőre csak lassan terjed a gyakorlatban. Mivel azonban a tulajdon ilyen megoszthatósága jelentősen megnöveli a rugalmasságot ingatlanfejlesztések és értékesítések esetén, várható, hogy a jogi kérdések megválaszolását követően ez a megoldás egy valós és közkedvelt alternatíva lesz az ingatlanpiaci környezetben.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Agrár Valami mázsaszámra bűzlik Prágában
Privátbankár.hu | 2024. március 7. 13:02
Cseh gazdák trágyát szórtak kormányzati épületek elé Prágában csütörtökön, felújítva korábbi tiltakozásukat a cseh főváros utcáin.
Agrár Bortragédia Spanyolországban, 2,5 millió eurónyi italt tettek tönkre
Privátbankár.hu | 2024. február 20. 06:39
Öt tartály tartalma ment kárba, bosszú is állhat a háttérben.
Agrár Traktorok borították fel a menetrendet Prágában
Privátbankár.hu | 2024. február 19. 12:47
Fennakadásokat okozott a prágai közlekedésben hétfő reggel az a több száz traktor és más mezőgazdasági gép, amelyekkel a cseh gazdák vonultak be a mezőgazdasági minisztérium épületéhez, hogy felhívják a figyelmet az agrárium problémáira.
Agrár Csúcson az MBH AgrárTrend Index
Szirmai S. Péter | 2024. február 13. 18:42
Nyugodtabb évre számíthat 2024-ben a hazai agrobiznisz. Mintegy 2700 milliárd forintos pályázati forrás érkezik, kisebb az infláció, a jobb tervezhetőség javítja az agrárkilátásokat. Ez derül ki a kedden bemutatott MBH AgrárTrend Indexből.
Agrár Kevesebb pénzből is több profitot csinált a PepsiCo
Privátbankár.hu | 2024. február 9. 15:25
A PepsiCo Inc., a világ egyik legnagyobb üdítőital-gyártója csökkenő bevételről és növekvő profitról számolt be pénteken közzétett negyedik negyedéves pénzügyi jelentésben.
Agrár Blokádot építettek a lengyel gazdák
Privátbankár.hu | 2024. február 9. 13:30
Eltorlaszolták az összes lengyel-ukrán határátkelőt.
Agrár Kezdhetünk aggódni: az egekbe szállhat a csoki és a kakaó ára
Privátbankár.hu | 2024. február 9. 12:05
Egy év alatt megduplázódott a kakaóbab ára, és nem úgy tűnik, hogy itt a vége az áremelkedésnek.
Agrár Kemény félév előtt állnak az ukránok, egyre több orosznak nem tetszik a háború
Privátbankár.hu | 2024. február 6. 07:44
Az év első felében várhatóan folytatódni fog az ukrán hadsereg lőszerhiánya, mivel időre van szükség a nyugati és az ukrán fegyvergyártás felfuttatására. A második félévben enyhülhet a probléma.
Agrár Újabb adóterhet kaphatunk a nyakunkba
Szirmai S. Péter | 2024. január 31. 05:43
Az EU-illetékesek már komolyan tárgyalnak arról, hogy az European Green Deal és a fenntarthatósági stratégia következő állomásaként 2025-30 között bevezetik a 15 százalékos húsadót.
Agrár Megérkezett az áruházak polcaira az emberbarát édesség
Buksza blog | 2024. január 25. 15:29
Az édességekben használt kakaó alapanyagát termelő farmerek gyakran alig részesednek az óriási haszonból, amit az ezeket gyártó multik tesznek zsebre. Ők kaptak végre egy jó hírt.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG