Válság 2.0: Egyre több ingatlanalapunk táncol a fizetésképtelenség szélén

Eidenpenz József, 2012. május 29., 10:44

Meglehetősen aggasztó helyzetben van a hazai ingatlanalap-szektor: Az egyik kisebb ingatlanalapunk ingatlanait júniusban fogják elárverezni, a másik már csak a tulajdonosi csoport hiteléből képes kifizetni a kilépni kívánó befektetőit. Kettőt végelszámolnak, mert már több mint két éve vannak felfüggesztve, némelyiket pedig súlyos hitelterhek nyomasztják. Kétharmaduk veszteséges vagy alig van hozama.

Hirdetés

A múlt héten jelentették be, hogy a hitelező bank kitűzte júniusra a Mag Ingatlan Alap (jelenleg Carion Alapkezelő, korábban Macrogamma Alapkezelő) ingatlanjainak árverését. Az alapkezelő azt igyekszik majd a rendelkezésére álló jogi eszközökkel megakadályozni, mert attól tart, hogy így túl alacsony árak fognak kialakulni, ami nem szolgálja a befektetők érdekeit, kérdéses, hogy ez sikerül-e neki. Az alap részben a hitelek terhei, részben egy adóügyi vita, de főként nyilván a válság és ingatlanai leértékelődése miatt van bajban, ami vélhetően a megszűnéséhez vezet.

Nagy kérdés, a befektetők, köztük az állam mennyi pénzt fognak viszontlátni és mikor. A Macrogamma másik ingatlanalapja, a NAP nevű átadása másik alapkezelőnek tavaly nem sikerült, az alap felszámolása folyik. A cég honlapja nem működik, de a letétkezelő ING Bank friss bejelentése szerint itt is a hitelező bank árverezi az ingatlanokat június 22-én. Egy másik kisebb alap, a félmilliárdos Access Ingatlan visszafogott hitelállománnyal működik és likvid eszközei is vannak, de hozama erősen negatív a 2008-as válság óta.

Véres Valentin-nap a Reálszisztémánál

Kevésbé jutott el a nyilvánosság elé, hogy egy másik kisebb, magyar magánvállalkozások által kezelt ingatlanalap, az egyébként a legrégebbiek közé tartozó, 2000 októbere óta működő Reálszisztéma is bajban van. Február elején több oldalas rendkívüli tájékoztatót tett közzé, amiből kiderült, hogy igencsak megnövekedtek az alapnál a visszaváltási megbízások. Január 31-én a 666 millió forintos nettó eszközértékkel szemben 236 milliós összértékű visszaváltási megbízások álltak sorban, ez a tőke 35 százaléka. (A visszaváltásokat 90 forgalmazási nap – mintegy 126-130 naptári nap – határidővel teljesítik.)

Ingatlanalapok adatai






Alap neve Alaptípus Dátum Nettó eszk. 6 havi hozam 1 éves hozam 3 éves hozam 5 éves hozam



(millió forint)



Aberdeen Euró Ingatlan B nyilv. nyíltv. 2010.05.25 1 174 - - - -
Aberdeen Euró Ingatlan I nyilv. nyíltv. 2010.05.25 247 - - - -
Aberdeen Ingatlan nyilv. nyíltv. 2010.05.25 5 481 - - - -
Access Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 498 -7,81% -32,94% -18,78% -14,15%
Biggeorge's-NV 4. nyilv. nyíltv. 2012.05.23 2 940 -3,81% -1,39% -3,40% -
Budapest Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 1 595 -0,94% 0,27% 3,51% 0,64%
Carion Ingatlan zártk. zártv. 2012.05.23 10 167 0,01% 1,42% 7,31% 1,38%
CIB Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 1 587 -4,46% -5,17% -1,22% -3,64%
Diófa Ingatlan Befektetési Alap zártk. nyíltv. 2012.05.21 10 030 - - - -
Erste Euro Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 42 935 2,33% 4,40% - -
Erste Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 164 906 3,86% 7,27% 7,70% 7,81%
Európa Ingatlan A nyilv. zártv. 2012.05.23 17 023 0,64% 1,83% 0,98% -4,60%
FirstFund Ingatlan A nyilv. nyíltv. 2012.05.23 3 713 -15,34% -22,03% -7,44% -
Futureal 1. Ingatlan nyilv. zártv. 2012.04.30 8 050 - 12,04% 6,51% 10,94%
MAG Ingatlan nyilv. zártv. 2012.05.22 869 -10,96% -50,22% -22,24% -15,69%
Magyar Posta Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 32 157 3,57% 6,56% 6,82% 6,82%
MKB Ingatlan alapok alapja A nyilv. nyíltv. 2012.05.23 305 1,38% -13,46% -0,20% -3,09%
MKB Ingatlan alapok alapja IL nyilv. nyíltv. 2012.05.23 58 - - - -
N A P nyilv. zártv. 2012.04.27 255 - 23,32% -6,46% -
NAP B nyilv. zártv. 2012.04.27 105 - 41,72% - -
OTP Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 31 332 2% 3,28% 5,47% 2,25%
Quaestor I. Hazai Lakásalap nyilv. nyíltv. 2012.05.23 1 693 -0,87% -2,09% -4,14% -2,84%
Raiffeisen Ingatlan nyilv. zártv. 2012.05.23 55 853 1,06% 6,17% 8,08% 3,04%
Reálszisztéma Ingatlan nyilv. nyíltv. 2012.05.23 442 -17,93% -17,86% -8,12% -6,44%
Összesen:

393 415



Forrás: Bamosz-adatbázis.






Eközben a készpénzállománya gyakorlatilag elfogyott, és hitelkeretéből csak 78 millió forint maradt. Az alapnak hitelkeretet az alapító cégcsoport, a Reálszisztéma Kereskedelmi és Tőkehasznosító Kft. nyújtott. Mindettől bizonyára nem függetlenül a jelek szerint újraértékelték ingatlanállományát is, mert február 14-ről 15-re virradóra 18 százalékkal esett az egy befektetési jegyre jutó eszközérték (azaz az árfolyam) is. Az alap azóta az említett befektetőket vagy nagy részüket vélhetően kifizette, mert 442 millió forintra csökkent a vagyona.

OTP: jó nagy tőkeáttétel, szerény elvándorlás

Az OTP ingatlanalapja 2007-ben 140 milliárd forint felett is volt, ami a 2008-2009-es válságidőszakokban alaposan visszaesett. Azóta beállt egyfajta nyugalom, 2010 végén 34, 2011 végén 32, a napokban pedig 31,3 milliárd volt az alap nettó eszközértéke, a befektetők visznek el pénzt, de csak módjával.

Feltűnő a magas hitelállomány, a nettó vagyon 86 százaléka kötelezettség, 167 százaléka ingatlan, de van tartalék puffer is, április végén 15 százalék, ami 4,5 milliárd forint. Rövid távú likviditási gondjai tehát nincsenek, és az OTP-csoport tőkeereje miatt feltételezhető, hogy egy nagyobb befektetői rohamot is ki tudna állni.

Európa, Raiffeisen, a zárkózottak

Az Európa (Unicredit-csoport) és a Raiffeisen ingatlanalapok annak idején, 2008 végén annyira kifogytak a pénzből, hogy bár 2009 áprilisában a kiszállni kívánó befektetőket anyabankjuk kifizette, az alapok zárt végűvé alakultak, azaz lejáratig nem lehet visszaváltani a befektetési jegyeket. (Addig a tőzsdén lehet eladni, elég nyomott áron.) Ez haladék azonban hamarosan lejár, a Raiffeisennél 2013. április végén, az Európánál már idén október elején. Így nem mellékes, hogyan állnak most, tudnak-e majd fizetni, esetleg újabb hosszabbítást kérnek.

A Raiffeisennél az 56 milliárdos nettó eszközértékre 55 milliárdnyi ingatlan, 23 milliárdos hitel és 24 milliárdos betétállomány jutott, úgy tűnik, az összes hitelét vissza tudná fizetni, de nem teszi. Ennek oka lehet, hogy a lejáratra vagy esetleges nyílt végűvé alakításra készül, de esetleg az is, hogy a kamatkülönbséget igyekszik kihasználni. Betétállománya egy év alatt nőtt 13-ról 24 milliárdnyira.

Nem minden fenékig tejfel, ami német

Az Európa tavaly év végén 11 milliárdnyi hitellel rendelkezett, április végén pedig 19 milliárdhoz közelítő saját tőke mellett 25 milliárdnyi ingatlana és 2,5 milliárdnyi likvid eszköze volt. Tehát mindkettőnek vannak likvid eszközei, de elég sok nehezen mobilizálható, hitellel terhelt vagyonrésze is.

Nem csak mi vagyunk bajban ingatlanalapjainkkal: Miközben a német gazdaság nagyon jól teljesít a többi fejlett nyugati országhoz képest, az ingatlanpiaca nem igazán akar megjavulni, aminek egyik jó példája, hogy másfél tucatnyi német ingatlanalap van felszámolás alatt, vagy szüneteltetik a visszaváltásukat, ezek össztőkéje mintegy 24 milliárd euró. Amint arról beszámoltunk, köztük az egyikbe, a CS Eurorealba két magyar alap is fektetett (Aberdeen Ingatlan, Aberdeen Euró Ingatlan), így a német célponttal együtt két éve vannak felfüggesztve, és nemrég végelszámolásukról döntöttek.

Hogy valami jót is mondjunk

Hogy jó hírrel is szolgáljunk, a legnagyobb hazai ingatlanalap, az Erste Ingatlan és az Erste Euró Ingatlan (valamint az ezekre épülő Magyar Posta Ingatlan) továbbra sem küzd problémákkal. Hozamuk stabilan pozitív és sok befektetéssel versenyképes, hitelállományuk egészen minimális, nullához közeli, likvid eszközeik pedig majdnem a vagyon felére rúgnak (44, illetve 50 százalék körül voltak tavaly év végén). Így inkább ingatlan-pénziaci vegyes alapnak tekinthetők, ami elég nagy biztonságot jelent a vészterhes időkre. Még vásárolni is tudtak, tavaly a legnagyobb befektetésük a szegedi Napfény Park bevásárlóközpont volt.

Apró intő jel, hogy míg az Erste Euró Ingatlan mérete tavaly növekedett, az idén már visszaesett. A forintos Erste Ingatlan pedig a 2010 végi 191 milliárd forintról 164 milliárdra ment össze áprilisra, ennek is köszönhető az ingatlanarány emelkedése 32-ről 56 százalékra tavaly. (A likvid eszközök 129-ről 77 milliárdra csökkentek december végéig, 72-re április végéig.) Ezzel a pénzkivételi ütemmel minenesetre még nagyon sokáig, másfél-két évig sem lesz gondja.

Sok a mínuszos hozam

Az ágazat tovább tartó válságát jelzi az is, hogy bár likviditási problémákról több alapnál szó sincs, hozamuk nem túl fényes. A 19 különböző befektetésijegy-sorozatból nyolcnak volt negatív a hozama az utóbbi egy évben, további négynek pedig pozitív, de évi négy százalék alatti, amivel valószínűleg szintén nem túl elégedettek a befektetők.

Elméleti síkon sok szakember mondja, hogy a nyílt végű, tehát bármikor visszaváltható ingatlanalapok eleve elhibázott, rejtett konfliktusforrást jelentő konstrukciók. Az ingatlanok ugyanis hosszú távú, több éves, de néha esetleg évtizedes befektetések, amit rövid távú likvid, folyószámlaszerű forrásokból finanszíroznak. A nyílt végű alapok bármikori pénzzé tétele és a nehezen értékesíthető ingatlanok között olyan alapvető feszültség van, ami bármikor a felszínre törhet, főleg krízishelyzetekben.

Globexék már megmutatták

Eddig két olyan befektetési alap volt Magyarországon, amelyek kifejezetten csődbe mentek és végelszámolták azokat, a kilencvenes évek végén a zárt végű Rezidencia I. és II. ingatlanalapok, de teljesen más okokból. Ezek felszámolásából a befektetők csupán a névérték 2-4 százalékát látták viszont, de ott kifejezett károkozás történhetett, az alapot kezelő Globex-csoport vezetői – ha nem is kifejezetten ezért – ültek is jó pár évet. Azóta nagy változáson mentek át a jogszabályok, az ellenőrzés, talán csökkent annak a veszélye, hogy hasonló történhessen.

Annak idején a Lehman-válság kitörésekor, 2008-ban átmenetileg az egész hazai ingatlanalap-szektor visszaváltását felfüggesztették, mivel a befektetők tőkekivonása pánikszerűvé kezdett válni, és több alap a fizetőképessége határára ért. Később egy részüknél ezt feloldották, néhány alap pedig zárt végűvé alakult, határozott futamidővel. De ezeknél az anyabank többnyire kifizette a kilépni kívánókat.

 

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés
Hozzászólások : 0 db Hozzászólok »
Szóljon hozzá - számít a véleménye!

Címlapon

Nem lesz boldog a forint karácsonya? Gyatrán indult ez a hét is

2014. december 22., 11:21
Nem lesz boldog a forint karácsonya? Gyatrán indult ez a hét is

A rubel erősödéséből nem tudta kivenni a részét a forint. Nem elég, hogy a múlt hét végén nem sikerült a forintnak korrigálnia az orosz hatás miatt elszenvedett zuhanást, de még ez a hét is gyengüléssel indult.

Hirdetés

Mi történt az elmúlt órákban?

AJÁNDÉK OKOSTELEFON

DíjNullázó Plusz Számlához új ügyfelek ajándék okostelefont kaphatnak!
(x)


Tipp

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

Utánajártunk

Facebook

Szavazás

Ön szerint kiknek kellene kötelezővé tenni a drogtesztet?

Hirdetés
Hirdetés