8p
Miközben a lakásvásárlási kedv egyre nő, ez elsősorban a használt lakások piacát érinti. Újépítésű ingatlanokat ugyanis alig találni a kínálatban, pedig kereslet lenne rájuk. Az ingatlanfejlesztői aktivitás azonban a biztató jelek ellenére továbbra is gyenge. Egy újépítésű ingatlanokat érintő áfa-csökkentés segíthetne a helyzeten.
Lakóépületek a dél-pesti Duna parton. MTVA Fotó: Váli Miklós

Egyre többet hallani panaszként az ingatlanpiaci szakemberek részéről azt, hogy miközben masszív igényt érzékelnek vásárlói részről újépítésű ingatlanokra, addig a kínálatban alig szerepelnek ilyen típusú lakások.

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője az okokat sorolva elmondta, hogy gyenge a vállalkozói kedv, többek között a túl magas áfa-tartalom és egyéb, fejlesztéseket érintő jelentős költségek miatt, melyet a vállalkozók nem tudnak áthárítani a vevőkre. Emiatt a nyereségük minimális, olyannyira, hogy általában nem is tartják érdemesnek belevágni építkezésekbe. Kivételt ez alól talán csak a prémiumkerületek jelenthetnek, azaz egyes budai kerületekben, esetleg a XIII., XIV. kerületben tudnak elfogadható nyereséget realizálni a beruházók.

Óvatosan az újlakás-vásárlásokkal

Ennek ellenére persze találkozhatunk fejlesztésekkel más, külső kerületekben is, akár családi vagy ikerházakról, akár néhány-lakásos társasházakról is legyen szó. Véleménye szerint azonban ezek a projektek sokszor nagyon ingatag lábakon állnak, ráadásul egy-egy projekt esetleges csődje nem csak magukat a vállalkozókat érinti, hanem az esetlegesen előleget fizető vásárlókat is.

Balla Ákos szerint az említett beruházások mögött sok esetben nem profi kivitelezők állnak, hanem olyan kisvállalkozók, akik nem fizetik be az áfát, és egyébként is alacsony az adófizetési hajlandóságuk, illetve nem okoz számukra gondot, hogy könnyedén megszűnjenek, eltűnjenek, maguk után hagyva néhány csalódott és bajba jutott vevőt.

Mivel jelenleg óriási az igény az újépítésű lakásokra, így ezekre a beruházásokra is lesz kereslet, azonban azoknak a vásárlóknak, akik ilyen bizonytalan hátterű projektekben vásárolnak ingatlant, számolniuk kell azzal, hogy nem feltétlenül fognak kulcsot is kapni az adott lakáshoz. Vagy ha ez meg is történik és beköltözhetnek, a garanciális igényeikről szinte biztosan lemondhatnak - hangsúlyozta Balla Ákos.

Budán már beindultak a fejlesztések, de lehet ez még jobb is

Dél-Budán jelenleg igen jelentős az érdeklődés az építési telkek iránt, ami az ingatlanpiac beindulásával áll összefüggésben - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki hozzátette, hogy habár kifejezetten nagybefektetők is érdeklődnek a budai telkek iránt, a XI. kerületben nagyon kevés a komoly, több százmillió forintos, társasházi projektek fejlesztésére alkalmas telek.

Jellemző megoldás a XI kerületben, hogy régi épületeket bontanak el, és annak a helyén próbálnak meg felépíteni - már ha az övezeti besorolás megengedi - egy minimum hatlakásos társasházat, hiszen az igény errefelé is óriási az újépítésű ingatlanok, ezen belül elsősorban a társasházi lakások iránt. Egy-egy társasház megépítése egyébként a vállalkozók számára is jobban megéri, hiszen ezek esetében gyorsabban, nagyobb nyereséget realizálhatnak. Ugyanakkor persze családi házak, ikerházak építésével is találkozhatunk a kerületben, elsősorban Kelenvölgyben és Albertfalván, de ezek száma kisebb - tette hozzá Nagy Csaba.

Mivel a növekvő fejlesztési kedv ellenére a kereslethez képest még mindig kevés az újépítésű ingatlan, ezért az árak az egekbe szöknek. Kelenvölgyben például egy újépítésű, “normális kivitelezésű” társasházi lakás esetében a négyzetméterárak elérhetik a 600-700 ezer forintos szintet. És ez még nem a luxuskategória, tehát nem luxusminőségű ingatlanokról beszélünk, ennek ellenére ezeket az összegeket hajlandóak megfizetni a vevők - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Családi házak esetében valamivel alacsonyabb szintről indulnak az árak: 380-400 ezer forint környékéről négyzetméterenként - ami természetesen alapterület-függő is. A legkeresettebb és legdrágább kategória a 120-150 négyzetméteres, amerikai konyhás, három hálószobás ház. Újépítésű családi házból azonban nagyon kevés van a piacon, elsősorban azért, mert a telek rendkívül drága, akár vállalkozó, akár magánszemély vásárolja azt. Egy 500 négyzetméteres telek akár 40 millió forintba is kerülhet, amihez hozzájön még a felépítmény ára, aminél kérdés, hogy milyen minőségű alapanyagokból épül fel.

Jellemző egyébként, hogy míg a XI. kerületi telkek és újépítésű ingatlanok iránt jelentős az igény, és ugyanezt érezni Budafokon is, addig a jóval távolabb eső és mérsékeltebb presztízsű Nagytétény esetében már egy sokkal nyugodtabb ingatlanpiacról beszélhetünk. Nagytétényen belül inkább csak a Campona környéki rész a keresett. Aki tehát valóban olcsón  szeretne családi házat vásárolni, annak megfelelő választás lehet Nagytétény külső része, ahol ugyan a “madár sem jár”, de egy csendes, mégis kulturált környék.

Nagy Csaba végül megjegyezte, hogy habár a fejlesztések beindultak az elmúlt hónapokban, a magas áfakulcs még mindig egy komoly visszatartó erő. Egy építkezés minden fázisában megjelenik a magas áfa. A beharangozott áfacsökkentés - melyről egyelőre zajlanak még az egyeztetések a minisztériumban - reményei szerint beindíthatja a fejlesztéseket, és így végre az ingatlanközvetítők kielégíthetik az újépítésű ingatlanok iránt felduzzadt igényeket.

De mi a helyzet a pesti oldalon?

Sebestyén Tamás a XIV. és XVI. kerületi Balla Ingatlaniroda vezetője ugyancsak azt tapasztalja, hogy jelentős a kereslet az újépítésű ingatlanok iránt, melyet a kínálat érezhetően nem tud kielégíteni. Ő is azt hangsúlyozta, hogy míg pár évvel ezelőtt szó szerint “nulla darab” új beruházással lehetett találkozni, most egy-egy ilyen időnként felbukkan a piacon.

A XIV. kerületben ezzel együtt is jelenleg rendkívül kevés, mindössze néhány társasház-beruházás található, de a fejlesztéseket itt megnehezítik az elmúlt években rendkívüli módon megszigorodott építési szabályok is. Ezeket a szabályokat azért hozták meg, mert a korábbi ingatlanpiaci láz során a kerületben eltűntek a zöldterületek, és minden beépíthető négyzetmétert be is építettek. Most már talán csak azok az építkezések zajlanak vagy fejeződnek éppen be, melyek még korábban, az enyhébb szabályozás révén kaptak zöld jelzést. Nagyobb beruházásra így csak egy-két példát tudott mondani, és inkább kisebb, 8-12 lakásos társasház-építkezések a jellemzőek elszórva a kerületben.

A XVI. kerületben még annyi társasház-fejlesztéssel sem találkozhatunk, mint Zuglóban. Itt elsősorban kertkapcsolatos ikerházak, családi házak építése zajlik nagyobb számban. A vállalkozók most is keresik a telkeket, a lebontandó, régi építésű kockaházakat, melyek helyén aztán felhúznak egy-egy sorházat, ikerházat. Ezekre aztán 30-40 millió forintért találnak is vevőt. A használt családi házakra egyébként ugyanilyen árakon mutatkozik kereslet, a különbség csak annyi, hogy míg a régi családi házak nagyobb alapterületűek, és önállóan állnak egy-egy nagyobb telken, addig a kisebb alapterületű, újépítésű ikerházakhoz vagy sorházakhoz jóval kisebb, 200-300 négyzetméteres kert kapcsolódik csak.

Áremelkedés egyébként az utóbbi hónapokban nem csak a társasházi lakásokat, panellakásokat érintette a két kerületben, hanem a családi házakat is. Ezzel együtt is leginkább az előbb említett 30-40 milliós, maximum 50 milliós házakra van csak kereslet, ennél magasabb összegekért nagyon nehéz lehet ingatlant eladni. 80-100 milliós házakat hiába építenek fel, hiába geotermikus a fűtés és vannak ezek ellátva minden luxussal, mégis minimális a kereslet irántuk.

Sebestyén Tamás szerint az újépítésű ingatlanokért sem nagyon hajlandóak az emberek többet fizetni, így egy esetleges áfa-csökkentés segíthetne valamelyest a beruházások élénkítésében. A vállalkozói panaszok egyébként rendre arról szólnak, hogy nagyon megemelkedtek a költségek, az anyagár, a munkadíjak, az engedélyezések árai, melyek miatt sokszor nem éri meg belevágni a fejlesztésekbe.

Jól látszik ez azon, hogy míg a kerület frekventáltabb részein nagyobb lendülettel vágnak bele egy-egy bontásba is a vállalkozók, hogy a bontás költségével is megemelt árat végül megfizettessék a vevővel, addig az agglomeráció felé haladva, a rosszabb infrastruktúrájú területeken a már régóta üresen álló telkek csak jóval lassabban épülnek be. Vagyis érezhető, hogy ezeken jóval kisebb hasznot tudnak elérni a beruházók, ha egyáltalán tudnak.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG