7p
Nem olyan egyszerű most már ingatlant eladni, mint néhány hónappal korábban a külső pesti kerületek ingatlanpiacán. Az árak korábbi emelkedése láttán egyre többen próbálkoznak meg saját maguk az értékesítéssel, ez azonban sok esetben komoly csalódásokhoz vezet. A Balla Ingatlanirodák a XVII. és XVIII. kerület piacán keresztül nézte meg, hogy mi újság most az ingatlan adás-vétel háza táján.

Mérséklődött a keresleti piac az év első hónapjaiban, azaz kevesebb a vevő, kiegyenlítettebbé váltak a viszonyok.

A gyengülő kereslet és a magas szinten álló árak miatt viszont hosszabbá vált az értékesítési idő. Ez pedig azt jelenti, hogy kicsit könnyebb lett az ingatlankeresés, de ugyanennyivel nehezebb az eladás.

Szinten maradó árak

Az árakra egyelőre a stagnálás a jellemző, ugyanakkor Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. és XVII. kerületi irodájának vezetője szerint a panellakások, valamint az 50-80 négyzetméteres, régebbi építésű házak ára a XVII. kerületben még akár minimális emelkedést is mutathat a kialakult hiány miatt. Ezzel szemben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője a panellakásoknál már némi árkorrekciót érzékel a korábbi csúcsokhoz képest.

Mint mondta, a négyzetméterárak panellakások esetében Pestszentlőrincen és Pestszentimrén 210-315 ezer forint között változnak, vagyis a szórás elég nagy. A kisebb lakások ára négyzetméterre vetítve 20-30 százalékkal magasabb a fenntartási költségek különbsége miatt. Hiszen míg egy kis, 35 négyzetméteres lakás rezsije 25-30 ezer forintból is kihozható, addig egy 53 négyzetméteresé havonta akár 40-45 ezer forintba is kerülhet.

Nincs igazán különbség a panelprogramos, külső szigeteléssel ellátott, korszerűsített lakások hirdetési árai, és a komolyabb felújításon át nem esett panelek hirdetési árai között. Véleménye szerint ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem veszik figyelembe az árazás során ingatlanuk külső adottságait. A vevők viszont annál inkább. Így aztán alaposan megnyúlhat az eladási idő, ezért is lehet fontos egy szakértő ingatlanközvetítő igénybevétele az eladásnál, illetve a lakás árazásánál. De van egy másik oka is.

Megijedt tulajdonosok

Egyre nő az aránya a tulajdonosok által meghirdetett ingatlanoknak, azaz olyan lakásoknak, amelyet nem ingatlanirodák próbálnak eladni. Pedig abban a helyzetben, amikor a kereslet csökken, a kínálat nő, és így az árak már nem igazán emelkednek tovább, egyre nehezebbé válik az eladás, különösen az ingatlanpiacon gyakorlattal nem rendelkező eladók számára.

Ezt persze észlelik egy idő után maguk az ingatlantulajdonosok is, és azt a téves következtetést vonják le belőle, hogy most már csak lényegesen kevesebbet hajlandók a vevők fizetni az ingatlanokért. Így egy-egy dörzsöltebb ajánlattevőnek végül áron alul adják el a lakásukat.

Az ingatlanközvetítő szerint az alku mértéke most igen széles skálán szóródik, átlagról nem is igazán érdemes beszélni. Függ attól, hogy mennyire pontos az irányár, és hogy mennyire jól tárgyal, alkudozik a vevő, illetve az eladó.

Találkozhatunk alku nélkül eladott lakásokkal, de akár 20 százaléknál nagyobb árcsökkentéssel is. Szerinte egy jól árazott ingatlan esetében általában 0-5 százalék közötti, ritkábban esetben 5-10 százalékos alkukról beszélhetünk, míg Kántor Istvánné szerint, ha az átlagot tekintjük, akkor azért csekély mértékű alukat láthatunk.

Inkább csak a telkek piacát mozgatta meg a CSOK

Mivel a média sokat foglalkozik a CSOK-kal, így az emberek tisztában vannak a lehetőséggel, még ha a feltételeit nem is ismerik pontosan. A XVII. kerületben rendkívül csekély a hatása, mert nem nagyon találhatók itt újépítésű ingatlanok. A XVIII. kerületben eddig mindössze egy-két olyan ügyféllel találkozott az ingatlanközvetítő, aki igénybe vette használt ingatlan vásárlásánál, akkor is csak két gyerekre.

MTI Fotó: Mohai Balázs

A CSOK elsősorban a telkek árát mozgatta meg ezekben a kerületekben, illetve azt is lehet mondani, hogy az eddig eladhatatlan telkek ennek hatására eladhatóvá váltak. Még kedvezőtlenebb fekvésű telkek is elkeltek a támogatás megjelenésének köszönhetően, azonban mára ez a hullám elcsitult, ha teljesen nem is szűnt meg.

Jelentős áremelkedés következett be a telkek piacán. Ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy ennek hatására azok is árat emeltek, akiknek bár belterületi, de beépítés szempontjából használhatatlan, keskeny telkeik vannak. Pedig van olyan telek, melyre most sem lehet vevőt találni.

Megfogyatkoztak a befektetők

A készpénzes befektetők jelenléte is inkább a telkeknél volt érezhető, a lakóingatlanok piacán lecsökkent már a számuk a magas árak miatt. Akik maradtak, azok az alkalmi vételre várnak. Kántor Istvánné szerint egyre jelentősebbnek tűnik az előtakarékoskodás segítségével vásárolt ingatlanok aránya, vagyis a lakástakarékpénztári lehetőségek igénybe vétele.

Természetesen a vevők nagy része készpénzzel vásárol, de úgy, hogy eladja a lakását, és ennek árát felhasználva vásárol másikat.

A legkeresettebb méretek és típusok

A legkelendőbb típus még mindig a panellakás, hiszen ez az, ami megfizethető a legtöbb ember számára. Ugyanakkor 10 millió forint alatt már panelgarzont sem könnyű találni. A panelek mellett persze népszerűek az újszerű, vagyis 2000 után épült téglalakások, mindenféle méretben. Ilyenek a XVIII. kerületben a Szent Lőrinc sétányon, a Napsugár lakóparkban, a Királyhágó lakóparkban, a Lőrinc liget lakóparkban és a Gesztenyés lakóparkban találhatók.

A közelmúltban az alábbi kerületek ingatlanpiacait mutattuk be részletesebben:

VII., VIII. és IX. kerület >>
X., XIX. és XX. kerület >>
XI. és XXII. kerület >>
V. és a XV. kerület >>
XIII. kerület  >>
III. kerület, Belbuda >>
XIV. kerület >>
XIV. kerület >>

A XVII. kerületben a legkeresettebb típus a CSOK miatt az újépítésű, 90 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes családi vagy ikerház, de ilyet nem nagyon találni a piacon. Ezért a vevők sokszor beérik a 60 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes, masszív, 1960-1990 között épült téglaházakkal is. Kántor Istvánné szerint ezeknél négyzetméterárat nem érdemes meghatározni, mert sokszor egy 200-300 ezer forintos négyzetméterár esetén 10 milliós felújítással kell kezdeni, hogy beköltözhető legyen az ingatlan. Rácz Gyula László arra is felhívta a figyelmet, hogy a családi házaknál még mindig nagyon sok a túlárazás, amit torzítja a piac képét.

Sok a túlméretezett, korszerűtlen ház. Az ilyen ingatlanokra azonban csekély a kereslet, mivel a vevők nem akarnak jelentős időt és pénzt áldozni felújításokra. És még ha sikerül is eladni, nagyon nehéz az eladónak egy megfelelő, kisebb és olcsóbb ingatlant találni kerületen belül. Utóbbi azért lényeges, mert a kerületi lakosok kerületen belül szeretnek költözni.

És a jövő

Kántor Istvánné szerint a magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedés már nehezen képzelhető el. Mint fogalmazott: lassan értelmezhetetlen az aránytalanság, hiszen egy 50 négyzetméteres panel már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Elmozdulást az új építkezések hoznának, de egyelőre nagyon lassú a választék bővülése, így még inkább az egy helyben toporgás a jellemző.

Rácz Gyula László sem lát olyan jeleket, melyek nagyobb változásokra utalnának a kerületben, így például nincs komolyabb építkezés, ami hirtelen változásokat eredményezhetne. Stagnálás vagy lassú árváltozás persze előfordulhat bármelyik irányba.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Most is a Covid alatt kialakult költsége van egy üzletnek a plázákban
Mester Nándor | 2024. február 28. 18:59
Stabilizálódtak az üzlethelyiségek összköltségei a bevásárlóközpontokban. A legjobb központokban szinte alig van kiadatlan ingatlan, de a bérlők egyelőre lanyha forgalomról számolnak be, ami hatással van az üzlethelyiségek értékére is - derül ki sorozatunk mostani részéből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG