Hirdetés
Hirdetés

Más telkére építkeztem – kié az ingatlan?

2017. április 19., 13:05

Mi a következménye, ha valaki más tulajdonában lévő ingatlanon építkezik? Megszerzi-e az épület vagy akár a telek tulajdonjogát? És egyáltalán kaphat-e építési engedélyt az, aki nem igazolja az építési jogosultságát?

Az idegen ingatlanon történő építés szabályait a Ptk. a ráépítés címszó alatt tárgyalja. A ráépítési ingatlanok esetében ún. eredeti szerzésmódot biztosíthat, lényege pedig az, ha valaki saját anyaggal építkezik idegen földre. A ráépítés következményeit elsősorban a felek (a földtulajdonos és az építkező) megállapodása határozza meg, amelyben szabadon rendelkezhetnek az épület és a föld tulajdonjogának sorsáról. Amennyiben a felek nem szabályozzák az épület és a föld tulajdonjogát, a Ptk. törekszik véglegesen rendezni a felek közötti tulajdonviszonyokat – hívja fel a figyelmet közleményében a KCG Partners Ügyvédi Társulás.

Az elsődleges rendező elv az építmény és a telek értékviszonya, azonban a törvény által megállapított következményeket meghatározza a ráépítő jó- vagy rosszhiszeműsége,továbbá az is, hogy a tulajdonos tiltakozott-e időben az építkezés ellen vagy sem.

Hirdetés

A Ptk. szerint ugyanis abban az esetben, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, jóhiszeműen idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, aki köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek vagy - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására. A ráépítő szerzi meg ugyanakkor a földnek vagy a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek vagy a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő az épület tulajdonjogát szerezte meg, ebben az esetben a ráépítőt a földre használati jog illeti meg.

„Rosszhiszemű ráépítés esetén és abban az esetben, ha a földtulajdonos a ráépítés ellen olyan időben tiltakozott, amikor a ráépítőnek az eredeti állapot helyreállítása még nem okozott volna aránytalan károsodást, a túlépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni. A ráépítő akkor minősül rosszhiszeműnek, ha az építkezés megkezdése előtt tudta vagy a körülmények alapján tudnia kellett volna, hogy az építés a tulajdonos tulajdonjogát sérti” – fejti ki Gálik Gabriella ügyvéd, a KCG Partners részéről.

Ha tehát a felek nem állapodnak meg az épület és a telek tulajdonjogának rendezéséről, a Ptk. alapján az alábbi esetek jöhetnek létre:

  • a földtulajdonos tulajdonjoga gyarapszik az épülettel, mint növedékkel, vagy
  • a ráépítő szerzi meg a föld tulajdonjogát, vagy
  • az épület és föld tulajdonjoga elválik úgy, hogy az épület nem válik a föld alkotórészévé, hanem attól különálló, a ráépítő tulajdonában lévő ingatlan lesz, vagy
  • közös tulajdonra való ráépítés esetén módosulnak a közös tulajdon arányai.

A korábbi bírói gyakorlat kimondta azt is, hogy a ráépítés az építkező tulajdonszerzését egyébként csak akkor idézheti elő, ha az építmény tartós fennmaradásra alkalmas.

Mi az a hozzáépítés?

A Ptk. ismeri továbbá a „hozzáépítés” fogalmát is, amelyről akkor beszélhetünk, ha valaki saját anyagával jóhiszeműen a más tulajdonában levő épülethez hozzáépít, és ezzel az ingatlan értékét jelentősen növeli. Ebben az esetben az építő és az épület tulajdonosa eltérő megállapodásának hiányában közös tulajdon keletkezik. Az egyes tulajdoni hányadok mértékét az egész ingatlan és a hozzáépített rész értékének a hozzáépítés befejezésének időpontja szerint meghatározott arányában kell megállapítani. A rosszhiszemű hozzáépítésre pedig a rosszhiszemű ráépítés szabályait kell megfelelően alkalmazni.

Építési jogi szabályok – az építési jogosultság igazolása

A Ptk. mellett érdemes megvizsgálni az idegen ingatlanra történő építkezés építési jogi szabályait is. A kérdés az, hogy hogyan fordulhat elő a ráépítés a telek tulajdonosának tudta nélkül, azaz kell-e igazolni az építési jogosultságot az engedélyezési eljárásban vagy azután.

2013. január 1-től az Építési törvény a következőképpen rendelkezik: építésügyi hatósági engedély törvényben, kormányrendeletben meghatározottak szerint akkor adható, ha a kérelem és mellékletei, valamint a kérelmezett tevékenység megfelel a jogszabályokban meghatározott szakszerűségi követelményeknek. Jelenleg az Étv. tehát nem tartalmaz olyan rendelkezést, amely az építési jogosultság igazolására vonatkozna.

Az építésügyi hatósági eljárásokról szóló 312/2012. számú Kormányrendelet az építési jogosultság igazolására idegen ingatlanon történő építési tevékenység végzésére vonatkozóan- a korábbi rendelettel ellentétben - már nem tartalmaz szabályokat. Idegen tulajdonban lévő ingatlanon történő építési tevékenység esetén az építési jogosultság igazolásának kötelezettsége megmaradt azonbannéhány sajátos építményfajta, pl. erőművekéselektronikus hírközlési építmények tekintetében. Az építési engedélynek vagy a bejelentésnek az általános építmények körében tehát nem feltétele, hogy az építtető az építési jogosultságát igazolja a hatóság előtt, és a hatóság azt nem is vizsgálja, vizsgálhatja.

Az építőipari kivitelezési tevékenységről szóló 191/2009. Kormányrendelet azonban úgy rendelkezik, hogy az általános építmények körében, ha az építtető nem az építési tevékenységgel érintett telek, építmény vagy építményrész tulajdonosa, az építési munkaterület fővállalkozó kivitelező részére történő átadását a telek, építmény, építményrész tulajdonosának külön nyilatkozatban kell tudomásul vennie és azt az építési naplóhoz csatolnia. Ilyen nyilatkozat hiányában az építési munkaterület nem adható át a fővállalkozó kivitelező részére, az építési napló nem nyitható meg és a kivitelezés nem kezdhető meg.

„Az engedélyezési eljárásban történő benyújtás helyett tehát az építési napló részévé kell tenni az építési jogosultság igazolását. A tapasztalatok azonban azt mutatják, hogy az építési naplóba való feltöltés követelménye könnyebben „kijátszható”, mint a korábbi követelmény, amikor az engedélyezési eljárás része volt az építési jogosultság vizsgálata. Ez a körülmény fokozott éberséget követel a telektulajdonosok részéről” – fejti ki a szakértő.

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés

Címlapon

Te hova mész üdülni? Így nyaralnak a magyarok

Te hova mész üdülni? Így nyaralnak a magyarok

Hosszabb időre, főleg tengerpartra mennek a magyarok, ha külföldi nyaralásról van szó. Ugyanakkor óvatosabbak is lettek a nyaralók az utóbbi években, ami egyrészt jelenti a fő utazási célpontok megváltozását és az utasbiztosításra költött díjak növekedését. De pontosan hova és mennyi időre utaznak idén a magyarok? Melyek a kedvelt desztinácók? Mire figyelünk, ha biztosítást kötünk? Mennyire van elkésve, aki most szeretné megtervezni nyaralását?

Hirdetés
Hirdetés

További cikkek

Hirdetés
Hirdetés

Napi kommentár - videó

Utánajártunk

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

Powered by Saxo Bank

Heti várható események, adatok

  • június 26
    IFO üzleti hangulatindex - június
    június 27
    ÁKK: 3 hónapos diszkont kincstárjegy aukció, 15 mrdFt
    Ipari vállalatok profittömege - május
    S&P/Case-Shiller házárindex - április
    Conference Board fogyasztói bizalmi index - június
    június 28
    KSH: Foglalkoztatottság - március-május
    KSH: Munkanélküliség - március-május
    ÁKK: 2026/D államkötvény csereaukciók, 2019/A - 20 mrdFt és 2019/C - 20 mrdFt
    Jelzáloghitel igénylések - június
    Függőben lévő lakásértékesítések (év/év) - május
    június 29
    Kiskereskedelmi forgalom (év/év) - május
    Fogyasztói árindex (év/év, előzetes) - június
    Fogyasztói bizalom (végleges) - június
    GDP (negyedév/negyedév, évesített, végleges) - 2017 Q1
    Tartós és friss munkanélküli-segély kérelmek
    Nike - 2017 Q4
    június 30
    KSH: Ipari termelői árak - május
    KSH: Külkereskedelmi termékforgalom (második becslés) - április
    MNB: Pénzügyi számlák - 2017 Q1
    MNB: Befektetési alapok mérlege - május
    Munkanélküliségi ráta - május
    Fogyasztói árindex (év/év) - május
    Szolgáltatóipari és feldolgozóipari BMI - június
    Munkanélküliségi ráta - június
    GDP (év/év, végleges) - 2017 Q1
    Fogyasztói árindex (év/év) - június
    Chicagói beszerzési menedzser index - június

Szavazás

Ön szerint hogyan kellene hívni a 2018-as költségvetést?