Hirdetés

Mélyrepülés után: mi támaszthatta fel a lakáspiacot?

2012. június 22., 11:40

Az elmúlt 3 év ingatlanpiaci mélyrepülését követően 2012 intenzívebb, 100-110 ezer körüli forgalmat ígér. A prognózis ugyan messze elmarad a válság előtt nagyságrendtől, mégis 10-20 százalékos növekedést mutat. Érdemes ugyanakkor feltenni a kérdést, hogy mi állhat a lehetséges trendforduló mögött.

A Duna House elemzése szerint a lakásvásárlási, építési kedvet elsősorban a hitelezés tudja ösztönözni, melyre igen jó példa mutatkozott 2003-2008 között, amikor a folyósított lakáscélú hitelek és támogatások mértéke többnyire bőven meghaladta a 500 milliárd Ft-ot éves szinten és ehhez további támogatások is rakódtak.

Az adatok alapján a lakossági hitelezésben egyelőre semmiképp sem látható olyan változás, amely indokolhatja a forgalom bővülését. A bankadókkal sújtott pénzintézeti szektor egyelőre kivár és igyekszik a veszteségek csökkentésére koncentrálni. A kormány által tavaly kidolgozott kamattámogatott lakáshitelek sem jelentek meg a kínálatukban, ugyanis az ott megfogalmazott kamatelvárás nem motiváló számukra. Vagyis a kamat jelenlegi felső korlátja 10,5 százalék körül lenne, szemben a legolcsóbb fix kamatperiódust kínáló lakáscélú hitelekkel, amelyek jelenleg inkább a 12 százalékot közelítik meg.

A mikrohitel program enyhe lökést adhatott

Az elemzés szerint van azért egy apró felhajtóerő, mégpedig a KKV-kat segítő Új Széchenyi Kombinált Mikrohitel Program, amely EU-s forrásból 2012-ben már 30 millió Ft-ig igényelhető, akár ingatlanvásárlásra is. Ebből 10 millió Ft vissza nem térítendő támogatás, a többi pedig kamattámogatott hitel. A fővárost és Pest megyét lefedő közép-magyarország operatív program kiírásában a mikrovállalkozások által benyújtott igénylések összege már márciusban elérte az eredetileg a célra elkülönített hatmilliárdos értéket, vidéken pedig közel 19 milliárd forint értékű igénylést érkezett be júniusra. A keret ugyan kimerült, de május közepén megjelent egy kormányhatározat, mely szerint az operatív programok egyes prioritásainak hazai társfinanszírozási keretének növeléséről szóló jogszabály idén 8,75, jövőre pedig 3 milliárd forinttal növeli meg a keretet.

Hirdetés
Matolcsy György korábban elmondta, hogy az első otthonteremtési program, melynek a szocpol és az államilag támogatott forinthitel képezte a részét kudarcot vallott. Így egy új otthonteremtési program indítása is terítéken van. Részletek>>

Másik jelentős felhajtó tényező lehetne a vissza nem térítendő állami támogatás. A szocpol néven ismert támogatási forma a 2000-es évek közepén már valós segítséget jelentett és ösztönözte a fiatal családalapítókat. A jelenlegi szocpol a korábbihoz képest szigorúbb feltételrendszerhez van kötve, csak új lakás vásárlás esetén vehető igénybe és mértéke is alacsonyabb, két gyermek esetén 0,8-1,3 millió, három esetén pedig 1,2-2 millió Ft. Ami tovább nehezíti a hozzáférést, hogy minimum méretkategóriákhoz kötik, amely újlakás esetén már olyan ársávba sodorja a választékot, amelyhez képest a szocpol mértéke bőven 10 százalék alá tud zsugorodni.

A szocpol így igazán azoknak segít, akik lényegében e nélkül is képesek lennének megoldani a vásárlást, nekik viszont újabb problémával kell szembesülniük, alig van új projekt. Az idén legfeljebb 500 újlakást kínálnak a folyamatban lévő projektek és ezek közül kevés mondható „szocpol-kompatibilisnek”, vagyis amely árban és méretben, gyermekek számához igazított elrendezésben is megfelelő volna. A szocpol mindettől függetlenül még előnyös lenne az ingatlanpiacra, ha a fent említett állami kamattámogatásos forinthitel elérhető volna és ugyanazon banknál egyszerre állna rendelkezésre.

Mi fékezte meg az ingatlanpiacot?

Logikus lehetne demográfiai változással magyarázni a piaci növekedést a Duna House elemzése szerint. A vevők 50-60 százaléka 20 és 40 közötti fiatal, így amennyiben 1970-1990 között történt volna népességnövekedés, úgy ez ugyan jelentkezhetne az első lakást vevők körében, de nem magyarázná a hirtelen változást.

A piacon az elmúl években olyan fékezőerők jelentkeztek, amelyek abnormális képet eredményeztek. A munkahelyek megtartó képessége bizonytalanná vált, tehát nem lehetett hosszú távra tervezni. Nem volt hitelezés, folyamatosan estek a lakásárak, nem volt kiszámítható, hogy meddig, ráadásul a moratórium feloldása és a végtörlesztés olyan reményeket keltett, hogy az árakra ezek még inkább leszorító hatással bírtak.

Mindezek mellett hosszasan tárgyalták az új szocpol és államilag támogatott hitelek újbóli bevezetését, amire – akiknek nem volt sürgős – talán érdemes volt várni. Ezek és sok egyéb kisebb tényezők együttes hatásaként a szükséges minimumra lassult az ingatlanpiac és a valóban elkerülhetetlen élethelyzetek tették ki a forgalom jelentős részét.

Idén jöhetne a fordulat?

Az árak hosszú ideje stagnáltak, a hitelezés nem indult be és jó ideig nem is lehet robbanásra számítani, az állami támogatások letisztultak, kalkulálhatók. A Duna House szerint tehát miközben ingatlanvásárlásra ugyan lett volna bőven élethelyzet vezérelte ok, de a várakozás felülírta a végső elhatározást. Az idei évtől viszont semmi nem indokolja, hogy aki léphetett volna, az most ne tegye. A 2012-es adatok némelyike ezt jól alátámasztja. Az év elején érezhető volt a befektetői célú vásárlók hulláma, ami azt jelezte, hogy a piaci szereplők nem számítanak további jelentős áresésre. A statisztikák szerint a vevői oldal is lassan követi majd a trendet, de itt számolni kell az értékesítési idővel, vagyis néhány hónapos csúszással, de ugyanez megfigyelhető lesz.

Az idei első 5 hónap alapján az összes hazai ingatlan adás-vételi tranzakció darabszáma meghaladta a 45 ezret, vagyis a Duna House januárban közölt idei becslése, miszerint 2012-ben 100-110 ezer tranzakcióval számolhatunk, egyre biztosabbnak látszik. A növekedés azonnal megmutatkozott az árakban, mivel az első negyedéves adatok alapján 1 százalékpontot felfelé mozdult az árindex, melyre másfél éve nem volt példa, s mindezt úgy, hogy a végtörlesztés elvileg lefelé nyomta volna inkább az árakat.

Ugyanakkor még nem tudható, hogy mennyire lesz tartós a forgalom bővülése és a várakozással ellentétben történik-e olyan gazdasági esemény, amely felülírja az idei prognózist. Az elemzés szerint ha minden így marad, akkor bizakodhat az ingatlanpiac; ami nem valósult meg az elmúlt 3 évben, annak egy része most megjelenik a piacon.

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés

Címlapon

Hétvégén berobban a nyár – itt tudsz strandolni

Hétvégén berobban a nyár – itt tudsz strandolni

Már egy hónapja kezdetét vette a strandszezon, bár az időjárás eddig nem volt kegyes, hideg volt és sokat is esett, a pocsék időt hétvégére elfelejthetjük! Ha igaza van az időjósoknak, hétvégén akár 31 fok is lehet. Éppen ezért itt az ideje körbenézni, hogy hol és mennyiért strandolhatunk, ha esetleg nem akarunk kimozdulni a városból. Budapesti strandkörkép.

Hirdetés

További cikkek

Napi kommentár - videó

Utánajártunk

Hirdetés

Hirdetés

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

  • BUX26704.47-0.03%
    DAX9823.5-2.32%
    EUR/HUF311.610%
    EUR/USD1.08340%
    Arany1118.150%

Heti várható események, adatok

  • május 23
    május 24
    MNB - Monetáris Tanács kamatdöntő ülése
    ÁKK: 3 hónapos kincstárjegy aukció, D160831, 40 mrd Ft
    Külkereskedelmi egyenleg - március
    Ipari termelés (év/év) - március
    ING - 2016 Q1
    Nokia - 2016 Q1
    Walt Disney - 2016 Q2
    május 25
    KSH: Kiskereskedelem (március, részletes adatok)
    OMV - 2016 Q1
    Deutsche Post - 2016 Q1
    E.ON - 2016 Q1
    Metro - 2016 Q2
    május 26
    ÁKK - államkötvény aukciók (3, 5 és 10 év)
    KSH: Munkaerőpiaci adatok (munkanélküliség, foglalkoztatottság, február-április)
    Raiffeisen - 2016 Q1
    Ipari termelés (év/év) - március
    BoE kamatdöntő ülése
    Friss és tartós munkanélküli-segély kérelmek
    május 27
    Fogyasztó árindex (év/év, végleges) - április
    GDP - 2016 Q1
    GDP - 2016 Q1

Szavazás

Ön szerint Magyarországnak nagyobb szerepet kell vállalnia a terrorizmus elleni harcban?