6p
Ha azt hiszi, végleg beszakadtak az ingatlanárak és már nincs megállás, csak a csillagos ég, akkor lehet, hogy téved. A következő két negyedévben egyre többen dönthetnek úgy, hogy eladják lakásukat, a megnövekedett kínálat pedig az árakat is kordában tartja. Ugyanez azonban nem mondható el az albérletekről.

Miközben a KSH első negyedéves számai még kifejezetten biztató képet mutatnak a hazai ingatlanpiacról, addig valójában éppen most értünk el a fordulóponthoz. A múlt héten tette közzé a lakásárak alakulására vonatkozó elemzését a Központi Statisztikai Hivatal (KSH), mely hűen tükrözi mindazt, amiről az év első negyedévében többször is beszéltek a Balla Ingatlanirodák ingatlanközvetítői. Jó évet - legalábbis a korábbi válságéveknél - sokkal jobbat zárt 2014-ben az ingatlanpiac, hiszen a forgalom 28 százalékkal emelkedett az előző évhez képest, vagyis a tranzakciók száma elérte a 114 ezret.

Kitart a jó lendület

A tiszta áremelkedés mértéke tavaly elérte a 4,2 százalékot. Mivel azonban az értékesített ingatlanok minőségi összetétele a drágább lakások felé tolódott el, így az árak ténylegesen 6,9 százalékkal növekedtek. A kialakult árszint viszont még így is 28,7 százalékkal marad el a válság előtti utolsó év, a 2008-as év áraitól.

2014-ben az átlagos lakásár elérte 10,3 millió forintot, ami 600 ezer forintos növekedést jelentett egy év alatt. Budapesten viszont az átlagár növekedése 900 ezer forintot tett ki, és a használt lakások átlagára a fővárosban a 14,5 millió forintos szintig kúszott. Ez négyzetméterárakban kifejezve 226 ezer forintról 240 ezer forintra történő emelkedést jelent. Ez az első negyedévben még tovább, 254 ezer forintra nőtt, ugyanakkor a lakások átlagára a minőségösszetétel miatt az első negyedévben már nem emelkedett tovább.

Az első negyedévben a lendület továbbra is kitartott: negyedével tovább nőtt év/év alapon a lakáspiaci forgalom, ami 19 ezer szerződéskötést jelent. A tisztított ár a használt lakásoknál 4,4 százalékkal emelkedett. Ezzel pedig a használt lakások árszintje, ha 2008-as értékektől jócskán el is maradt, már átlépte a 2010. évi bázist.

Csak a városokra jellemző

Érdemes kiemelni azt a jelenséget, hogy a lakáspiaci forgalom a tavalyi évben a nagyobb és magasabb árszínvonalú településeken nőtt, ez húzta felfelé az összetételindexet, de hatása az év vége felé már némi csökkenést mutatott. Ugyanakkor az idei év első negyedévében még mindig megfigyelhető volt az eltolódás. A legnagyobb mértékben tehát a nagyobb városokban nőtt a lakáspiaci forgalom: Budapesten a tavaly eladott lakások száma már a 2008-as évi mennyiséghez közelített, elérte annak 88 százalékát.

Az értékesítésekből a panellakások aránya a korábban megszokottnál jóval nagyobb részt hasított ki, 12,8 százalékot, ugyanakkor a családi házak részesedése tovább csökkent a 2013. évi 43 százalékról 41 százalékra. Ennek az az oka, hogy mint említettük: elsősorban a városi ingatlanpiac indult be, komolyabb elmozdulás a városokon kívül csak Budapest és Győr környékén volt jellemző, a budapesti agglomerációban is csak az északi szektorban tapasztaltak nagyobb mértékű áremelkedést, illetve a nyugati szektorban szerényebbet. Máshol viszont tovább estek az árak. És a helyzet úgy tűnik, nem változott az első negyedévben sem, még magasabb lett a nagyvárosok és a többlakásos épületek részesedése az ingatlanpiaci forgalomból.

Egyre többen akarnak egy szeletet?

A második negyedéves számok a Balla Ingatlanirodák várakozásai szerint ugyanilyen derűs képet mutatnak majd az ingatlanpiacról. Ha azonban megpróbálunk előre tekinteni a harmadik és a negyedik negyedévre, akkor azt látjuk, hogy lassan beindul a kínálat növekedése is, így pedig már nem annyira áremelkedés, hanem sokkal inkább a megtorpanás, az árak stagnálása lesz majd jellemző, miközben persze a forgalom továbbra is a most kialakult szinten marad.

A kínálat növekedése annak köszönhető, hogy a lassan megérkező devizahiteles elszámolások hatása fokozatosan lecsapódik, és sok korábbi devizaadós számára válik megdöbbentően világossá a saját helyzete. Így pedig sokan azt a megoldást választják a magas törlesztőrészletek fizetése helyett, hogy inkább eladják a lakásukat.

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője szerint emiatt komoly méretű kínálat jelenik meg az ingatlanpiacon, mely az elmúlt egy évben egyáltalán nem volt megszokott. Az is megjósolható előre, hogy ennek hatására a 2015-ös tranzakciószám még a 2014-es évi szintet is meg fogja haladni.

A forgalmat és árakat befolyásoló tényező lehetne még a második negyedévben a családok otthonteremtési kedvezménye (CSOK) is, mely lassan elérhetővé válik néhány bankban, azonban sok még körülötte a bizonytalanság, és hatása várhatóan csak kismértékű lesz. Megemlíthető még a hitelezés szerepe is, melyet nem vetett ugyan vissza a forintosítás, azonban ennek mértéke nem nagyobb, mint az összes lakáspiaci tranzakció 10-15 százaléka, és várhatóan hosszabb távon sem lesz magasabb ez az arány. Ami viszont feltűnő, hogy egyre jelentősebb az érdeklődés a lakástakarékpénztári termékek iránt, ezért is indított a Balla Ingatlanirodák egy külön üzletágat Balla LTP néven.

Nincs jó albérlet, viszont marha drága

Balla Ákos szerint az ingatlanpiac mostani egyik legfájóbb pontja egyébként az, hogy továbbra is hiányoznak a jó minőségű és elérhető árú újépítésű ingatlanok. Egyelőre nem is látszik a kiút ebből a helyzetből, hiszen csak nagyon bizonytalan, kezdeti lépéseket, gyenge fejlesztői érdeklődést láthatunk.

Egy másik szembetűnő jelenség - és sokak számára rendkívül kellemetlen tény -, hogy miközben az albérleti piacon óriási a kereslet, gyakorlatilag hiányzik a kínálat. A bérleti díjak Budapesten egy év alatt 20-30 százalékkal növekedtek, egyfelől a fokozott kereslet, másrészt pedig az ingatlanok hasonló mértékű áremelkedése következtében. A lakásbérleti díjak az általános ingatlanpiaci áremelkedést követik - hívta fel a figyelmet Balla Ákos.

A kialakuló komoly hiány miatt megszaporodtak mára a visszaélések is az albérletek piacán. Ismét divatba jött a címlisták árusítása, ami 8-10 ezer forintos veszteséget és rengeteg bosszúságot okozhat egy-egy bérlakást kereső számára. Akik ráadásul sokszor belesétálnak abba a csapdába is, hogy csalóknak adnak át kauciót, akik több bérlő-jelölttől is átvesznek ezen a címen pénzt, miközben természetesen nincs lakás, ahová költözhetnének.

Arról, hogy mire számíthat az, aki feketén adja ki az albérletét, Balla Ákossal beszélgettünk a Napi Kommentár korábbi részében:

Összességében tehát a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetről elmondható, hogy habár a KSH első negyedéves számai még komoly lendületről szólnak, és ez várható a második negyedévben is, addig a válság éveit némileg enyhítő ingatlanpiaci áremelkedés lassan kifullad. Ismét átadja a terepet a kínálat bővülésének, mely az elmúlt egy év alatt kialakult erősen keresleti piacot normalizálja, visszatereli a megszokott kerékvágásba, ahol egyensúly érezhető a kínálat és a kereslet között.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ártott Orbán Viktor a debreceni lakásáraknak 
Mester Nándor | 2024. március 13. 18:48
Továbbra is erős hiány van Debrecenben a minőségi új lakásokból, de a felújított használtakból is. A beruházók az összes új otthonnak csak egyharmadát hirdették meg, s ha elkelnek, akkor mennek tovább a többivel. Az árak főleg a tavalyi országos gazdasági visszaesés miatt csökkentek kissé. Közvetlen kapcsolat nem mutatható ki az akkugyárak és az árak között, de azt tudni lehet, hogy sokan féltik a jövőjüket és ingatlanuk értékét miattuk, s ezért vagy az ipari parkoktól távol vagy más városban keresnek ingatlant – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Irgalmatlan összeget meg lehet spórolni egy ügyes hitelkiváltással
Privátbankár.hu | 2024. március 13. 09:51
Érdemes megfontolni, hogy a tavalyi évben kötött, bőven tíz százalék feletti kamatozású lakáshiteleket átváltsuk mostani, alacsonyabb kamatozású hitelre. Ám van néhány apróság, amit érdemes figyelembe venni.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Aranyárú családi házak Budán
Mester Nándor | 2024. március 6. 18:59
Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Még ébredezik a régió ingatlanpiaca, de a bankok már hiteleznének
Privátbankár.hu | 2024. február 29. 15:14
Minden nagybefektető arra vár egész Európában, így a tágabb közép-európai térségben is, hogy tovább csökkenjenek az irányadó kamatlábak és folytatódjon a dezinfláció. Természetesen a kereslet számottevő növekedése is kell ahhoz, hogy újabb beruházások induljanak a kereskedelmi ingatlanpiacon, s mindezt persze hitelezni is kell. Mit mondanak minderről a bankok? - kérdezte a KPMG a főszereplőket. Jöjjenek a részletek!
Ingatlan Budapest belvárosa az ötödik legolcsóbb az EU-ban a lakáspiacon
Mester Nándor | 2024. február 29. 05:42
Átmenetinek bizonyult a 2022 közepétől 2023 tavaszáig tartó kisebb árcsökkenés az európai lakáspiacon. Tavaly nyártól sok uniós országban lelassult az olcsóbbodás, több államban stagnálásba váltott a trend, idén már több helyütt ismét elkezdtek felfelé kúszni az árak. Budapest a korábbi drágulás ellenére is az olcsóbb városok között van az EU-ban – derül ki a Privátbankár Európai Lakásmonitor februári összegzéséből.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG