1. Privátbankár
  2. Cikkek
  3. A forint menti meg a haldokló ingatlanpiacot?

A forint menti meg a haldokló ingatlanpiacot?

2010. február 24., 13:38

A banki hitelfelvétel szigorítása sakkban tartja az ingatlanpiacot és az építőipart is: a kockázatkerülés érthető a pénzintézetek részéről, de hitelek nélkül lehetetlen lesz elérni a fellendülést

A tavalyi év egyértelműen a hitelpiac központi szabályozásáról szólt; a számos intézkedés között a nehéz helyzetbe került lakáshitelesek megsegítését célzók voltak előtérben, karöltve a hitelintézetek működésének regulázásával. Idén hatályba lép a hitelfelvételek drasztikus központi szigorítása, amelynek következményeként a lakosság egy része kiszorul a hitelezhetőségi körből, valamint egyre csökkenő kamatokkal tovább terjednek a piaci alapú forinthitelek - tudtuk meg az Otthon Centrum szerkesztőségünknek megküldött friss elemzéséből.

Szigorodó lakossági hitelezés

Március elsején lép hatályba a 361/2009. számú kormányrendelet első üteme, mely jelentősen szigorítja a lakossági hitelezés feltételeit és a hitelképesség vizsgálatát; forinthitel esetében 75 százalékban maximalizálja a hitelfedezeti arányt, azaz az ingatlan fedezeti értékéhez képest a hitel ezt az arányt érheti el. Euró-alapú hitelfelvétel esetén ugyanez az érték 60 százalék, bármely más devizahitelnél pedig 45 százalék a mutató. Lízingnél minden esetben 5 százalékponttal magasabb a limit.

Egy másik fontos dátum június 11.-e lesz; a pénzintézeteknek eddig kell elkészíteniük azt a belső szabályzatukat, amelyekben részletesen rögzítik a hitelképességi vizsgálataik előírásait, a hitelezhetőségi limitet, illetve a hiteltípusonként  figyelembe vehető jövedelmi tételeket és azok igazolásainak módját, valamint a kölcsönt igénylő személy meglévő hitelei beszámításának technikáját. Ettől a dátumtól a bankok gyakorlatilag csak a hitelképességi vizsgálat után adhatnak hitelt.

A szigorítással lényegében kiesnek a hitelezhetőségi körből a jövedelemmel nem rendelkezők, a bejelentett jövedelem nélkül foglalkoztatottak, vagy akiknek nagyon alacsony a hivatalos jövedelmük – akár, mert részmunkaidősök, vagy a munkaadójuk nem jelenti be őket teljes összegre. Ugyanígy, az amúgy is szigorodó banki kockázati listán előkelő helyen szereplő kistelepüléseken élők. Még ha egy banknál hivatalosan nincs is kimondva egy településről, hogy a lakói nem hitelezhetőek, a fedezetként bevonható ingatlan minimumértékének meghatározásának lehet ilyen hozadéka.

KITEKINTÉS
Éledező európai ingatlanpiac

Az első osztályú ingatlanok értékének és a befektetési piacok forgalmának fellendülése 2009 második felében jó hatással volt az európai hitelpiacok hangulatára. – derül ki a CB Richard Ellis (CBRE) legfrissebb tőkepiaci elemzéséből.

A jelentésben a CBRE a bankok hitelezési hajlandóságát becsüli fel Európa kereskedelmi ingatlanpiacain.  A legfrissebb számok most először mutatnak pozitív változást 2008 eleje óta a bankok hozzáállásában, bár ez egyelőre még a prémium kategóriára igaz csak.

Az európai ingatlanpiac 2009 második felében tapasztalható, elsősorban a befektetők növekvő étvágyától és az emelkedő ingatlanértékektől hajtott fellendülését követően a pénzintézetek nagyobb bizalommal állnak a hitelnyújtáshoz. A hozzáállás pozitív változása erősödő versenyhez vezetett azon finanszírozók körében, akik javítottak hitelezési feltételeiken az első osztályú ingatlanokkal fedezett hitelek esetében.

A türelem piacot teremt?

Tim O’Sullivan, a CBRE magyarországi ingatlanbefektetési vezetője hozzátette: “Az európai ingatlanfinanszírozás pozitív változása a magyar, valamint a közép- és kelet-európai piacokra is begyűrűzik majd. Ám erre még egyelőre türelmesen várnunk kell.”
Aki hitelképes...

Az Otthon Centrum Hitel Center (OCHC) szerint aki hitelképes, annak több lehetősége van, hiszen a törvényben szereplő hitelfedezeti arányon felül személyi hitelhez is juthat, így kipótolhatja az ingatlanvásárláshoz szükséges kölcsönösszeget. További lehetőség, hogy kiegészítő ingatlan fedezet bevonásával jelentősen növelhető a hitelösszeg.

Hitelkiváltás esetén, amikor a bankok a megbízható, pontosan törlesztő ügyfeleiknek kedvezőbb feltételű hitel konstrukciókat ajánlanak fel, speciális rendelkezés, hogy ha nem emelkedik a kiváltandó hitelösszeg és nincs devizanem-váltás, akkor a hitelfedezeti arányokat nem kell alkalmazni.

A hitelfelvevők óvatosságát mutatja, hogy az OCHC saját adatai szerint 2008-ról 2009-re a lakásvásárláshoz átlagosan igényelt jelzáloghitel-összeg közel 2 millió Ft-tal csökkent.

Az OCHC előrejelzései alapján a lakossági hitelezésben a szigorítások megállása, sőt, a jelenlegi gyakorlathoz képest némi enyhítés várható az év végéig. A hitelkihelyezés beindulásának már vannak biztató jelei; több bank tervezi kihelyezési tevékenységének fellendítését. A tényleges beindulás azonban leghamarabb az év második felében várható.

„A hitelkihelyezés fellendülésére nagy szükség lenne, mivel jelentősen visszaesett a lakásépítési kedv, így a hitelfelvételek szigorítását leginkább az építőipar szenvedi el” – mondta el Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft ügyvezető igazgatója.

Forint- és euró-alapú hitelek térnyerése

Az általános hitelezési szigorodás mellett a gazdasági válság egy másik hozománya a lakáshitelek devizanem szerinti hangsúlyeltolódása. A tavalyi év második felében újra beindult a piaci alapú forinthitelek kereslete, azt követően, hogy egyre több bank kínálatában jelentek meg vonzó konstrukciók, egyre csökkenő kamatokkal. Ugyanígy, mára minden nagybank kínál euró-alapú jelzáloghiteleket, s ezek kamata közelít a svájci frank szintjéhez. „Egyértelműen van élet a svájci frank után is” – összegezte Bánfalvi László.

A bankok már tavaly májusban elkezdték leszorítani az euró alapú lakáshitelek kamatait. Az átlagos ráta 2009 decemberében 7,65%-on állt. Az MNB statisztikája szerint forinthiteleknél hasonló a tendencia; itt 9,16% volt az átlagos ráta tavaly év végén.

Az OCHC szerint a történelmi mélypontra került jegybanki alapkamat tovább fogja segíteni a forinthitelek terjedését, és várhatóan egyre több bank és pénzintézet kínálatában fog szerepelni kedvező forinthitel, ami a hitelfelvevők számára előnyös versenyhelyzetet teremt.

Az elmúlt időszak sajnálatos következményei közé tartozik a problémás ügyfelek számának növekedése, amely leginkább a PSZÁF adatai alapján a rossz adósok hiteleinek nagyságában mutatkozik. Nyolcszázezer közelében van a bajba jutott adósok száma a KHR  (Központi Hitelinformációs Rendszer) adatai alapján és több mint 170 ezerrel nőtt a késve fizető adósok száma az elmúlt évben. Így a bankok rossz minősítésű hitel portfoliója 2009. III. negyedévének végére elérte a 390 milliárd Ft-ot.

A lakásépítés is kapjon kedvezményes áfakulcsot! 
Nem tudjuk, mennyit érnek a magyar ingatlanok?
Jövőre nem építünk új lakásokat
Ipari ingatlanok: vége az alkudozásnak
Kifulladásig: olcsó de igényes lakásokat keresünk
Meghökkentő: Budapesten jobb, mint New Yorkban?
Idén sem lesz csoda az ingatlanpiacon

Privátbankár

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés
Hozzászólások : 0 db Hozzászólok »
Szóljon hozzá - számít a véleménye!

Címlapon

Exkluzív: állami vállalatokat csábítana a tőzsdére az új vezérigazgató (interjú)

2012. május 23., 06:20
Exkluzív: állami vállalatokat csábítana a tőzsdére az új vezérigazgató (interjú)

Katona Zsolt a tőzsdei kereskedési rendszer zökkenőmentes cseréje mellett egyik legfontosabb feladatának azt tekinti, hogy a gazdasági-politikai döntéshozókkal az eddigieknél szorosabb együttműködést tudjon kialakítani. A tőzsde új vezérigazgatója a Privátbankárnak adott interjúban elmondta: új kategóriákat vezetnek be a tőzsdén, és hamarosan új vállalatok is érkezhetnek a parkettre. Szeretnének néhány állami mamutot is a BÉT-re csábítani.

Ezért megfizetünk

Legfrissebb híreink

Ajánlatunk

Állásajánlatok

További állásajánlatok

Facebook