Hirdetés
Hirdetés

Merre tart az ingatlanpiac? Vaskos hozamot jelenthet, ha ebbe fektetsz

Eidenpenz József, 2017. december 05., 12:30

Már két tőzsdei cég jelentkezett szabályozott ingatlanbefektetési társaságnak, ami jelentős adóelőnyöket és vaskos osztalékfizetést jelenthet tulajdonosaiknak. Ilyen cégek csak a tőzsdén lesznek kaphatók. A szakemberek szerint még egy darabig fennmaradhat a jelenlegi pozitív környezet a hazai ingatlanpiacon, hosszú távon azonban nemigen mernek jósolni.

A SZIT-ek (szabályozott ingatlanbefektetési társaságok) intézménye már 2011 óta megtalálható a magyar jogban, ám 2017-ig egyetlen ilyen társaság sem alakult, mert a 2011-es törvény alkalmazhatatlan volt, tele volt ellentmondásokkal – mondta el a Budapesti Értéktőzsde és a Privátbankár.hu BÉT Akadémia nevű rendezvényén Kóka Gábor, a Deloitte vezető partnere.

Azután 2016-ban egy nagy jogalkotási csomag megszüntette a korábbi problémákat, ebben már a piaci szereplők igényeit is becsatornázták a jogalkotásba. A jelenlegi szabályozás sem tökéletes, de jó, és működőképes – mondta a szakember.

Hirdetés

A hagyományos ingatlanbefektetési struktúra általában úgy néz ki, hogy minden nagyobb ingatlant egy kft.-be (projekttársaságba) szerveznek, így értékesítik az ingatlant. A finanszírozás főleg banki. Ezzel egyszerű, gyorsan létrehozható, hatékony holdingstruktúra jön lépre, de adózásilag nem túl kedvező. Az ingatlanalapok adózása kedvező, nem fizetnek adót, viszont az alapban érdemes tartani az ingatlanokat, a társaságokba szervezésnek nincs különösebb előnye.

Egy szép házasság kezdete

E kétféle struktúra házasításából származik a SZIT, amely tulajdonképpen egy szimpla tőzsdei társaság, amelynek tevékenysége az ingatlanhasznosítás. Nem speciális társaság, a szakember inkább mint egyfajta adókedvezményre tekint rájuk, amit bizonyos feltételek esetén megkapnak. A SZIT-ek tarthatnak közvetlenül és projekttársaságokon keresztül is ingatlanokat, az utóbbi esetben a projekttársaságok szintjén is megjelenik az adóelőny.

A SZIT-ek az adó-bejelentkezés utáni év végéig kell teljesítsenek minden előírt követelményt, de a bejelentkezéstől fogva élvezhetik az adóelőnyöket. A SZIT-nek nyilvános tőzsdei társaságnak kell lennie, megfelelő, 25 százalékos közkézhányaddal. (Vagyis a cég tőkéjének 25 százaléka kisrészvényeseknél és a tőzsdére bevezetve kell legyen.)

Nem fizetnek adót

A SZIT mérlegfőösszegének legalább 70 százaléka kell legyen az ingatlanportfólió, de egy ingatlan értéke sem lehet 30 százalék felett. Ha ez nem áll fenn, 90 nap van arra, hogy korrigáljanak. Korlátozzák a hiteleket (az ingatlanok és beruházások 65 százalékában), a vásárolható pénzeszközök (például állampapírok, más SZIT-ek részvényei) körét.

A SZIT-ek alapvetően adómentesek: nem fizetnek társasági adót, iparűzési adót, és az ingatlanalapokhoz hasonlóan csak két százalékos vagyonszerzési illeték terheli őket. Ingatlanadó azonban van, és a magánszemély részvényesek is alapesetben fizetik a 15 százalékos osztalékadót.

Nem mindig kötelező az osztalék

A SZIT eredményének 90 százalékát köteles kifizetni osztalékként, de ezt sok minden korlátozza – mondta el Kóka Gábor. Az osztalékot behatárolják például a számviteli törvény előírásai, és csak a készpénzállománya erejéig köteles osztalékot fizetni.

Szalay Rita, a Budapesti Értéktőzsde kibocsátási igazgatója szerint a SZIT-ek (REIT, real estate investment trust) az USA-ban már a hatvanas években megjelentek. Két típusa van, az equity és a mortgage. Az equity közvetlenül ingatlanokban tartja a vagyonát, ez hasonlít a hazai társasági formára. A mortgage alapvetően jelzálog-hitelezéssel vagy jelzálog-értékpapírok vásárlásával foglalkozik.

Hozaméhségre orvosság

Az elmúlt évtizedekben ezek a társaságok Európában is elterjedtek, hasonló paraméterek mentén szabályozzák ugyan őket, de országonként el is térhetnek egymástól. Ez az összehasonlítást nehezíti. Az elemzések szerint azonban a SZIT-ek hozama hosszabb távon sok más befektetési formát túlteljesítettek, az infláció feletti hozamokat értek el, mérsékelt kockázattal.

Előnyük a magas hozam, a magas transzparencia (átláthatóság), a lividitás (tőzsdei eladhatóság. (Bár egyes országokban vannak tőzsdén kívüli SZIT-ek is. Valamint az, hogy diverzifikációs lehetőségként szolgálnak.

Prémium kategóriásak lehetnek

Hátrányaik, hogy növekedésük lassúbb (a magas osztalékfizetési kötelezettség miatt), a hitelállományuk sokszor magasabb. Valamint a ciklikusság, ami problémát okozhat a cash flow-ban, legalábbis egyes ingatlanpiaci szektorokban, például a turizmus.

A SZIT-ek nyilvános tőzsdei jelenléte nem csak a BÉT-et jelenti, más tőzsdén is lehetnek, és külföldi kibocsátó is lehet nálunk SZIT. (Tőzsdén kívüli kereskedési platform – MTF – viszont nem lehet.) Egyelőre nincsenek rájuk külön szabályok, a többi tőzsdei részvénytársasággal megegyezőek a bevezetési és forgalomban tartási szabályok. A tőzsde várakozásai szerint azonban a magas tőkekövetelmény miatt a legtöbb SZIT alkalmas lesz majd a Prémium kategóriára – mondta el Szalay Rita.

Ötmilliárdos tőke kell

Például a SZIT-eknek és a BÉT Prémium kategóriának is ötmilliárdos tőke a feltétele (indulótőke, illetve árfolyamérték), a közkézhányad-követelmény pedig egyaránt 25 százalék. A SZIT-eknek ezt a közkézhányadot ráadásul hosszú távon is meg kell tartaniuk.

A BÉT ezen kívül előírja, hogy legalább 100 millió forint értékű IPO (részvénykibocsátás) történjék, a felügyeleti hatóság által elfogadott kibocsátási tájékoztatóval. (A feltétel felülvizsgálat alatt áll.) A tőzsdén levő cégeknek a Prémium kategóriában magyarul és angolul, a Standard kategóriában magyarul folyamatos tájékoztatási kötelezettségeknek kell megfelelni.

A tőzsde előnyei

A tőzsdei jelenlét Szalay Rita szerint sok más előnnyel is jár, mint a SZIT-adókedvezmény, ezért mennek sokan akkor is tőzsdére Nyugaton, akiknek ez nem is kötelező. Ha finanszírozási igény lép fel, például nagyobb projektekre, akkor könnyen tudnak tőkét bevonni.

A tulajdonosoknak kiszállási lehetőséget jelenthet a tőzsde, a dolgozókat, menedzsmentet részvényopciókkal, részvényjuttatásokkal tudják motiválni. A tőzsdei jelenlétnek komoly PR-hatása, brand-építő és reklámértéke van. Az üzleti bizalmat is növelheti, ami szerződésekben, üzleti kapcsolatokban ölthet testet.

A SZIT-ek a felfelé ívelő ingatlanpiac miatt is kedvező célpontot jelenthetnek. A piaci szereplők érdeklődése látszik a tőzsdei ingatlancégek árfolyamain is. A Graphisoft Park és a BIF már a SZIT-előtársaságok kategóriájában vannak.

Merre tovább, ingatlanpiac?

Hogyan látják az elkövetkező években az ingatlanpiaci helyzetet? – kérdezték a konferencia részvevőit. Nagyon él az ingatlanpiac, a jelek szerint még mindig van benne növekedési potenciál. A másik oldalon ott vannak az aggódó hangok is, amelyek szerint túlfűtött vagy fenntarthatatlan lehet a növekedés. Aggódnak például az esetleg visszatérő ÁFA-fizetési kötelezettség, a munkaerő-hiány miatt.

Schilling Dániel, a Duna House befektetői kapcsolatok és M&A vezetője szerint a kamatok alakulása nagyon fontos kérdés, amitől a hitelpenetráció is függ. A további ingatlanár-növekedéshez vagy a reálbéreknek, vagy a hiteleknek kell növekedniük. A hitelpiac még nagyon messze van az európai szintektől. A kamatszint esetleges emelkedése nagyon visszafoghatja a hitelfelvételt és ezzel az ingatlanpiaci keresletet is.

Sajgál Gábor, a BIF vezérigazgatója emlékeztetett arra, hogy 2012-ben mekkora pesszimizmus uralkodott a hazai ingatlanpiacon, hosszú távon is, ami azután 1-2 év alatt robbanásszerűen megváltozott. Az ingatlanpiac mindig is ciklikus volt, és a feltételek most nagyon jók. A hitelek szintje alacsony, komoly tőkebőség van, a bérek emelkednek, a környező országok árai magasabbak. Ezek a pozitív hatások még egy darabig biztosan fennmaradnak, de hosszú távon a szakember nem mer jósolni, ugyanakkor túlfűtöttségként jellemezte a helyzetet. Az ÁFA kérdését ő is fontos bizonytalansági tényezőnek tartja, ami miatt megállhatnak a lakásfejlesztések. Ez viszont átterelheti az irodapiacra a fejlesztői kapacitásokat.

Hegyi Ádám, a KBC Securities corporate finance vezérigazgató-helyettese szerint nagyon régen volt ilyen, hogy minden szektorban ekkora optimizmus legyen a piacon, ennyire pozitív legyen az iparági környezet. Nagyon sok új fejlesztést látnak ügyfeleiknél, de egyre nehezebb új fejlesztőket találni, a projektek hosszú távra tolódnak. Sok fejlesztő más országokban végez kivitelezési munkákat.

A résztvevők gyakran emlegették a diverzifikációt, a kockázatok megosztását többfelé, mint az esetleges visszaesés ellenszerét. A fellendülésnek nem biztos, hogy konzervatív portfólióval érdemes nekimenni, de a válságokat általában azok élik túl, akik idővel óvatosabb stratégiára váltottak.

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés

Címlapon

Mi a magyarok legfőbb versenyelőnye? – interjú

Mi a magyarok legfőbb versenyelőnye? – interjú

Sok vállalkozás szeretne tőkét a növekedéshez, de a szervezetüknek, működésüknek is meg kell ehhez felelnie, nem lehet kisvállalati struktúrával nagyvállalatot működtetni – derült ki a Qualysoft Holding és a CNC Rapid vállalkozásokkal készített interjúnkban. Kiderült az is, mit tartanak a magyarok legfőbb versenyelőnyének, és hogyan küzdenek meg a munkaerő-hiánnyal.

Hirdetés
Hirdetés

További cikkek

Hirdetés

Hirdetés

Videók

Powered by Saxo Bank

Utánajártunk

Mi mozgatja a befektetők fantáziáját

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

Szavazás

Idén is 10 ezer forint értékű Erzsébet-utalványt kapnak karácsonyra a nyugdíjasok a kormánytól. Ön szerint kiknek járna még az utalvány?