Hirdetés
Hirdetés

Építőipari boom vidéken: hol ugrottak meg a lakásárak?

2019. február 25., 16:31

Jobban emelkedtek a lakásárak 2014 és 2018 között azokon a megyeszékhelyeken, ahol nagyobb volumenű iroda-, ipariingatlan- és oktatási beruházások készültek el – derült ki a Takarék Index elemzőinek vizsgálatából. A legjobban, átlagosan 115 százalékkal, Tatabányán drágultak a lakóingatlanok, míg Salgótarjánban csak kevesebb mint 27 százalékkal.

Újépítésű lakás Miskolcon
Újépítésű lakás Miskolcon

Az elmúlt években jelentős építőipari fejlesztések színtere volt Magyarország. Nagy összegű projektek valósultak meg nem csak Budapesten, hanem vidéken is. A magasépítés kiemelt ágai, mint a lakásépítés, a szálloda-, iroda-, és ipariingatlan-fejlesztések, valamint az oktatási és kutatás-fejlesztési célú, már elkészült projektek többsége a fővároson kívül a megyeszékhelyekhez volt köthető, a beruházási összegek 44 százaléka érintette ezeket a településeket. A fent említett építőipari ágakba tartozó, 2014 és 2018 között befejezett projektek összértéke a megyeszékhelyek esetében megközelítette a 880 milliárd forintot az ibuild.info építőipari projektadatbázis szerint.

A fejlesztési volumenek azonban jelentős különbséget mutatnak a különböző megyeszékhelyek között. (1. ábra) A befejezett beruházások a legnagyobb értékben Győrben valósultak meg. A város részesedése a mintegy 880 milliárd forintból 19 százalékos volt. Győrben a legnagyobb beruházások között több ipariingatlan-fejlesztés szerepelt, így például az Audi projektjei, de oktatási jellegű jelentős fejlesztések is elkészültek, mint a Széchenyi István Egyetem multifunkcionális épülete vagy a Felsőoktatási és Ipari Együttműködések Központja.

Hirdetés

A befejezett fejlesztések tekintetében a második helyen Debrecen állt, 11 százalékos részesedéssel, amelyet Tatabánya, Szeged és Kecskemét követett 8,5-8,1 százalék közötti aránnyal. Debrecen esetében ipari ingatlanok, oktatási célú és irodaberuházások tartoztak a legnagyobb befejezett projektek közé, például a Forest Offices Debrecen és az NI Irodaházak vagy a ThyssenKrupp autóalkatrész-gyártó üzeme, de szintén jelentős értékű beruházásnak számított a Pharma Flight pilótakiképző központ létrehozása is. Tatabányához és Kecskeméthez köthetően a legnagyobb fejlesztések között ipariingatlan-beruházásokat találunk, előbbi esetében például a Környén megvalósuló Bridgestone gumiabroncsgyár II. üteme vagy az Otto Fuchs üzemépülete, míg Kecskeméten a Mercedes karosszéria üzeme, illetve az SMR lökhárítógyártó üzeme. A szintén az élmezőnybe tartozó Szegeden az egyik legnagyobb volumenű befejezett beruházás 2014-2018 között az Extreme Light Infrastructure (ELI) K+F központja volt, emellett két jelentős irodaház-fejlesztés is elkészült, a BP irodaház és a SZGD Innovation Incubator I. üteme.

Az iroda, szálloda és ipari ingatlanokkal kapcsolatos, valamint lakás és oktatás/kutatás-fejlesztési célú beruházások a megyeszékhelyek esetében a legkisebb volumenben Salgótarjánban fejeződtek be a vizsgált időszakban, de 2 százalék alatt maradt a részesedése a megyeszékhelyek fejlesztési értékéből Békéscsabának, Szekszárdnak, Szolnoknak és Kaposvárnak is.

Nem mindegy, hol van az ingatlan

Hazánkban a válság utáni lakáspiaci felívelés erősen szegmentált, jelentősek a különbségek a drágulásban mind területi szinten, mind pedig a lakástípus szerint. A lakásárak alakulását számos tényező befolyásolja, így például a területi különbségek vagy a város fejlődése.

A városokban zajló fejlesztéseknek jelentős szerepe van az adott település lakosságmegtartó vagy lakosságvonzó erejében. A különböző beruházások hatására növekedhet az elérhető szolgáltatási színvonal, vagy javulhatnak a munkaerőpiaci feltételek. A jelentősen fejlődő városok több ember számára lehetnek vonzóak, így akár más településekről is szívesen költözhetnek oda, vagy saját lakosaik nem választják az elköltözést. A lakáspiaci kereslet szempontjából fontos, hogy miként alakul a város lakosságszáma, a pozitív belföldi vándorlási különbözet nagyobb lakáspiaci igényt is jelenthet, ami az árak növekedésére hathat.

A 1. táblázat mutatja, hogy jellemzően a 2014-2018 között alacsonyabb befejezett fejlesztési volumennel rendelkező megyeszékhelyeken volt negatív a belföldi vándorlási különbözet. Érdekesség, hogy a Nyíregyházi és Miskolci járás szintén ezen csoportba került, annak ellenére, hogy a beruházási összegeket tekintve az élmezőnyhöz tartozott a két terület. Hozzá kell azonban tenni, hogy a várossal kapcsolatos fejlesztések hosszabb távon fejtik ki hatásukat, ezért idővel csökkenhet az elvándorlás Nyíregyházán és Miskolcon is.

A Takarék Index elemzői összevetették, hogy a korábban bemutatott jelentős beruházásoknak helyet adó városokban miként alakultak a lakásárak a kevésbé fontos fejlesztési gócpontnak tekinthető megyeszékhelyekhez képest. Hozzá kell azonban tenni, hogy a különféle beruházások eltérő mértékben hathatnak a lakáspiacra, az új gyárak és üzemek létesítése – ami új munkahelyeket teremt – rövidebb időtávon, nagyobb mértékben élénkítheti a lakáspiaci keresletet, mint például az oktatási jellegű beruházások.

Összességében, mint az a 2. ábrából látható, a nagyobb beruházások színhelyéül szolgáló városok esetében a lakásárak emelkedése is jelentősebb volt, míg az alacsonyabb befejezett beruházási értékkel rendelkező városokban kisebb drágulás volt tapasztalható a 2014-2018-as időszakban.

A befejezett, vizsgált körbe tartozó beruházások összértékét tekintve élenjáró Győrben 75 százalékkal drágultak a lakóingatlanok 2013-tól 2018-ig, Debrecenben 85 százalékkal, Tatabányán 115 százalékkal, Szegeden 77 százalékkal, Kecskeméten pedig 90 százalékkal. Ugyanakkor a korábban bemutatott lista alján található városok közül Salgótarján esetében az emelkedés kevesebb mint 27 százalékos volt, Kaposváron, Szolnokon és Békéscsabán pedig 58, 59 illetve 60 százalék alatt maradt. Egyedül Szekszárd esetében volt kiemeltebb, 72 százalékos drágulás tetten érhető, ez is azonban főként a 2018-as évnek volt köszönhető, amely 28 százalékos árnövekedést hozott, előtte a város lakáspiaca a lista alján szereplő településekhez hasonlóan teljesített.

Szintén látható, hogy a magasabb fejlesztési volumen ellenére Nyíregyházán és Miskolcon relatíve kisebb volt a lakóingatlanok drágulása, ebben szerepet játszhat, hogy a város lakosságszámához képest jelentős volt az elvándorlás a 2014-2017-es időszakban, és ezt a nagy fejlesztéseknek egyelőre nem sikerült megállítaniuk.

Fontos megjegyezni, hogy a beruházások volumene csak egy faktort jelent, amely hatással van egy adott város lakáspiaci keresletére és így áraira is, számos egyéb tényező befolyásolja a drágulás mértékét. A mostani lakáspiaci felívelés során például jelentős szerep jutott a befektetési céllal vásárlóknak is, akik akár egy város turisztikai jelentősége vagy egyetemei miatt, a jó kiadhatóság reményében döntenek az ingatlan vásárlás mellett, így növelve a lakáspiaci keresletet.

10 millió forint az álomotthonhoz

Lakásvásárlás előtt állsz és a legkedvezőbb kölcsönt keresed? Lakáshitel kalkulátorunk segít dönteni! 20 éves futamidővel 10 millió forintos hitelt az alábbi konstrukcióval vehetsz fel, ha fontos a törlesztőrészlet nagysága: az egyik legkedvezőbb ajánlatot jelenleg a K&H Bank üzleti feltételű lakáshitele nyújtja 53 283 forintos induló törlesztőrészlettel és 2,76 százalékos induló THM-mel. Ezt a CIB Bank lakáskölcsöne követi 2,81 százalékos THM-mel és 54 305 forintos törlesztőrészlettel, utána pedig az Erste Bank lakáscélú hitele 54 613 forintos törlesztőrészlettel és 2,87 százalékos THM-mel. Szintén kedvező a Raiffeisen Bank lakáshitel ajánlata: 56 923 forintos induló törlesztőrészlet és 3,34 százalékos kezdő THM-mel kínálja a bank a kölcsönt. További ajánlatok, esetleg nagyobb hitelösszeg érdekel? Használd ezt a hitelkalkulátort!

Értékeld a cikket
Jelenlegi értékelés

Címlapon

Baljós folyamatok a magyar boltokban: dühöngeni fognak a vásárlók

Baljós folyamatok a magyar boltokban: dühöngeni fognak a vásárlók

Miközben 12 ezerrel kevesebb lett az üzlet, a betöltetlen álláshelyek száma megduplázódott. A munkaerőhiányon talán csak a magasabb bér segíthetne, a kassza azonban kezd kiürülni - ebből vagy hosszadalmas sorbanállás vagy komoly áremelés lehet csak. Egyiknek sem fognak örülni a vásárlók...

Hirdetés
Hirdetés

További cikkek

Hirdetés
Hirdetés

Videók

Utánajártunk

Hírlevél

Feliratkozáshoz kérjük adja meg e-mail címét:

Powered by Saxo Bank

Szavazás

Ön kiirtanád a magázást a magyar nyelvből?