|
| Váci utca. Kép forrása: MTI fotó |
Első pillantásra egy sétálóutcának van némi előnye az átlagos budapesti utcákkal szemben. Ilyen például, hogy mentes a forgalom zajától, hiszen autók helyett sétáló emberek töltik meg, ráadásul több az üzlet, jó a hangulata, kávézók, éttermek sorakoznak rajta. Egyszóval, sokkal emberközelibb. De vajon értékelik-e ezt az ingatlanvásárlók Budapesten? Mennyire vonzó számukra egy sétálóutca? Szívesebben választják-e, mint bármely más utcát egy adott környéken? Megkérdeztük erről az ingatlanközvetítőket.
Egy sétálóutca sem mindig csendes
A belvárosban klasszikusan a Váci utca számít sétálóutcának, a VI. kerületben a Liszt Ferenc tér, de emellett olyan kvázi sétálóutcának tekinthető utcák is megjelentek az elmúlt években, mint amilyen a Kazinczy utca. Itt ugyan közlekednek autók, de bizonyos időszakokban szinte csak gyalogosokkal találkozhatunk rajta - kezdte Schneider Zoltán, a Balla Ingatlanirodák belvárosi irodájának szakmai vezetője.
Jellemző azonban a belső kerületekben fekvő utcákra, hogy ezekben alapvetően csak a befektetők vásárolnak ingatlanokat kiadás céljára. Elvétve találkozni olyan vevőkkel, akik az adott utcában szeretnének élni. Sokkal inkább jellemző az elvándorlás ezekről a környékekről a családok részéről. Ennek oka maga a “bulinegyed”, ami olyan mértékű zaj- és egyéb terhelést jelent az ott lakóknak, amit már nem tudnak tolerálni.
A Váci utca esetében sem igazán jellemző, hogy olyanok vásárolnának ott lakást, akik ott szeretnének lakni. Schneider Zoltán legalábbis nem találkozott még olyan ügyféllel, aki a Váci utcába akart volna költözni, élni. Kizárólag olyanoknak adott el ingatlant, akik befektetők voltak és bérbeadásra vásároltak ott lakást.
Magasabbak az árak, de a központ miatt
Az, hogy a befektetők jelenléte ennyire meghatározó a belvárosban, nem jelenti ugyanakkor azt, hogy ők ne lennének érzékenyek bizonyos adottságokra. Például arra, hogy egy utca sétálóutca, vagy legalábbis olyan a jellege, mint mondjuk a Kazinczy utca esetében. Ezeket ugyanis könnyebben és magasabb áron tudják kiadni a bérlőknek, akár rövid távú lakáskiadás során. Alapvetően azért, mert ezek a sétálóutcák jelentik a belváros szívét, gondoljunk akár a Váci utcára, vagy akár a Kazinczy és Király utcára.
Mindez persze kihat az árakra is: ezekben a felkapott utcákban 15-30 százalékkal magasabb árakra is számíthat a vásárló. Nem jelenti ez persze azt, hogy minden lakás, ami itt található, automatikus ennyivel drágábban is kel el. Schneider Zoltán szerint inkább csak az jelenthető ki, hogy érezhetően többet kérnek el ezekben az utcákban a lakásaikért a tulajdonosok.
Jellemző egyébként, hogy néha egészen elképesztően magas áron szeretnék értékesíteni ingatlanaikat, habár az utóbbi egy hónapban némi józanodást lehetett érzékelni. Azaz többen rájöttek, hogy az általuk megálmodott árakon nem fogják tudni eladni a lakásaikat. Ennek oka az, hogy a korábban jellemző jelentős kereslet mára némileg visszaesett - tette hozzá Schneider Zoltán.
Inkább a környék vonzza a vevőket
A belváros szívétől kicsit távolabb is akad néhány sétálóutca, ilyen például a VIII. kerületben a Corvin sétány, illetve annak tekinthető a IX. kerületben a Ráday utca. Keresztes Tímea, a Balla Ingatlanirodák kerületi ingatlanközvetítője szerint azonban nem jellemző, hogy kifejezetten ezekben az utcákban keresnének az emberek lakást.
A Corvin sétány esetében is sokkal inkább a Corvin-negyed a hívószó az emberek számára. Tehát míg a VIII. kerülettől kicsit tartanak, addig Corvin-negyedben könnyű eladni a lakásokat, hiszen kifejezetten keresett környék. Emögött persze elsősorban a sikeres marketingtevékenység húzódik meg - vélekedett az ingatlanközvetítő.
A IX. kerületi Ráday utcában viszont magasabbak az árak, mint a IX. kerületi átlag. Ebben is közrejátszik a média, azonban az elmúlt években javított a helyzeten az újonnan épült Bálna, ami a fiatalok a találkozóhelye lett. Valamint számít az is, hogy üzletek homlokzatát nagyon szépen felújították, és egy parkosított, nyugalmasabb környéket sikerült kialakítani, ami hatással van az árakra - tette hozzá az ingatlanközvetítő.
A Ráday utca kapcsán azonban fel is merül a sétálóutcák egyik nagy problémája: a parkolóhelyek hiánya. Ahol ugyanis kevés a parkolóház - mint például ezen a környéken is -, ott nehéz megoldani az lakók autóinak elhelyezését. És a IX. kerület belső része ma már rendkívül zsúfolt ilyen szempontból. Gyakorlatilag az ott lakók és ott dolgozók miatt a környező utcák egész nap telítettek - hívta fel a figyelmet Keresztes Tímea.
Mi a helyzet a külső kerületekben?
Habár sétálóutcákkal inkább csak a belvárosban találkozhatunk, azért akad egy-kettő a külsőbb kerületekben is. Így akad sétálóutca akár Kispesten, akár Kőbányán vagy Pesterzsébeten is. Az emberek hozzáállása azonban némiképp vegyesnek tűnik ezekhez.
Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlanirodák XIX. és XX. kerületi irodájának vezetője elmondta: a kispesti Fő utca iránt nagyobb az érdeklődés a környező utcákhoz képest, mert alapvetően csendesebb, autóforgalomtól mentes lakások találhatók az itt sorakozó három paneltömbben. És annak ellenére vonzóbb ez az utca, hogy azért nem egészen olyan, mint a belvárosi sétálóutcák, ahol egymást váltják az üzletek és a kávézók, éttermek teraszai.
Az árak tekintetében viszont nem mutatkozik nagy eltérés a szomszédos utcákhoz képest: ugyanúgy 220-290 ezer forintos négyzetméteráron értékesítik az itt lévő lakásokat, mint kicsit távolabb. Nem mellékesen egyébként az itt található három közül két háztömb a panelprogramban is részt vett, így ez tovább növeli vonzerejüket - tette hozzá az ingatlanközvetítő.
Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. és XVII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanakkor jelezte, hogy még nem találkozott olyan vevővel, aki Kőbányán kifejezetten a Városközpont sétálóutcának nevezhető részén keresett volna ingatlant. Ennél fogva az árak tekintetében sem lát semmiféle különbséget a többi utcához képest.
Ezek alapján úgy tűnik, hogy a sétálóutcák nem igazán célpontjai a budapesti lakásvásárlóknak. És ha az árak magasabbak is némely belvárosi sétálóutcában, az sem elsősorban a sétálóutca jellegüknek köszönhető. Pedig lehetnének akár kifejezett célpontok is, hiszen ha minden esetben nem is csendesebb, azonban sokkal nyugodtabb, emberközelibb életteret jelenthetnek azok számára, akik mégsem szeretnék nélkülözni a központi fekvés előnyeit.
A gazdaság nem úgy halad, ahogy illene.
