Magyarország jobban teljesít? Az ingatlanpiacon ennek nyoma sincs

8:1 – kezdte focihasonlattal a beszélgetést a moderátor, Dános Pál, a KPMG ingatlan-tanácsadási csoportjának igazgatója. A felvezetésben a meghívott ingatlanbefektetőknek és banki szakembereknek arra kellett reagálniuk, hogy mi jut eszükbe a saját területükön a 8:1-ről.

Török Árpád, a TriGránit vezérigazgatója csak két szót mondott: tragikus és reális. Ezzel arra utalt, hogy az ingatlanpiac hazai teljesítménye idén még a tavalyit sem érte el. Hozzátette: sem tranzakciószámban, sem volumenben nem történt semmi érdemi idén. Szerinte, amíg nincs gazdasági növekedés, a kilábalás esélyeit sem érdemes latolgatni.

Noah M. Steinberg, a WING Zrt. elnök-vezérigazgatója ironikusan annyit mondott: Magyarország jobban teljesít, ám sokak meglepetésére hozzátette, ő maga enyhe, de egészséges javulásra számít az ingatlanpiacon 2014-ben. Mint mondta: a javuló makrogazdasági adatok egyáltalán nem indokolják a befektetői pesszimizmust. Szerinte ez inkább az ország negatív megítélésének köszönhető.

Balázs Zoltán, az Erste Bank Speciális Kezelésű Ingatlanok vezetője humorosan csak annyit mondott: a 8:1 minden bizonnyal a válság előtti hitel és tőke arányt mutathatja. Ezzel arra utalt, hogy a hazai ingatlanpiac csúcspontján (2000-2007 környékén) igen gyakoriak voltak a tőkeáttételes banki finanszírozási műveletek.

Kik finanszíroznak ma egyáltalán?

Török Árpád szerint nem kérdés, hogy Magyarország lemaradt, míg Lengyelország csúcsra jutott a régióban. A lengyel piac népszerűsége azért is vitathatatlan, mert ott finanszíroznak a bankok, holott jóval magasabbak lettek a bérleti díjak és nagyobbak a költségek is, mint nálunk. Mindennél többet elmond, hogy a varsói prémium tranzakciós hozamok 6-6,25 százalék között találhatók, míg a budapesti 7,5-7,75 százalék közé tehető. Nem véletlen, hogy a TriGránit jelenleg főként Lengyelországban aktív: idén négy irodaházat és egy bevásárlóközpontot adnak/adtak át.

Noah M. Steinberg, némileg meglepetést okozva, azt mondta: nem tapasztalta, hogy az irodapiacon Budapesten romlott volna a helyzet a tavalyihoz képest. Bár magas az üresedés, a legtöbb irodaház szépen teljesít, a bérlők erős pozícióban vannak. Legalábbis nincs üresen kongó belvárosi irodaház Budapesten. Ezek szerinte azt mutatják, hogy Magyarországon nem ingatlan, hanem pénzügyi válság van. Szerinte egyébként itthon ma kizárólag állami építkezések zajlanak, illetve nemzetközi vállalatok külföldi anyabankjai finanszíroznak.

Csobádi Ákos a Raiffeisen bank projektfinanszírozási szakértője szerint, a hazai bankok azért nem hiteleznek, mert a kockázati költségük megnőtt, drágábbak lettek a bankközi forrásaik, illetve az ingatlanpiaci tőkekövetelmények is szigorodtak más finanszírozási formákkal szemben. A bankok inkább a meglévő ingatlanaik fenntartásával vannak elfoglalva, bár van olyan bank is, amely szabadulni akar ingatlan portfóliójától – mondta.

Banki oldalról egyetértettek abban, hogy a bankok számára most a legfontosabb stratégiai cél az, hogy átstrukturálják a rossz hiteleiket. Ezt támasztja alá a KPMG fenti felmérése is, amely szerint a hazai banki ingatlanhitelek 20 százaléka nagyon problémás, 28 százalékkal kisebb probléma van. A bankosok szerint új fejlesztésre nincs igény, mivel az irodapiacon több saját tőke kell, és a bérleti díjak is alacsonyabbak lettek, mint a válság előtt. Egyedül a top zöld irodákra van bérlői kereslet Budapesten – mondta Balázs Zoltán, az Erste Banktól, aki egyébként a budapesti lakópark piacban lát most fantáziát.

Slágertermék lehet az MNB növekedési programja

A banki résztvevők (Raiffeisen, Erste) nagyon dicsérték a Magyar Nemzeti Bank 2000 milliárd forintos növekedési hitelprogramját, különösen a jövő év végéig igényelhető második hullámot. Csobádi szerint a bankok devizakockázatot szüntettek, olcsóbb kamattal, ami egy win-win szituáció. Kiemelte: nagyon helyes, hogy az új program csak az új fejlesztéseket preferálja, míg a hitelkiváltás aránya csak 10 százalék. Ezért ez lehet a jövő év slágerterméke a kkv-k körében.