6p

Amióta csökken az infláció és az alapkamat, azóta egyre olcsóbbak a lakáshitelek is. A Bankmonitor szakértőinek ezért mind többen teszik fel a kérdést: meddig folytatódik a kamatcsökkenés, mikor érjük el a 2 évvel ezelőtti kamatszintet? A válasz azonban sajnos nem az, amit sokan várnak.

A lakáshitelek kamata az elmúlt időszakban érdemben csökkent: a Bankmonitor lakáscélú jelzáloghitel kalkulátora szerint 2023. elején a legalább 10 évig fix kamatozású kölcsönök THM értéke 8,54-11,86 százalék volt, míg jelenleg 6,57-7,29 százalék között alakul a teljes hiteldíj-mutató értéke. (Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitel esetében, amennyiben az adós 450 ezer forint havi nettó jövedelmet igazol.)

Ez a kamatcsökkenés egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű hitel esetében már összességében 5,3-12,9 millió forint megtakarítást eredményezhet a két évtized alatt. De még mindig messze vagyunk a korábbi Kánaántól, hiszen 2021 tavaszán egy hasonló lakáshitelt még 3,03-5,31 százalékos THM mellett lehetett igényelni.


Fotó: 168.hu

Most, hogy végre az infláció és az alapkamat is érdemben csökkenésnek indult sokszor kapják meg a Bankmonitor szakértői a kérdést: mikor tér vissza a korábbi állapot? Erre sajnos nem tudunk biztató választ adni. A lakáshitelek szempontjából lényeges hosszabb futamidejű pénzpiaci hozamok ugyanis érdemben emelkedett az év eleje óta:

  • Az 5 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,81 százalékról 6,81 százalékra nőtt.
  • A 10 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,91 százalékról 6,87 százalékra nőtt.
  • A 20 éves BIRS mutató értéke év eleje óta 5,85 százalékról 6,88 százalékra nőtt.
  • Az 5 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 5,95 százalékról 7,11 százalékra nőtt.
  • A 10 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 6,06 százalékról 6,99 százalékra nőtt.
  • A 20 éves futamidejű állampapír referenciahozam értéke év eleje óta 6,26 százalékról 6,99 százalékra nőtt.

Az adatok a 2024. január 2-ai és a 2024.04.24-ei értékeket mutatják. (A BIRS azt mutatja meg, hogy az egyes bankok milyen kamaton adnának kölcsönt egymásnak hosszú futamidőre.) Vagyis a hosszú futamidejű hozamok 0,73-1,16 százalékpontot emelkedtek egy negyedév alatt.

De miért befolyásolja a BIRS alakulása az lakáshitelek kamatát?

A bankoknak is be kell szerezniük a hitelhez szükséges forrást, ennek a költségét, illetve alakulását lehet becsülni a hosszú futamidejű pénzpiaci hozamok alapján. Eszerint, ha emelkednek az állampapír-, bankközi hozamok, akkor a bankok forrásköltsége is megnő. Emiatt, ha a pénzintézet megfelelő profitot szeretne elérni az új hiteleken, akkor azt drágábban, magasabb kamat mellett kell kínálnia.

Emelkedni fognak a hitelkamatok?

Ha hosszabb távon stabilizálódna a mostani szinten a BIRS mutató és az állampapírhozam értéke, akkor jó esély van egy érdemi – alsó hangon is 0,5 százalékpontos – kamatemelésre.

Ha elfogadjuk, hogy a lakáshitelek banki forrásköltsége a BIRS mutató változása alapján módosul, akkor érdemes részletesebben megvizsgálni, hogy mekkora volt a hitelkamat és a BIRS különbsége a múltban, mondhatni mekkora volt a bankok profitrátája. A Bankmonitor szakértői ehhez a 10 éves futamidejű BIRS mutató értékének alakulását vizsgálták meg.

  1. A hitelfelvevők számára legkedvezőbb időszakban, 2021 áprilisában a BIRS értéke 3 százalék körül alakult, ehhez képest akkor 3,03-5,31százalék között volt a lakáskölcsönök THM értéke. Ez nagyságrendileg azt jelenti, hogy a bankok nyereségrátája valahol 1-1,2 százalék között mozoghatott.
  2. A legdrágább, 2023. januári időszakban a BIRS értéke 8 százalék körül mozgott, a hitelek teljes éves költsége viszont 8,54-11,86 százalék körül alakult. Ez alapján a bankok nyeresége 2 százalék körül volt.
  3. 2023. október elején – vagyis az önkéntes kamatplafon (pontosabban THM-plafon) bevezetésekor - a BIRS értéke 7 százalék felett járt. Az új hitelek THM értéke ugyanakkor nem haladhatta meg a 8,5 százalékot. Vagyis a banki nyereség 1,2-1,3 százalék körül alakulhatott.
  4. Az önkéntes kamatplafon szigorításakor, vagyis 2024 elején a BIRS értéke 6 százalék körül mozgott, ehhez képest nem lehet 7,3 százaléknál magasabb THM mellett lakáshitelt nyújtani. Ezek alapján a banki nyereség valahol 1,3 százalék körül mozoghatott akkoriban.
  5. Jelenleg a 10 éves BIRS értéke kicsivel 7 százalék alatt van, ezzel szemben a lakáshitelekre továbbra is a 7,3 százalékos önkéntes kamatplafon van érvényben. Ezek alapján a bankok nyeresége érdemben beszűkült, valahol 0,3 százalék körül lehet.

Szóba került az önkéntes kamatplafon (szokás önkéntes THM plafonnak is hívni). Ennek jegyében ugyanis – az önként csatlakozó bankok – nem adhatnak egy meghatározott árnál drágábban lakáshitelt. Ez a szint a 2023. októberi indulásakor 8,5 százalékos THM értéken volt meghúzva, amit idén januárban 7,30 százalékos THM értékre csökkentettek. A hitelkamatok érdemi emelkedéséhez a bankoknak ki kell lépnie az önkéntes THM plafonból, vagy a plafont kell feljebb tolni. Önkéntes dologról beszélünk, így a bankok számára nem lenne tényleges következménye annak, ha kilépnének ebből az intézményből, vagyis nem jelent érdemi akadályt a számukra.

Az önkéntes THM plafon nem lesz tehát visszatartó erő, ha a gazdasági, pénzpiaci helyzet úgy kívánja, akkor a bankoknak lépniük kell. A számok alapján 0,5-1,0 százalékpontos drágulás sem elképzelhetetlen, ami egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű új lakáshitelnél 6-12 ezer forint törlesztőrészlet emelkedést eredményezhet.

Nem minden hitel drágulhat azonnal

Ez nem azt jelenti, hogy holnaptól minden bank drágítani fog, de jó eséllyel a legkedvezőbb ajánlatok kamata emelkedni fog valamelyest a következő hetekben, illetve kiemelkedő jövedelemmel rendelkező ügyfelek egyre nehezebben kaphatnak egyedi ajánlatokat, extra kedvezményeket. Ugyanis a bankok a piaci változásokra késleltetve reagálnak. A kamatmódosítás egyszerű lépésnek tűnik, de elég komoly adminisztratív terhet ró a bankokra, éppen ezért csak tényleg indokolt esetben fordulnak ehhez. De a tartós hozamemelkedés, a pénzpiaci környezet középtávú romlása már ilyen helyzetnek tekinthető.

A hitelfelvétel előtt állók számára a további kamatcsökkenés rövid távon egy szép álomnak tűnik, erre nem érdemes várni. Sőt, inkább érdemes felgyorsítani az ingatlankeresési folyamatot, emellett a pénzpiaci hozamkörnyezet alakulását is fontos nyomon követni: az alapkamatról és az inflációról ugyanis rengeteget hallhatunk, de ezek csökkenése nem vonja maga után az új jelzáloghitelek kamatcsökkenését. Érdemes ezen alap mutatók mellett megismerkedni a BIRS mutatóval és a hosszú futamidejű állampapírhozamokkal is, ezek alakulása ugyanis jobban hat az új jelzáloghitelek kamatára.

A rovat támogatója a 4iG

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Makro / Külgazdaság Orbán Viktor megmagyarázta, miért dadogott Brüsszelben
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 19:29
A miniszterelnök egy interjúban arról is beszélt, mikor lesz látható a repülőrajt.
Makro / Külgazdaság Micsoda hét: újabb árcsökkenés jön a benzinkutakon
Privátbankár.hu | 2025. július 17. 13:27
A héten már másodjára megy lejjebb az egyik üzemanyagfajta ára. 
Makro / Külgazdaság Minden oka megvan, hogy jókedve legyen a Morgan Stanley-nek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 18:03
A Morgan Stanley, az egyik legnagyobb amerikai bank a vártnál nagyobb második negyedéves nyereségről és bevételről számolt be szerdán.
Makro / Külgazdaság Ezt nem köszöni meg Marine Le Pen
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 16:15
Az uniós törvényszék szerint vissza kell fizetni a Jean-Marine Le Pen által jogtalanul felvett pénzeket, hiába számolta el személyes kiadásokként.
Makro / Külgazdaság Ennyire szeretnének árat emelni a vállalatok – a GKI megmérte
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 15:36
A vállalatok áremelési szándékai júniusra nyolchavi mélypontjukra estek. Ugyanakkor az áremelési törekvések – az építőipar kivételével – minden szektorban saját hosszú távú átlaguk közelében maradtak. Azaz a várakozások szerint az infláció rövid távon továbbra is tartja magát.
Makro / Külgazdaság Figyelmeztető: közel kétéves mélypontra zuhant a megélhetésünket jelző mutató
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 08:30
Az infláció ismételt emelkedése is vastagon belejátszott abba, hogy a KSH szerda reggeli közlése szerint a májusi reálkeresetek az áprilisinál jóval alacsonyabbak lettek, 2023 novembere óta nem látott szintet értek el..
Makro / Külgazdaság Vámháború: mi lehet augusztus 1-je után? Ma délután Klasszis Klub Live Győrffy Dórával
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 07:46
A közgazdász, egyetemi tanár, az MTA doktora 15 óra 30-tól élőben válaszol a mi és olvasóink, nézőink kérdéseire.
Makro / Külgazdaság Világszerte vizsgálják az Air India Boeingjének vesztét okozó kapcsolókat
Privátbankár.hu | 2025. július 15. 13:33
Számos légitársaság ellenőrzi, hogy minden rendben van-e a Boeingek üzemanyagkapcsolóival
Makro / Külgazdaság Van itt uniós pénz: 70 milliárd kamatmentes hitelre pályázhatnak a magyar cégek
Privátbankár.hu | 2025. július 15. 12:59
Módosítottak a kiíráson, új célokra is lehet igényelni a hitelprogram forrásaiból.
Makro / Külgazdaság Vágni vagy nem vágni – a Fed vezetői sem tudják
Privátbankár.hu | 2025. július 15. 10:26
Erős a politikai nyomás, a Fed-et vezető testület pedig megosztott.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG