9 fontos tudnivaló a termőföld vásárlásáról

1. Ki szerezhet termőföldet?

Termőföldet Magyarországon főszabály szerint természetes személyek, ezen belül is csak magyar állampolgárok és európai uniós tagállami állampolgárok szerezhetnek. Jogi személy csak kivételes esetekben, például cég egyáltalán nem jogosult erre, míg civil szervezet rekreációs céllal 1 hektár területig igen.

2. Vannak földszerzési korlátozások?

A termőföld megszerzésénél bizonyos mennyiségi korlátok is érvényesülnek annak elkerülése érdekében, nehogy nagy földbirtokok összpontosuljanak egyetlen kézben. Földművesnek nem minősülő személyek legfeljebb 1 hektárral rendelkezhetnek összességében, kivéve, ha közeli hozzátartozó ruházza át rá az ingatlant. A földműves a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg (földszerzési maximum).

3. Milyen kötelezettséget kell vállalnia annak, aki termőföldet vásárol?

A szerző félnek vállalnia kell, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, és a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja (néhány kivételtől eltekintve).

 4. Ki minősül földművesnek?

Földműves az a Magyarországon nyilvántartásba vett belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú végzettséggel rendelkezik, vagy ennek hiányában igazoltan legalább 3 éve végez - saját kockázatára vagy mezőgazdasági szövetkezet legalább 25%-os tagjaként személyesen közreműködve - ilyen tevékenységet.

 5. Kinek van elővásárlási joga a termőföld vásárlása során?

Alapesetben az államot illeti meg az elővásárlás joga, közös tulajdon esetén pedig szigorú sorrend szerint

·       a földműves tulajdonostársat,

·       a földet használó földművest (szomszéd, aki vagy helyben lakik vagy legalább 3 éve 20 km-en belül lakik vagy gazdálkodik),

·       a helyben lakó a földet nem használó földműves szomszédot és

·       a helyben lakó a földet nem használó földművest.

Megelőzi az elővásárlási sorrendben a földet nem használó földműveseket az ún. kiemelt tevékenységet folytató földműves. Azonos ranghelyen álló elővásárlási jogosultak között még annak is van jelentősége, ha valaki családi mezőgazdasági társaság tagja vagy őstermelők családi gazdaságának tagja, fiatal földműves vagy pályakezdő gazdálkodó.

6. Hogyan értesülnek az elővásárlásra jogosultak a vételi ajánlatról?

Termőföld adásvétele esetén a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot ügyvéd vagy közjegyző foglalja szerződésbe. A föld tulajdonjogának átruházására csak speciális biztonsági okmányon történhet. (ún. „zöld papír”). Ha a szerződést a felek aláírták, azt 8 napon belül meg kell küldeni a föld fekvése szerint illetékes kormányhivatalnak (mezőgazdasági igazgatási szerv) előzetes vizsgálatra. Az előzetes vizsgálatot követően a kormányhivatal továbbítja a szerződést az illetékes jegyzőnek a közzététel érdekében. A jegyző a https://hirdetmenyek.magyarorszag.hu oldalon közli az adásvételi szerződést a törvényen vagy megállapodáson alapuló elővásárlási jog jogosultjaival (kifüggesztés 60 napra).

7. Mi történik a kifüggesztés után?

A jegyző megküldi a szerződést jóváhagyásra a kormányhivatal (mezőgazdasági igazgatási szerv) részére. Ha a kormányhivatal ezt nem tagadja meg vagy nem rendeli el a szerződés ismételt közzétételét, és mindeközben van olyan elővásárlásra jogosult, aki nyújtott be elfogadó jognyilatkozatot, a kormányhivatal az elővásárlásra jogosultakat, valamint az adásvételi szerződés szerinti vevőt a törvény által meghatározott sorrend alapján rangsorolja.

A mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést a rangsor alapján első helyen álló jogosulttal. Ebben az esetben az adásvételi szerződés szerinti vevő helyébe az elővásárlásra jogosult lép be. Ha nem jelentkezett elővásárlásra jogosult, úgy a szerződés szerinti vevővel hagyja jóvá az adásvételi szerződést a kormányhivatal.

A jóváhagyáshoz a helyi földbizottság (Nemzeti Agrárgazdasági Kamara) állásfoglalása is szükséges. Végül a kormányhivatal határozatával együtt a jogi képviselő benyújtja az illetékes ingatlan-nyilvántartási osztályhoz az adásvételi szerződést, és átvezetik a tulajdonjogot. A teljes eljárás lefolytatása általában 6 hónapot vesz igénybe.

 8. Lehet-e termőföld vásárlásra hitelt felvenni?

A legtöbb pénzintézet nem finanszírozza jelzálog alapú hitellel a termőföld vásárlást, ha a fedezet kizárólag maga a termőföld.  Ugyanakkor létezik olyan konstrukció, amelynek lényege, hogy a pénzintézet egy másik ingatlanfedezetet terhelve (pl. lakóházat) szabad felhasználású jelzáloghitelt nyújt az igénylőnek. Mivel nincs megkötve a hitel célja, akár termőföld vásárlásra is lehet költeni. Magánszemélyként természetesen más szabad felhasználású hitelből, például személyi kölcsönből vagy akár Babaváró hitelből is vásárolhatsz termőföldet.

Földműves vállalkozóként (egyéni vagy társas), őstermelőként már szélesebb körben van lehetőség hitel felvételére. Általában egy lezárt üzleti évre van szükség, ami nem lehet veszteséges. Amennyiben a feltételeknek megfelel a vállalkozás, akár folyószámlahitelből, szabad felhasználású hitelből vagy jelzálogfedezetű hitelből is finanszírozható a termőföld megvásárlása.

9. Milyen biztosítékokat szoktak kérni a bankok?

Pénzintézetenként változó, hogy milyen biztosítékra tartanak igényt. A legtipikusabb a jelzálogjog és az annak biztosítására rendelt elidegenítési és terhelési tilalom. A jelzálogjog terhelheti a vásárlás célját vagy a fedezetként bevont másik ingatlant is. Sok bank igényt tart kezesi biztosítékra. A kezesség azt jelenti, hogy amennyiben a hitelt felvevő adós nem tesz eleget a fizetési kötelezettségeinek, akkor a kezesnek kell helyt állnia helyette, és rajta is lehet érvényesíteni a követelést.

Államilag támogatott hiteleknél szinte kivétel nélkül jellemző egy garantőr cég bevonása a hitelügyletbe. A garantőr szerepe hasonló a kezes pozíciójához, azonban a szolgáltatást ellenérték fejében nyújtja.

További információk a termőföld vásárlással kapcsolatban a money.hu Tudástár oldalán olvashatók.