Kevés annyira reménytelennek tűnő barna zóna van Budapesten, mint a dél-pesti. Ferencváros középső és külső része, Pesterzsébet nyugati fele és természetesen Csepel északi területei tartoznak ide. Vannak mozgások itt is, mert az ingatlanfejlesztők itt sem várnak a késlekedő kormányra, több irodapark és több ezer lakás, egy nem túl jól muzsikáló bevásárlóközpont és kisebb új raktárak is létesültek. Ám ez összesen is csak csepp a tengerben, még több százezer négyzetméternyi terület vár beépítésre vagy más hasznosításra.
A dél-pesti régió már a rendszerváltás után reflektorfénybe került, amikor a Duna meletti úgynevezett expo telkekre végül nem épültek fel a világkiállítás pavilonjai, hanem a Demján Sándor vezette vállalkozások elkezdték kiépíteni a Millenniumi Városközpontot (MÜPA, Nemzeti Színház, irodaházak). A Soroksári út másik oldala akkor még túlnyomó részt lerobbant bérházakkal volt tele, az egykori Közvágóhíd egy kilométeres körzetében épphogy csak megjelent a Lurdy ház nevű iroda-és bevásárlóközpont, a múlt évtizedben pedig több óriási lakóparki beruházás indult. Eltűnt a Közvágóhíd, ott egy török beruházó (Polat Group) társasházakat, üzleteket, irodaházakat, szolgáltató egységeket és hotelt fog létrehozni.
Sajnos mindennek ellenére még mindig igaz, hogy legfeljebb csak az út elején vagyunk. Óriási MÁV-területek állnak kihasználatlanul a városból kivezető útvonal folyóparti szakaszán, az ellenkező oldalon ugyan hasznosítottak több ipari csarnokot is (nagykereskedők bérlik ezeket), de nem született meg a várt alapos, 15-20 évre szóló terv.
Átfogó állami beavatkozás kell, főleg a közlekedési infrastruktúra javítása, a területrendezés, a szabályozási környezet megtisztítása szükséges. Éppen erre lenne hivatott az egész rozsdaövezeti akcióterv, ám az már évek óta késik. A magántőke vélhetően csak akkor jelenik meg érzékelhető mértékben, ha egy előkészített terepre érkezik. Az is valószínű, hogy ennek dinamikája bőven elmarad majd az elmúlt két évtizedben általuk kedvelt fővárosi térségekétől.
Ilyen, államilag támogatott projekt Észak-Csepelen a rekreációs park és természetesen az egykori Nagyvásártelep helyére megálmodott Fudan Egyetem, amit ugyan kínaiak szeretnének felépíteni, de több száz milliárd forintnyi magyar közpénzt is felhasználna a kormány. Szakmailag nézve enélkül is bőven meglenne ez a terület, nem ettől fog beindulni a fejlődés ezen a környéken. Önmagában egy egyetemi campus nem része az ingatlanpiaci folyamatoknak, legfeljebb akkor, ha a neki szánt, Duna melletti hatalmas telken közfunkciók is lesznek és ezek könnyen elérhetők lesznek a nem ott lakóknak is. Egy párhuzammal élve: a sorozatunk egyik előző részében bemutatott délnyugat-kőbányai övezet határos a Népligettel, így az ebben az övezetben létrejövő lakások értéke közvetve ezáltal is felértékelődik. A Népliget felújítása már napirenden van, 4-5 éven belül talán megvalósul.
Sorozatunk előző részei:
Dél-Budán nem akarnak lakópark-erdőt
Nagy lehetőségek a vidéki városokban
A hat éve elfogadott Integrált Területfejlesztési Stratégia (ITS) is kiemelte, hogy a Ráckevei-Soroksári Duna ág és a hozzá kapcsolódó területek összehangolt fejlesztési koncepciója jelentősen lendítene a terület hasznosításának sikerén. A fővárosi önkormányzat 2014-ben elfogadott egy barnamező-megújítási programot (Barnamezős Tematikus Fejlesztési Program, BTFP), ám ez egyelőre csak papíron létezik. Az új fővárosi városvezetés, mint láttuk az elmúlt másfél évben, erősen elkötelezett a barnaövezetek zöldítése mellett, de még nem alakultak ki a főbb vonalak, így csak egyes közlekedési tervekről tudni. Ezek egy része érinti a dél-pesti régiót is, egyebek között a ráckevei és csepeli HÉV belvárosig való elvezetése került napirendre. A közlekedés fejlesztése a kormány felügyelete alatt álló Budapest Fejlesztési Központ kezében van.
Már megtervezték a Galvani-hidat, és jelenleg az áthaladó villamosvonal tervezése zajlik. Ez szorosan összefügg a hídra rávezető utak és a tágabb dél-pesti ipari övezet átalakításával. Erre vonatkozóan semmilyen konkrétum nem látott napvilágot. A híd forgalomvonzó, s ezért erős környezetterhelést okozó jellegét azonban ellensúlyozni kell, erre különféle programokra lesz szükség, ám az eddig közölt előzetes tervek máris nagy felháborodást váltottak ki.
A Fudan Egyetemnek átengedett területre eredetileg a Duna City nevű vegyes funkciójú óriásberuházást tervezte a Gropius építőipari vállalat, de ezt a tervet elsöpörte a 2008-2009-es válság. Hatalmas irodaházak, üzletek, éttermek és szabadidős ingatlanok épültek volna. Más tervek is születtek, a hét évvel ezelőtti vázlatos feladattervben jelzett költségszinteket azonban legalább kettővel kell szorozni, ha most szeretnék megvalósítani az alábbi beruházásokat.
Projekt-tervek Dél-Pestre (2014)
- M5 metró kapcsolódásának előkészítése (5 mrd forint)
- jódos-és gyógyfürdő (1,5 mrd forint)
- gyaloghíd és találkozó tér (0,33 mrd forint)
- sportingatlanok (0,77 mrd forint)
- Molnár-sziget fejlesztése (2 mrd forint)
forrás:BTFP, 2014, budapest.hu
Fontos körülmény, hogy az ipari jelleg miatt teljesen közművesített, vagyis ezeket legfeljebb felújítani kell, de nem a nulláról kell építkezni. A jelentős környezetterhelést eredményező termelési és raktározási funkció fokozatos megszüntetése, kifelé tolása azonban indokolt, sürgős. Igen komoly akadály viszont az, hogy rendkívül sok ingatlan erősen szennyezett, és sok esetében rendezetlenek a tulajdonviszonyok. Egyes ipari épületek ugyanakkor könnyedén izgalmas lakóépületekké, közösségi terekké alakíthatók, vonzva ezzel szolgáltatások tucatjait.
Ugyancsak hátrányos, hogy a MÁV-vonal erősen elválasztja a Külső-Ferencváros nyugati részét a Dunától. A kerület által öt éve rögzített Településfejlesztési Koncepció sürgeti a Kelebia vasútvonal áthelyezését a Ferencvárosi rendező pályaudvarra. Ez teljesen logikus lépés lenne, hiszen megnyithatnák a teret a folyó közvetlen birtokbavétele számára. Nagyívű lakó és szolgáltató ingatlanfejlesztések jöhetnének, és fásított, közösségi zöld területeket lehetne kialakítani. Utóbbi azért is fontos lenne, mert javíthatná a levegő minőségét.
Csökkenő forgalom mellett növekvő nyereség. 
