<img height="1" width="1" style="display:none" src="https://www.facebook.com/tr?id=947887489402025&amp;ev=PageView&amp;noscript=1">
6p

Ez a cikk Privátbankár.hu / Mfor.hu archív prémium tartalma, amelyet a publikálástól számított egy hónap után ingyenesen elolvashat.
Amennyiben első kézből szeretne ehhez hasonló egyedi, máshol nem olvasható, minőségi tartalomhoz hozzáférni, akár hirdetések nélkül, válasszon előfizetői csomagjaink közül!

A legproblémásabb budapesti rozsdaövezet a dél-pesti. De egyben a legnagyobb ígéret is. Apró jelek már előrevetítik, hogy lesz itt keresnivalója az ingatlanos cégeknek. A rozsdaövezetek közül többet is bemutató sorozatunk utolsó darabja következik.

Kevés annyira reménytelennek tűnő barna zóna van Budapesten, mint a dél-pesti. Ferencváros középső és külső része, Pesterzsébet nyugati fele és természetesen Csepel északi területei tartoznak ide. Vannak mozgások itt is, mert az ingatlanfejlesztők itt sem várnak a késlekedő kormányra, több irodapark és több ezer lakás, egy nem túl jól muzsikáló bevásárlóközpont és kisebb új raktárak is létesültek. Ám ez összesen is csak csepp a tengerben, még több százezer négyzetméternyi terület vár beépítésre vagy más hasznosításra.

A dél-pesti régió már a rendszerváltás után reflektorfénybe került, amikor a Duna meletti úgynevezett expo telkekre végül nem épültek fel a világkiállítás pavilonjai, hanem a Demján Sándor vezette vállalkozások elkezdték kiépíteni a Millenniumi Városközpontot (MÜPA, Nemzeti Színház, irodaházak). A Soroksári út másik oldala akkor még túlnyomó részt lerobbant bérházakkal volt tele, az egykori Közvágóhíd egy kilométeres körzetében épphogy csak megjelent a Lurdy ház nevű iroda-és bevásárlóközpont, a múlt évtizedben pedig több óriási lakóparki beruházás indult. Eltűnt a Közvágóhíd, ott egy török beruházó (Polat Group) társasházakat, üzleteket, irodaházakat, szolgáltató egységeket és hotelt fog létrehozni.

Sajnos mindennek ellenére még mindig igaz, hogy legfeljebb csak az út elején vagyunk. Óriási MÁV-területek állnak kihasználatlanul a városból kivezető útvonal folyóparti szakaszán, az ellenkező oldalon ugyan hasznosítottak több ipari csarnokot is (nagykereskedők bérlik ezeket), de nem született meg a várt alapos, 15-20 évre szóló terv.

Átfogó állami beavatkozás kell, főleg a közlekedési infrastruktúra javítása, a területrendezés, a szabályozási környezet megtisztítása szükséges. Éppen erre lenne hivatott az egész rozsdaövezeti akcióterv, ám az már évek óta késik. A magántőke vélhetően csak akkor jelenik meg érzékelhető mértékben, ha egy előkészített terepre érkezik. Az is valószínű, hogy ennek dinamikája bőven elmarad majd az elmúlt két évtizedben általuk kedvelt fővárosi térségekétől. 

 

Ilyen, államilag támogatott projekt Észak-Csepelen a rekreációs park és természetesen az egykori Nagyvásártelep helyére megálmodott Fudan Egyetem, amit ugyan kínaiak szeretnének felépíteni, de több száz milliárd forintnyi magyar közpénzt is felhasználna a kormány. Szakmailag nézve enélkül is bőven meglenne ez a terület, nem ettől fog beindulni a fejlődés ezen a környéken. Önmagában egy egyetemi campus nem része az ingatlanpiaci folyamatoknak, legfeljebb akkor, ha a neki szánt, Duna melletti hatalmas telken közfunkciók is lesznek és ezek könnyen elérhetők lesznek a nem ott lakóknak is. Egy párhuzammal élve: a sorozatunk egyik előző részében bemutatott délnyugat-kőbányai övezet határos a Népligettel, így az ebben az övezetben létrejövő lakások értéke közvetve ezáltal is felértékelődik. A Népliget felújítása már napirenden van, 4-5 éven belül talán megvalósul.

Sorozatunk előző részei:

Rákosrendező lehet az első

Kanyarban előzhet Kőbánya

Dél-Budán nem akarnak lakópark-erdőt

Nagy lehetőségek a vidéki városokban

A hat éve elfogadott Integrált Területfejlesztési Stratégia (ITS) is kiemelte, hogy a Ráckevei-Soroksári Duna ág és a hozzá kapcsolódó területek összehangolt fejlesztési koncepciója jelentősen lendítene a terület hasznosításának sikerén. A fővárosi önkormányzat 2014-ben elfogadott egy barnamező-megújítási programot (Barnamezős Tematikus Fejlesztési Program, BTFP), ám ez egyelőre csak papíron létezik. Az új fővárosi városvezetés, mint láttuk az elmúlt másfél évben, erősen elkötelezett a barnaövezetek zöldítése mellett, de még nem alakultak ki a főbb vonalak, így csak egyes közlekedési tervekről tudni. Ezek egy része érinti a dél-pesti régiót is, egyebek között a ráckevei és csepeli HÉV belvárosig való elvezetése került napirendre. A közlekedés fejlesztése a kormány felügyelete alatt álló Budapest Fejlesztési Központ kezében van.

Már megtervezték a Galvani-hidat, és jelenleg az áthaladó villamosvonal tervezése zajlik. Ez szorosan összefügg a hídra rávezető utak és a tágabb dél-pesti ipari övezet átalakításával. Erre vonatkozóan semmilyen konkrétum nem látott napvilágot. A híd forgalomvonzó, s ezért erős környezetterhelést okozó jellegét azonban ellensúlyozni kell, erre különféle programokra lesz szükség, ám az eddig közölt előzetes tervek máris nagy felháborodást váltottak ki.

A Fudan Egyetemnek átengedett területre eredetileg a Duna City nevű vegyes funkciójú óriásberuházást tervezte a Gropius építőipari vállalat, de ezt a tervet elsöpörte a 2008-2009-es válság. Hatalmas irodaházak, üzletek, éttermek és szabadidős ingatlanok épültek volna. Más tervek is születtek, a hét évvel ezelőtti vázlatos feladattervben jelzett költségszinteket azonban legalább kettővel kell szorozni, ha most szeretnék megvalósítani az alábbi beruházásokat. 

Projekt-tervek Dél-Pestre (2014)

  • M5 metró kapcsolódásának előkészítése (5 mrd forint)
  • jódos-és gyógyfürdő (1,5 mrd forint)
  • gyaloghíd és találkozó tér (0,33 mrd forint)
  • sportingatlanok (0,77 mrd forint)
  • Molnár-sziget fejlesztése (2 mrd forint)

forrás:BTFP, 2014, budapest.hu

Fontos körülmény, hogy az ipari jelleg miatt teljesen közművesített, vagyis ezeket legfeljebb felújítani kell, de nem a nulláról kell építkezni. A jelentős környezetterhelést eredményező termelési és raktározási funkció fokozatos megszüntetése, kifelé tolása azonban indokolt, sürgős. Igen komoly akadály viszont az, hogy rendkívül sok ingatlan erősen szennyezett, és sok esetében rendezetlenek a tulajdonviszonyok. Egyes ipari épületek ugyanakkor könnyedén izgalmas lakóépületekké, közösségi terekké alakíthatók, vonzva ezzel szolgáltatások tucatjait.

Ugyancsak hátrányos, hogy a MÁV-vonal erősen elválasztja a Külső-Ferencváros nyugati részét a Dunától. A kerület által öt éve rögzített Településfejlesztési Koncepció sürgeti a Kelebia vasútvonal áthelyezését a Ferencvárosi rendező pályaudvarra. Ez teljesen logikus lépés lenne, hiszen megnyithatnák a teret a folyó közvetlen birtokbavétele számára. Nagyívű lakó és szolgáltató ingatlanfejlesztések jöhetnének, és fásított, közösségi zöld területeket lehetne kialakítani. Utóbbi azért is fontos lenne, mert javíthatná a levegő minőségét.

Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz májusban, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: a Raiffeisen Bank személyi kölcsöne 30 379 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. Az Erste Banknál 32 831 forint, a Cetelemnél pedig 33 556 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Ingatlan Eljött a költözések kora az irodapiacon
Mester Nándor | 2022. október 1. 15:53
Alig akarnak új beruházást indítani a fejlesztők. A bérleti szerődéseknél nagyon fontos lett az üzemeltetési költség. A bérlők közül sokan még mindig gondolkodnak, hogy mennyi legyen az otthoni és a benti munkavégzés aránya.
Ingatlan Az S Immo nagy magyar irodaportfóliót vesz
Privátbankár.hu | 2022. szeptember 28. 14:15
Az osztrák Immofinanz az eladó.
Ingatlan Nem elég, hogy nehezen megy el a lakás, még a forintgyengülésen is bukunk - pedig van megoldás
Natív tartalom | 2022. szeptember 21. 08:02
Sokszor szinte teljesen érthetetlen, hogy eladó ingatlanunk miért nem akar hosszú ideig gazdára találni. Ráadásul a forint gyengülése miatt most az is megtörténhet, hogy a hónapokig piacon lévő ingatlanunk – nem kis bosszúságunkra – még veszít is reálértékéből, mire gazdára talál. Ezek azonban elkerülhetőek lennének, ha megfogadunk néhány jó tanácsot. Az Ingatlantájoló összeállítása arról, mire érdemes figyelni.
Ingatlan Orbán Viktor hátra megy, nem előre a lakáspiacon
Privátbankár.hu | 2022. szeptember 19. 15:58
Érthetetlen, hogy miért kellett megint meghosszabbítani a kevésbé korszerű új lakások létjogosultságát. 
Ingatlan Rendkívüli béremeléssel kedveskedik dolgozóinak a neves hazai ingatlanos cég
Privátbankár.hu | 2022. szeptember 19. 09:22
Az ingatlan.com a következő 12 hónapban több mint 1 milliárd forint összegű jövedelmet biztosít munkavállalóinak, ami 16 százalékkal több mint az elmúlt évben és 80 százalékkal több mint öt évvel ezelőtt.
Ingatlan Miért érdemes euróban hirdetni az ingatlanunkat?
Natív tartalom | 2022. szeptember 4. 10:11
Ugye, jó lenne? Hiszen az euró értéke biztosan nem romlana úgy, mint a forint, ha nem találunk azonnal másik ingatlant, amit megvásárolnánk helyette, illetve akkor is jó lenne euróban kapni a vételárat, ha azt történetesen nem egy másik ingatlan megvásárlására fordítanánk. Ahhoz, hogy euróban kapjuk meg a vételárat, azonban euróban is kell hirdetni. Az Ingatlantájolón pedig ez rendkívül gyors és egyszerű.
Ingatlan Megint rossz hírt kaptak az albérletet keresők
Privátbankár.hu | 2022. augusztus 29. 09:11
Újabb kétszámjegyű drágulás az albérletpiacon, igaz, lassulni látszik az áremelkedés.
Ingatlan Kijött egy jogszabály, amelynek tényleg sok magyar örülhet
Privátbankár.hu | 2022. augusztus 24. 15:56
Az építkezők újabb két év felmentést kaptak az új lakóépületek szigorú energiafelhasználási előírásainak teljesítése alól. Addig nem kell legalább BB besorolást szerezniük a használatbavételhez.
Ingatlan Az albérletek is drágulnak, de van egy mód, amivel ezt elkerülheti
Privátbankár.hu | 2022. augusztus 17. 10:42
Közel 14 százalékos áremelkedéssel számolhatnak azok, akiknél mostanában van a bérleti szerződésük évfordulója. Most még azonban olcsóbb albérletre lehet váltani, mivel széles a kínálat.   
Ingatlan Már itt van a készpénzes lakásbefektetők korszaka
Privátbankár.hu | 2022. augusztus 15. 17:59
Folyamatosan növekszik a kínálat a használt otthonoknál, a korszerűtleneknél már ősszel beindulhat az eltérő mértékű árcsökkenés.
Friss
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG