Az elmúlt két évtizedben minden kormány elmulasztotta beindítani a rozsdaövezetek rehabilitációját. Néhány zóna (páldául a Váci út) önálló életre kelt, de sem a főváros egészében, még kevésbé vidéken nem kezdődtek átfogó programok.
Kőbányát sem szállták meg egyelőre az ingatlanfejlesztők. Pedig itt, akárcsak sorozatunk első részében bemutatott Rákosrendezőn, nagy iparterületek várnak boldogabb időket. A kerületben több beruházásra alkalmas terület is található. Különleges érték az ipari műemlék ingatlanvagyon, amely a nemzetközi trendeket figyelembe véve egy-egy körzet presztízsét jelentősen emelni tudja. Az ingatlanok értékét növeli a jó megközelíthetőség, a ferihegyi repülőtér, vasútvonalak közelsége. A jó lakhatási körülmények, egészséges környezet szempontjából a zöldfelületek aránya szintén egy kevéssé ismert erőssége Kőbányának.
„Ezzel az adottsággal jól gazdálkodva előnyt lehet kovácsolni az élhető környezet, városkép, zöld beruházások területén.” - olvastuk a kerületi önkormányzat idei gazdaságfejlesztési stratégiájának megvalósításáról szóló háttér anyagban. Ez szépen hangzik, de még kevés valósult meg belőle, részben a főváros, részben a kerület vezetése miatt. Ám mint ahogy a XIII. kerületnél, itt is előbb lépett a magántőke.
Kőbánya esetében nem lehet szó nélkül hagyni a jelentős kínai közösséget, amelyik épp a barna zónákban telepedett meg. A Mázsa tér melletti Chinatown az egyik legjelentősebb magánberuházás-sorozat a kerületben. Kőbányára a 90-es évektől kezdve több hullámban érkeztek kínai vállalkozók, befektetők. Kiépült a régió legnagyobb kínai kereskedelmi központja, a Monori Center, ahol 70 ezer négyzetméteren 300 nagykereskedő tevékenykedik. Kialakult mellettük egy mini város éttermekkel, üzletekkel, szolgáltató egységekkel orvosi rendelővel.
A központ szomszédságában várhatóan újabb jelentős kínai beruházás indul a Chinatown Budapest, amely több száz lakást, és több ezer négyzetméter üzleti és vendéglátóipari célú ingatlant hoz létre. A járvány megakasztotta ezt a sorozatot, de tudnivaló, hogy a kínaiak hosszú távra terveznek azon a környéken, sőt, biztosra vehető, hogy a szomszédos barna zónákban is nézelődnének. Itt első sorban a Bihari úttól keletre, a Száva utca környékére kell gondolni, ahol számtalan lerobbant telephely található.
Sorozatunk eddig megjelent része:
Segítünk a kormánynak, kijelöltük a rozsdaövezeteket
Magán a Mázsa téren állami forrásból sportközpontot és uszodát tervez az önkormányzat, ha ez magvalósul, akkor elindulhat a tágabb környék fejlődése is. A beruházást a Mészáros Lőrinchez tartozó ZÁÉV Zrt. és a Magyar Építő Zrt. párosa nyerte el. A 13 ezer négyzetméteres objektum tervezést 710 millió forintért végezte a Kreatív Magyar Mérnök Kft.
Kőbánya déli és délkeleti körzetében (az Üllői úthoz közelebbi, Gyárdűlőnek hívott területen) is jelentős iparvállalatok voltak 25-30 éve, de lassanként kiszorultak onnan. Egyelőre csak zárványként, de már megépült néhány lakópark, lassan a kereskedelem és más infrastruktúra is megjelent, de még rengeteg kisebb nagyobb raktár, telephely vagy kihasználatlan telek van, ahol több ezer lakást, kiskereskedelmi egységeket lehetne felépíteni, s az ezeket kiszolgáló szolgáltatásoknak helyet adni.
Szintén ezt a környéket érinti, hogy a Száva utca és a Kőér utca mentén egyelőre nagykereskedelemre beállt cégek és kisebb gyártóvállalatok működnek, még logisztikai központ is található itt. De ha az országos és a fővárosi szabályozási tervekben megvalósul az a régi elképzelés, hogy a külső kerületekben létesítendő vállalkozói parkokba terelik ezeket, akkor ezek a területek is felszabadulhatnak. Szinte biztos, hogy kevésbé a kereskedelmi ingatlanok, inkább a lakófunkció juthat főszerephez, ebben még mindig nagyobb a távlati potenciál. Ugyanakkor kisebb city logisztikai telephelyek megmaradhatnak.
Egyelőre nincs nagy ívű koncepció Kőbányának arra a részére, ami a sörgyár közvetlen közelségében, valamint a Jászberényi és a Gyömrői út mentén található. Itt is működik néhány nagykereskedő cég, kisebb irodaházak is vannak, megszűnőben van az ottani kínai piac. Mintegy 15 évvel ezelőtt volt egy nagy rehabilitációs és területrendezési koncepció (S1 projekt), ami a sörgyár 1. számú telephelyét (20 hektár) alakította volna át, de elsöpörte a 2008-2009-es válság. Az S1 projekt az egykori gyártelep környezeti kapcsolatait arányosan kezelő, tájban úszó, úgynevezett témapark kialakítását tűzi ki célul, amely szórakoztató, kulturális és lakó funkcióival kiegészíti Kőbánya Városközpont fejlesztéseit. Az önkormányzat tulajdonában lévő Kőbányai Vagyonkezelő Zrt. jegyezte, a beruházás a főváros középtávú fejlesztési programjába is bekerült, barnamezős rehabilitációs mintaprojekt lett.
Kőbánya történelmi városközpontjában, a Szent László tér intézményi helyzete, a kapcsolódó lakás, iroda és rehabilitációs projektek, valamint a Mázsa tér intermodális pozíciójára települő bevásárlóközpont és lakás fejlesztés (Origo City) ambíciója mellett harmadik fejlesztési pólusként jelent meg a sörgyári terület. A három területen magánpartnerek bevonásával összesen 3.500 lakás, 60.000 négyzetméternyi kereskedelem és szolgáltatás, 25.000 négyzetméternyi kulturális beruházás valósult volna meg.
Mászóközpont fél milliárdért
Barna övezetben nem csupán lakásokat lehet építeni, hanem ipari ingatlanokat is át lehet alakítani más funkcióra. Erre példa az Indotek Group 500 millió forintért létesített MAG47 mászóközpontja a kőbányai Maglódi úton. Az idén májusban átadott mászó termet két korábbi ipari magtár épületéből alakították ki, így földrajzi és ipartörténeti okból is adta magát a MAG47 elnevezés. Közel 20 éven át használaton kívül lévő épületeket hasznosítottak.
Az Üllői út-Kőér utca által határolt körzete, valamint a Mázsa tér környéke tehát nagy fejlődés előtt áll. Ehhez a déli-délkeleti kőbányai területhez közel van a Népliget, annak fejlesztése napirenden van, de még ha jövőre el is kezdik a felújításokat, 3-5 éven belül aligha lesznek kész. Távlatilag ugyanakkor mindenképpen ez a tény is felértékeli a dél-kőbányai ingatlanokat.
A kerületi önkormányzat 2019-ben előkészítette a Népligetre vonatkozó szabályozási tervet a megújítására, lehetővé téve az állami tervek megvalósulását. A kormány megígérte, hogy biztosítja a forrásokat. A tervek szerint számos kikapcsolódást szolgáló elem, futókör, kerékpár pálya, játszóterek épülnek majd. A Népliget kezelője a Főváros, azonban a park felújítását kiemelt beruházásként az állam vette kézbe. Szorosan kapcsolódik a területhez a már megkezdődött „Fradiváros” projekt, amely a park végében lévő sporttelepek integrálásával alakítana ki egy sportközpontot. Bekapcsolja a vasúti közlekedésbe ezt a kőbányai kerületrészt a tervezett déli körvasút, annak ugyanis lesz egy új népligeti megállója is.
De nem a konstrukcióval van a baj, csak kezdenek elfogyni a jogosultak. 
