5p
Óriási a bizonytalanság az építész szakmában az építési törvény módosítása és a kapcsolódó kormányrendelet értelmezése tekintetében. A 300 négyzetméter alatti új lakóházak engedélyeztetésének megszüntetése körében ugyanis nyitott kérdés maradt többek között a települések helyi építési szabályzatának betartása.

 

 

Egyszerű bejelentés: amikor nem kell engedély az építéshez

Az új „Egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység” eljárási kategória bevezetésével egy időben az építési törvénynek (Étv.) a helyi építési szabályzatról (HÉSZ) szóló 13.§ (2) bekezdése is módosult. Eszerint az egyszerű bejelentési eljárás hatálya alá tartozó épület építésével összefüggésben a helyi építési szabályzat rendelkezései közül kizárólag

- az építési telek megengedett legnagyobb beépítettségét,

- a megengedett legnagyobb építménymagasságát vagy beépítési magasságát,

- szabályozási vonalát

- és beépítési módját vagy építési helyét kell figyelembe venni.

A módosított rendelkezéssel kapcsolatban azonban több kérdés is felmerült.

Nem egyértelmű a rendelkezés

Az új eljárási kategória törvényen belüli elhelyezéséből, illetve a hozzá tartozó új, a helyi építési szabályzatra vonatkozó rendelkezés megfogalmazásából nem derül ki, hogy a követelmények figyelembe vétele valójában kire vonatkozik: a hatóságra, az építtetőre vagy a tervezőre – mondta dr. Gálik Gabriella, a KCG Partners Ügyvédi Társulás partnere.

A módosítás hivatalos indokolása meglehetősen szűkszavú, és leginkább csak a törvény szövegét ismétli: a legfeljebb 300 m² hasznos összes alapterületű új lakóépület tervezése és építése során a helyi építési szabályzat előírásai közül csak a törvényben felsorolt előírásokat kell figyelembe venni.

Hogyan értelmezzük?

Jogalkotói értelmezés hiányában a jogszabály szövegének egyik értelmezési lehetősége, hogy a terveknek meg kell felelniük a HÉSZ rendelkezéseinek, de a hatóság csak az Étv. 13.§ (2) bekezdésben felsorolt feltételeknek való megfelelést vizsgál(hat)ja. Egy másik értelmezési lehetőség szerint a tervnek ugyan meg kell felelniük a HÉSZ-nek, de az építtető az építés során az Étv. 13. § (2) bekezdésén kívül eltérhet a tervektől. A legszélsőségesebb értelmezés az, hogy a tervezőnek és az építtetőnek kizárólag az Étv. 13. § (2) bekezdésében felsorolt HÉSZ-elemeket kell figyelembe venniük.

A Budapesti Építész Kamara szakmafelügyelet tájékoztatójában arra hívta fel a figyelmet, hogy az egyszerű bejelentés bevezetésével a hatálya alá tartozó épület építése során a tervező felelőssége a HÉSZ (Budapesten a KÉSZ, valamint a Budapest Főváros rendezési szabályzatáról szóló rendelet) betartása.

Évtizedek munkája veszhet kárba

Az önkormányzatok évtizedek alatt, fizetett szakértői munkával alakították ki saját helyi építési szabályzatukat, amelyek a helyi adottságok figyelembevételével határozzák meg azt, hogy egyes településrészeken milyen előírások betartásával lehet épületeket megtervezni és felépíteni. A szabályzatok rendeltetése - a tervtanácsok településképi véleményének figyelembevételével - az volt, hogy a tervezett épület végül illeszkedjen az eredeti településképbe.

A több évtizedes munka és a ráfordított erőforrások mind kárba veszhetnek, ha a jogalkotó azt az értelmezést erősítené meg, hogy az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység hatálya alá tartozó épületek építése során csak az Étv. 13.§ (2) bekezdésben rögzített követelményeket kell figyelembe venni. Emellett - ahogyan arra a Budapesti Építész Kamara is rámutatott - a módosítás indokolatlanul és jelentősen megnöveli a tervezők felelősségét.

A szakmai vélemények szerint továbbá Magyarországon az építtetői szándék (de leginkább a „közízlés”) sem áll azon a színvonalon, hogy az adott településkép keretei között maradjon a HÉSZ figyelembe vétele nélkül is. (Emiatt tiltakozott korábban is a Magyar Önkormányzatok Szövetsége is >>)

Módosítás várható

A fentiekből jól látható, hogy a jelenlegi bizonytalan helyzet és többféle értelmezési lehetőség miatt elkerülhetetlen a szabályozás módosítása, egyértelműsítése, valamint az építés-szakmai szervezetek által a gyakorlati alkalmazást megkönnyítő útmutatók kiadása.

Egyes források szerint a kormány új szabályozást ígért, azzal, hogy az önkormányzatoknak lehetőségük lesz olyan védett területek kijelölésére, amelyeken belül az építkező köteles lesz a HÉSZ-t figyelembe venni. Kérdés, hogy ez elegendő lehet-e azoknak az önkormányzatoknak, akik a jelenlegi helyzetet az önkormányzatiság szempontjából jogkörtől való megfosztásnak élik meg – hívja fel a figyelmet dr. Gálik Gabriella ügyvéd.

Sok az ellentmondás

Az egymásnak ellentmondó értelmezési lehetőségeket fokozza, hogy az építésfelügyelet az egyszerű bejelentéshez kötött épület kivitelezése során azt ellenőrzi, hogy a kivitelezés az újonnan bevezetett egyszerű dokumentációnak, illetve a szakmai és biztonsági előírásoknak megfelelően történt-e.

Az Étv. 48.§-a szerint azonban az építésfelügyelet a szakszerűségi ellenőrzés során ellenőrzi a HÉSZ-nek való megfelelést is. Mivel itt az Étv. nem rendelkezik arról, hogy az egyszerű bejelentés alapján folyó kivitelezésnél csak az Étv. 13.§ (2) bekezdésében felsorolt HÉSZ előírásokat kell ellenőrizni, így a hatóság az OTÉK (Országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendelet) és a HÉSZ egyéb előírásainak való nem megfelelés miatt a 13.§ (2) bekezdésben megfogalmazottakon túl is alkalmazhat jogkövetkezményeket.

Ezen értelmezés szerint tehát az építésfelügyelet részéről elméletileg a HÉSZ előírásainak betartása az Étv. 13.§ (2) bekezdése ellenére is számon kérhető.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
Ingatlan Kiderült, hol vannak a legolcsóbb vízparti nyaralók Magyarországon
Privátbankár.hu | 2025. június 24. 09:09
A nyaralóövezetekben, vízparti településeken lévő lakóingatlanok, nyaralók árai között is tetemes különbségek vannak az országon belül.
Ingatlan Zuhanó ingatlanárak, jogbizonytalanság, csökkenő likviditás az agglomerációban?
Sasvári Péter | 2025. június 23. 05:59
Komoly zavarokat okozhat az ingatlanpiacon a helyi önazonosság védelméről szóló törvény a Duna House szerint. Az intézkedés ugyanis bizonytalansági tényezőként jelenhet meg, és így ronthatja a vásárlási kedvet. De vajon mennyire forgatja fel az ágazatot a törvény?
Ingatlan Nem jó ötlet most panellakást venni
Privátbankár.hu | 2025. június 19. 11:17
Március és május között országosan átlagban 5,8 százalékot lehetett alkudni az eladott lakóingatlanok árából, azonban a paneleknél tovább szűkült a vevők mozgástere – derül ki az OTP Ingatlanpont adataiból.
Ingatlan Hitelből venne lakást? Akkor ennek most örülhet
Privátbankár.hu | 2025. június 4. 08:36
Amennyiben a szükséges önerő előteremtése nehézséget okoz, vagy a maximális finanszírozáshoz még így sem elegendő, megoldás lehet a pótfedezet bevonása.
Ingatlan Lakásválság: még többen költözhetnek ki Budapestről
Privátbankár.hu | 2025. május 29. 09:57
A budapesti lakáspiac élénkülése már 2024-ben beindult.
Ingatlan Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?
Natív tartalom | 2025. május 28. 08:19
Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?
Ingatlan A jegybank nyomára akadt 300 milliárd forintnak, amit állampapírból vettek ki a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. május 21. 17:54
Két negyedév alatt ennyit pakoltak át a befektetők állampapírból az ingatlanpiacra az MNB friss jelentése szerint. Meg is ugrottak az árak.
Ingatlan Hiába gyűlnek a felhők, jött egy jó hír is az ingatlanpiacról
Privátbankár.hu | 2025. május 20. 16:48
A kereskedelmi ingatlanok terén jó hírek érkeztek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG