Szeged utolérte Győrt, stagnálás Budapesten – mutatjuk a legfrissebb albérletárakat

Minimálisan, 0,2 százalékkal csökkentek a budapesti albérleti díjak májusban – derül ki a KSH és az ingatlan.com lakbérindexéből. Éves alapon országosan 3,7, Budapesten 3,1 százalékos reállakbér-emelkedés látszik.  Az ingatlan.com szerint ez már a nyugat-európai nagyvárosok mérsékelt lakbéremelkedési tempóját idézi: hasonló mértékű növekedést jelent, mint amit a Párizsban, Rómában vagy Berlinben élők tapasztalnak.

Májusban ért csúcsra a kiadó lakások iránti kereslet, ami a korábbi évekhez képest szokatlan mintázatot jelent. Az albérletárak konszolidációja aktivizálja a bérlakást keresőket, és a lakáspiacról kiszorulók számára is egyre kedvezőbb alternatívát jelent a bérlés.

„A stagnálás nem azt jelenti, hogy érdemi folyamatok nélkül telt volna a május. Az élénkülő kereslettel párhuzamosan az elmúlt évekhez képest rendkívül széles kínálat alakult ki az utóbbi időszakban” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. A kínálati oldal szerepét különösen fontosnak tartja: a fővárosban éves alapon 2,9 százalékkal, két év alatt 9,8 százalékkal, három év alatt 35,7 százalékkal, négy év alatt pedig 52,3 százalékkal bővült a kiadó lakások kínálata. Jelenleg több mint 9700 budapesti kiadó lakáshirdetésből válogathatnak a bérlők.

A megyeszékhelyeken és megyei jogú városokban éves összevetésben ugyan 13,4 százalékos visszaesés látható, kétéves összevetésben viszont 24,5,

hároméves időtávon  48,4 százalékos a bővülés, míg négyéves távlatban 76,3 százalékkal nőtt a választék.

A nagyvárosok kiadó ingatlankínálata meghaladja a 4000 lakást és házat. „A többéves horizonton látható kínálatbővülés fékezi a lakbérek további emelkedését. Az, hogy májusban országosan nem drágultak tovább az albérletek, részben annak is köszönhető, hogy a kínálat több szegmensben jóval magasabb szinten van, mint néhány éve. Ezzel párhuzamosan viszont a kereslet is élénkült” – mondta Balogh.

Korábban nem volt jellemző, hogy Budapesten, a megyeszékhelyeken és a városokban is május legyen a legerősebb az év első öt hónapjának adatai alapján. A kiadó lakásokra és házakra érkezett több mint 98 ezer telefonos érdeklődés viszont még a januári, év eleji csúcsot is meghaladta.

„A kereslet erősödése részben azzal magyarázható, hogy a lakbérek éves növekedése visszafogottabb lett, miközben a jövedelmek ennél nagyobb ütemben emelkedhettek. Ez sok bérlő számára javíthatta a megfizethetőséget. Budapesten belül ráadásul a drágább környékek sem húzzák már olyan erősen felfelé a fővárosi átlagot: a budai hegyvidéki kerületekben 2,7 százalékos, a pesti belső kerületekben pedig 4,4 százalékos éves bérletidíj-emelkedés látható” – fogalmazott Balogh.

A vidéki nagyvárosokban is 200 ezer egy albérlet

A keresleti oldal másik mozgatórugója lehet, hogy az első lakásvásárlók egy része továbbra is önerő-problémával szembesül. A legtöbb megyeszékhelyen 30 millió forint alatt alig találni eladó lakást, Budapesten pedig 54 millió forint környékén jár a legolcsóbb ingatlanok lélektani határa. Ez az első lakásvásárlóknál is több millió forintos önrészt feltételez, a nem első lakást vásárlóknál pedig akár 6-10 millió forintos önerőre is szükség lehet, ha valaki hitelre vásárolná meg saját otthonát.

„Akik nem rendelkeznek elegendő önerővel, és kiszorulnak a lakáspiac adásvételi oldaláról, azok számára a jelenlegi, mérsékeltebb albérletpiaci környezet átmenetileg kedvezőbb megoldást jelenthet. Ez is hozzájárulhat ahhoz, hogy már a klasszikus nyári albérletszezon előtt is folyamatosan erősödik az érdeklődés. Fontos felhívni a figyelmet, hogy

ez a keresletélénkülés csak a megfizethető kiadó lakások piacán érezhető, ami miatt sok bérbeadó mégis bérletidíj-csökkentésre kényszerül"

– mondta az elemző.

Befektetői szemmel a lakáskiadás hozama már kevésbé vonzó, mint korábban. A fővárosban és a megyeszékhelyeken egyaránt 4,5 százalék körüli bruttó bevételarányos hozam érhető el, ami a költségek levonása után nagyjából 3 százalék körüli nettó jövedelmet jelenthet. Ennél viszont jelenleg még az állampapírok hozamszintje is magasabb.

„Ha a befektetők kevésbé aktívak a lakáspiacon, akkor az albérletpiacról is hiányozhat a friss kínálat. Ez pedig néhány hónapos késéssel ismét lakbéremelkedést okozhat. A kormányzat által meghirdetett bérlakásprogram ebben stabilizáló szerepet tölthet be, különösen akkor, ha valóban új, tartósan elérhető bérlakás-kínálatot hoz létre” – tette hozzá Balogh.

A június eleji kínálat alapján Budapesten 260 ezer forint volt bérleti díjak középértéke. A legdrágább kerületek közé tartozott a II. és az V. kerület 350 ezer forintos medián értékkel, valamint az I. kerület 340 ezer forinttal. Az összes többi városrész átlagos bérleti díja 300 ezer forint alatt marad. A főváros legolcsóbb kerületei között a XIX. és a XXI. kerület szerepelt 210 ezer forintos mediánnal, de az olcsóbb városrészek közé sorolható még a X., a XV., a XVI., a XVIII., és a XX. kerület is 215-220 ezer forinttal.

„Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy 200 ezer forintnál olcsóbban szinte alig lehet kiadó lakást találni, 300 ezer forintnál drágábban viszont nagyon nehezen lehet bérbeadni” – mondta Balogh.

Debrecen a legdrágább város 220 ezer forintos medián bérleti díjjal, utána Győr és Szeged következik 200-200 ezer forinttal, Veszprémben pedig 195 ezer forint volt a medián albérletár. A legolcsóbb megyeszékhelyek között Békéscsaba állt 110 ezer forintos medián bérleti díjjal, Szekszárdon 120 ezer, Miskolcon 130 ezer, Szolnokon 142,5 ezer, Egerben, Kaposváron és Zalaegerszegen pedig 150-150 ezer forint volt a jellemző kínálati ár.