TÁMOGASSA A FÜGGETLEN, MINŐSÉGI ÚJSÁGÍRÁST! TÁMOGASSON MINKET!
Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában

Hirtelen és átgondolatlan döntés vagy egy döntéssorozat első eleme, netán a 2022-es választásra való felkészülés egyik pontja az, hogy a kormányfő bejelentése szerint két évre visszavezetik az öt százalékos áfát – ezt találgatja most az ingatlanszektor minden érintettje. A lakásáfa által közvetlenül vagy közvetve érintettek, beleértve az MNB-t is, egyelőre csak kapkodják a fejüket és a részletekre várnak.   

Két évre visszavezetik az 5 százalékos áfát az új lakásokra – jelentette be a kormányfő szerda esti tévéinterjújában, a nem részletezett közlése szerint a 2022. december 31-ig megépülő lakásoknál lehet ezt a kedvezményes adómértéket alkalmazni. Gulyás Gergely, a Miniszterelnökséget vezető miniszter a csütörtök déli Kormányinfón már mást mondott: azt, hogy a 2022 december végéig építési engedélyt szerzett lakásokra vonatkozik és hogy további részletek a jövő héten lesznek, azokat Novák Katalin miniszter ismerteti.

Nem tudni, kivel és mennyire alaposan konzultált a miniszterelnök ez ügyben, de hogy a koordinációnak még csak a jelét sem látni, az biztos. Hivatalosan a gazdaságvédelmi operatív törzs javaslatára született ez a döntés, ezt Varga Mihály pénzügyminiszter vezeti. A szervezet munkájában nyolc-tíz állami hatóság és intézmény, például az adóhivatal, a fogyasztóvédelem és az államkincstár képviselői vesznek részt. A kancelláriaminiszter viszont at mondta, hogy Novák Katalin javaslatcsomagja, benne az öt százalékos áfa,  mindent átírt, de leginkább a rozsdaövezeti programot, ami emiatt több hetet fog késni. 

Milyen helyzetből indulunk?

Totális visszaesésből. A KSH november elején fogja közölni az idei első kilenchavi adatokat az építési engedélyekről, de az a jelentés borítékolhatóan a visszaesés folytatását fogja alátámasztani. Az idei első félévben az építési engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma 12 475 volt, 32 százalékkal kevesebb, mint 2019 I. félévében. Az építendő lakások száma minden településkategóriában csökkent 2019 I. félévéhez képest: Budapesten 21 százalékkal, a megyei jogú városokban 51 százalékkal, az egyéb városokban 34 százalékkal, a községekben 25 százalékkal. 

2019 I. félévéhez viszonyítva az engedélyek és bejelentések alapján építendő lakások száma a megyék többségében csökkent, kivéve Fejér és Veszprém megyét. A kiadott új építési engedélyek alapján 27 százalékkal kevesebb, összesen 5437 lakóépület építését tervezik az országban. Az Otthon Centrum háromnegyedéves adatokat hasonlított össze: eszerint míg 2020. III. negyedévben 47 új projekt indult el, addig 2019. III. negyedévébenben 55 beruházást kezdtek meg a fejlesztők. Ha lakások számát vesszük alapul, akkor még nagyobb a különbség: 2020-ban 432 lakás, míg 2019-ben 981 lakás építését kezdték meg. A csökkenés mértéke az újonnan indított projektek számában 15 százalék, az ezekben épített lakások számában már 56 százalék volt.

Tehát vélhetően ezt a zuhanást hivatott megállítani az öt százalékos áfa újbóli bevezetése. Az eddig ismertek alapján viszont inkább egy hirtelen ötletről lehet szó és nem kiérlelt lakáspolitikai döntésről.

Menjünk vissza a kályhához!

A négy éve bevezetett 5 százalékos áfát 2019 végéig tartották érvényben, ám a fejlesztők nyomására a kormány végül 2019. november elején meghosszabbította 2023. december 31-ig. Ez azokra a beruházásokra vonatkozik, amelyeknél a végleges építési engedélyt 2018. november 1. előtt szerezték meg. Azonnal kérdezhető, hogy mi az új akkor a kormányfő által bedobott döntésben? Nyilván semmi. Azt ugyanis mindenki tudja, hogy egy jelentősebb társasházi beruházás - ilyenekre vágyik a piac és a kormány is – két évnél hosszabb időt vesz igénybe.

Időközben a kormány – főleg a fejlesztőkkel, kisebb mértékben az önkormányzatokkal – konzultálva elkezdte kidolgozni a rozsdaövezeti programot, ami az ezután induló projekteknél teszi lehetővé az öt százalékos áfás értékesítést. Itt nincs időhatár, de csak bizonyos övezetekre érvényes. Még kijelölés sincs, nem jelent meg a rozsdaövezeti térkép, amit már nagyon várnak a fejlesztők. Szakmai becslések szerint Budapesten három-öt év alatt több ezer új lakás kerülhet a piacra ebben a programban. Az viszont aggályos, hogy ha csak ezekre a területekre érvényes a kedvezményes áfa, akkor a fejlesztőket ide tereli és más övezetekben nem akarnak majd 27 százalékos áfával projektet indítani. Orbán Viktor nem részletezte, hogy mire gondolt vagy gondoltak.

Kiss Gábor, a legnagyobb lakásberuházókat is tömörítő Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület lakóingatlanokkal foglalkozó csoportjának vezetője (egyben a több nagy projektet megvalósító Metrodom cég vezérigazgatója) a Construma szakkiállításon szervezett szerdai kerekasztal beszélgetésen a hosszú távú (akár több évtizedes) kedvezményes áfát és egy átfogó, egyértelmű lakáspolitikát sürgetett. Ugyanezt mondta korábban lapunknak Földi Tibor, a legnagyobb hazai lakásfejlesztő cég vezetője. A fórumon szintén jelen lévő Banai Ádám, az MNB igazgatója úgy fogalmazott, hogy országosan kellene közelíteni az öt százalékos áfához, vagyis nem csupán a rozsdaövezeti fejlesztéseknél kellene valamiféle alacsony áfakulcsot alkalmazni.

Egyikük sem beszélt a kormányfői tervekről. Vélhetően nem tudtak róla ilyen mélységben. Ez azért is aggályos, mert a napokban volt az MNB által életre hívott Lakás-és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) ülése, ott a kormány, az MNB és a fejlesztői-kivitelezői szakmai is képviselteti magát. Hivatalosan a kereskedelmi ingatlanpiac volt a téma, de ha valóban komoly ez a most bejelentett és két évre szóló öt százalékos áfa-javaslat, akkor ezt ott feltétlenül meg kellett volna beszélni. Lehet, hogy mégis szó volt erről, de a szerdai Construma-fórumon elmondottak inkább azt valószínűsítik, hogy nem elhallgatásról van szó, hanem az érintettek "alultájékoztatásáról".

Információink szerint az első ütembe tervezett rozsdaterületek Budapesten lesznek és a térkép valójában már elkészült. Tóth Csaba, a kormány által felállított Budapesti Fejlesztési Központ beruházási főigazgatója a Construmán rendezett fórumon is megerősítette: sok fővárosi önkormányzattól kaptak fontos információt és már közel vannak a végleges verzióhoz. Úgy tudjuk, hogy több vidéki nagyvárossal viszont nem nagyon haladnak, igaz, az országos rozsdaövezeti térkép elkészülésére még van idő az év végéig.

Az érvényben lévő öt százalékos áfa az eddigi befizetések kapcsán is előkerült, mint a fizetési ütemezést megbolygató elem. Amikor 2018 végén ismertté vált, hogy csak a 2019 végéig átadott lakásokra lehet alkalmazni, a fejlesztők hevesen arra ösztönözték a vevőket, hogy minél magasabb részt fizessenek be a vételárból, mert azt még 5 százalékos áfával számolhatták. A fennmaradó részt már 27 százalékos áfával kellett kifizetni. Különféle becslések léteznek arra, hogy mennyivel, de sok, eredetileg 5 százalékos áfával kezdett projektnél is 2020 januárjától megemelték az árakat, általában 5-8, esetenként 10 százalékkal. Minden alap megvolt erre, hiszen tovább növekedtek a kivitelezés költségei és akkor még a kereslet is viszonylag erős volt.

Az ingatlan.com szakértője szerint a kedvezményes lakásáfa árakra gyakorolt hatása attól is függ, hogy mennyire növekszik az új lakások kínálata, és a vevők milyen arányban vásárolnak saját vagy befektetési célra.

“A 2020-ban történt áfaemelkedésből adódó kockázatok miatt a legtöbb beruházó az ingatlan nettó vételárát és a mindenkor aktuális áfa összegét kérte az előszerződésekben a vevőktől. Az áfacsökkentés miatt viszont így a vevők jóval kevesebbet fizethetnek ezekért az ingatlanokért.” - fogalmazott Balogh László.

Az ingatlan.com kalkulációja szerint egy nettó 40 millió forintos ingatlan bruttó vételára 27 százalékos áfával eredetileg 50,8 millió forint lett volna. Ha viszont 2022 végéig befejeződik az építkezés, akkor a vevőknek csak 42 milliót kell fizetni érte, ami majdnem 9 millió forintos árcsökkenést jelent. 

Több program van a levegőben

  1. Városi Otthonteremtési Program (Budapest Fejlesztési Központ)

Valójában ez a rozsdaövezetek megújítása több ütemben, itt érvényes az 5 százalékos áfa.

  1. Új Otthon Program (MNB)

Az energiatakarékos lakások nagyobb számú megépülését célozza 10 évre, nulla százalékos hitellel az építő magánszemélyeknek és cégeknek is. A teljes forrásszükséglet egyik felét a jegybanki, a saját, a családi, a kereskedelmi banki források tennék ki, a másik felét a kormányzati támogatások jelentenék.

  1. Novák Katalin miniszter újabb családvédelmi terve

Ebből semmi sem ismert egyelőre, de állítólag lesznek az otthonteremtésre vonatkozó elemek benne.

  1. Kormányzati bérlakás program

Egyelőre csak azt tudni, hogy folyik ennek előkészítése

  1. Építésgazdasági hatékonyságnövelő program

Erről Varga Mihály beszélt a napokban, az építőipari cégek adminisztrációs terheit könnyíthetik vele, de még nincs végleges formába öntve.

Mi jöhet most?

A beruházói oldalon lévő lakásfejlesztőknek teljesen át kell tervezni a projektjeiket, vagyis azoknak, akik még nem indították el a kivitelezést, szinte azonnal lépni kellene. Akinek 2018. november előtti építése engedélye van és mondjuk a kapacitáshiány miatt nem tudta elindítani projektjét, annak sürgősen gyorsítania kell, hogy megszerezze a használatbavételi engedélyt 2022 végéig. Több nagy ingatlanfejlesztőről tudni, akiknek teljesen előkészített projektje van és sokuk állandó generálkivitelezővel dolgozik, akikre most nagy nyomást helyezhet.

Akinek későbbi az engedélye – és eddig különféle okok miatt nem kezdett bele -, annak pedig sürgősen szerződnie kellene egy generálkivitelezővel, hogy legyen némi esély a befejezésre. Ez nem olyan egyszerű, mert még mindig munkaerőhiány van. Az árazás kérdése megint előjöhet. Mi van akkor, ha nem tudják átadni a lakásokat 2022. december végéig? Ismét tört befizetések lehetnek, az árak megint csak tovább menetelhetnek felfelé 2023. januártól. 

A fejlesztők újratervezési hullámot indíthatnak, ami természetesen az építőipari leterheltséget növelheti. Ám mivel továbbra is munkaerőhiány van az építőiparban, - mert a nyugatról pár hónapra visszajött munkások jelentős része visszatért nyugati munkahelyére - ez ismét csak az árnövekedést fogja serkenteni. Ráadásul a kis és közepes kivitelezők mintegy ötöde már arról számolt be az ÉVOSZ-nak, hogy késve kapja meg a számlája ellenértékét. Még nincs rendszerszintű lánctartozás, de efelé haladunk - erősítette meg szerdán lapunknak a szakkiállításon szintén jelen volt Koji László, az ÉVOSZ elnöke.

Az Ön bizalma a mi tőkénk

A Privátbankár HITELES, MEGBÍZHATÓ és EGYEDI információkat kínál, most, a válság alatt és békeidőben is. Tényszerű, politikai és gazdasági befolyástól mentes, világos és érthető elemzéseket, amelyek segítenek a gazdasági, befektetési döntések meghozatalában.

Lapunk Minőségi Újságírás díjat kapott 2020. júliusában


Jól jönne 1,5 millió forint?

A Bank360.hu és a Privátbankár kalkulátora alapján az alábbi induló törlesztőkre számíthatsz a THM-plafon után, ha 1,5 millió forintra van szükséged 60 hónapra: az Erste Bank személyi kölcsöne 32 418 forintos törlesztőrészlettel lehet a tiéd. A Cetelemnél 32 738 forint, a K&H-nál pedig 33 912 forint a törlesztőrészlet. Más kölcsönt keresel? Ezzel a kalkulátorral összehasonlíthatod a bankok ajánlatait!

Makro / Külgazdaság Már a first lady is arra kéri Donald Trumpot: ismerje el a vereségét
Privátbankár.hu | 2020. november 8. 18:07
Miközben Donald Trump ma is elcsalt választásról posztolgat a Twitteren, már közvetlen környezetében is egyre többen javasolják neki: ismerje el a vereséget. 
Makro / Külgazdaság PDSZ: a szülők ne vigyék iskolába, óvodába a gyerekeket!
Privátbankár.hu | 2020. november 8. 17:47
Erősödik a társadalmi nyomás a kormányon: a Pedagógusok Demokratikus Szervezete vasárnapi közleményében arra kéri a szülőket, hogy ne küldjék óvodába, iskolába a gyermekeket.
Makro / Külgazdaság Tényleg vissza kell fizetni négy hónapnyi katát? Itt a NAV válasza
Baka F. Zoltán | 2020. november 8. 15:34
Felröppent a hír, hogy ha nincs számla, nem jár a támogatás a járványhelyzetben. Az adóhivatal válasza árnyalja a képet.
Makro / Külgazdaság Végül ez is eljött: Orbán Viktor gratulált Joe Bidennek
Privátbankár.hu | 2020. november 8. 11:28
Gratuláló levelet küldött Orbán Viktor miniszterelnök Joe Bidennek - tájékoztatta az MTI-t Havasi Bertalan, a miniszterelnök sajtófőnöke vasárnap délelőtt.
Makro / Külgazdaság Lecsap a rendőrség a maszktagadókra - 13 helyet már bezártak
Privátbankár.hu | 2020. november 8. 11:11
A vasárnap délelőtt közzétett friss koronavírus-statisztikákból nem csak az derült ki, hogy csúcsot döntött az aktív fertőzöttek napi emelkedésének száma: a rendőrségi intézkedéseket is összegezte az operatív törzs tájékoztatása. 13 helyet már bezártak, egy nap alatt 243 maszktagadót csíptek el.
Makro / Külgazdaság Orbán Viktor levelet írt: arra készül, hogy megvétózza az EU költségvetését
MTI | 2020. november 8. 10:41
A mandiner.hu információi szerint a magyar miniszterelnök kész megvétózni az európai uniós költségvetést és a helyreállítási alapot is, amennyiben jogállamisághoz kötik az egyes tagállamoknak szánt források kifizetését. Orbán Viktor miniszterelnök erről levelet is írt az EU német soros elnökségének a portál szerint.
Makro / Külgazdaság Biden elárulta, mi lesz az első dolga megválasztott elnökként
MTI | 2020. november 8. 10:14
Kétpárti együttműködést szorgalmazott és a nemzeti egység fontosságát hangsúlyozta Joe Biden szombat éjjel a Delaware államban lévő Wilmingtonban mondott beszédében, első feladataként pedig a járvány elleni küzdelmet jelölte meg.
Makro / Külgazdaság A hatezret közelíti a kórházban ápolt koronások száma - nagy ugrás az aktív fertőzötteknél
Privátbankár.hu | 2020. november 8. 09:50
Eddig még sosem nőtt egy nap alatt ekkorát az aktív fertőzöttek száma. Több mint 400-an vannak lélegeztetőgépen, közelíti a 6 ezret a kórházban ápoltak száma.
Makro / Külgazdaság Özönlenek a gratulációk Bidenhez - máris látszik, hogy nagyon nehéz idők jönnek az amerikai-magyar kapcsolatokban
Privátbankár.hu / MTI | 2020. november 8. 08:49
 A világ vezető politikusai gratuláltak a hétvégén Joe Biden demokrata párti elnökjelöltnek és Kamala Harris alelnökjelöltnek az amerikai elnökválasztáson elért sikerükhöz. Aki a republikánus jelöltnek szurkolt, előbb-utóbb az is gratulál a megválasztott elnöknek - Szlovéniában tagadják már csak Trump vereségét. Frissítés: vasárnap késő délelőtt Orbán Viktor is feliratkozott a gratulálók listájára.
Makro / Külgazdaság Joe Biden és Izrael – megjött az első mélyütés
Káncz Csaba | 2020. november 8. 06:04
Joe Biden egy „életképes” palesztin állam megteremtését tűzte ki célul és terveiben kimondottan ellenez bármifajta „egyoldalú cselekvést”.  Izrael az amerikai elnökválasztás napján ledózerolt egy palesztin települést Ciszjordániában.  Káncz Csaba jegyzete
hírlevél