Növekszik a forgalom és felfelé araszolnak az árak a magyar lakáspiacon. Ezt mutatják a KSH múlt héten közzétett, 2014 első félévére vonatkozó számai, és ezt méri a Balla Ingatlanirodák is saját forgalmi adatai alapján, sőt a KSH által még nem feldolgozott III. negyedévben még gyorsabb áremelkedést észleltek.

Fordulat

A statisztikai hivatal múlt hét csütörtökén megjelent lakáspiaci árakat és lakásárindexet bemutató elemzésében két alapvető szám rajzolja most meg a lakáspiac helyzetét: egyrészt az, hogy 20 százalékot meghaladó mértékben emelkedett az első félévben értékesített lakások száma, másrészt pedig az, hogy 1,1 százalékos tiszta áremelkedés történt az év első felében. Látszik tehát, hogy az árak növekedtek, ugyanakkor az is világossá válhat mindenki számára, hogy a korábbi, optimizmust erőltető hírekkel ellentétben nincs szó drámai növekedésről az első félévben – hívja fel a figyelmet az ingatlaniroda.

A Balla Ingatlanirodák ingatlanpiaci elemzése ugyancsak azt mutatja, hogy kismértékű emelkedésre volt 2014 első félévében, viszont a III. negyedévben méréseik szerint ez a drágulás még tovább gyorsult: 3-5 százalékos árnövekedésről is beszélhetünk.

Ennek elsősorban az az oka, hogy a lakáspiaci kínálat körülbelül 15 százalékkal esett vissza ebben az időszakban, mégpedig annak köszönhetően, hogy sokan visszatartják lakásuk értékesítését addig, amíg a devizahitelek forintosításának ügye nem realizálódik. Ezt az átmeneti kínálat-csökkenést reagálják le úgy a vevők, hogy a korábbi irányárból kevesebbet alkudnak. A mérséklődő alku pedig némi áremelkedést eredményez.

Elhaló lakásépítések

Ami még figyelmet érdemel az az, hogy a lakásértékesítéseknél az újépítésű lakások részesedése mindössze 2 százalék. A kínálat egyre csökken, mivel jelenleg nem zajlanak fejlesztések, és kilátásban sincs, hogy a jövőben lennének beruházások.

A Balla Ingatlanirodák ingatlanfejlesztők körében folytatott felmérése szerint ennek az az oka, hogy a fejlesztők ugyan érzékelik a keresletet és a növekvő igényt, azonban egyrészt ezzel a kereslettel nem tudnak biztonsággal tervezni az elkövetkező 2-3 évre, másrészt pedig olyan alacsony az elérhető profitszint, hogy nem éri meg belevágni egy-egy építkezésbe.

Budapest és az agglomeráció húzza a mutatót

Habár a KSH az első féléves adatoknál nem említi külön a fővárosi agglomeráció piaci forgalmát, a Balla Ingatlanirodák megfigyelése szerint itt is jelentős volumen alakult ki. Míg Budapest 31 százalékkal részesedik a statisztikai hivatal szerint az összforgalomból, addig a Balla Ingatlanirodák becslése szerint Budapest forgalma az agglomerációval együtt meghaladja a 40 százalékot is.

Budapesten belül igen határozottan kirajzolódik egy stabil kereslet a panellakások iránt, míg a megyeszékhelyeken ez nem mutatkozik ilyen határozottan. A számok szerint a teljes lakáspiacon 2014-re tovább nőtt a többlakásos társasházi és panelépületek részesedése, és immár eléri az 58 százalékot. Ugyanakkor a panellakások forgalma arányaiban nem növekedett, továbbra is 13 százalékot tesz ki.

Ami az árakat illeti: a használt lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 226 ezer forintról 229 ezer forintra nőtt, ennek ellenére a lakások átlagára 300 ezer forinttal 13,3 millió forintra csökkent. Ez annak az eredménye, hogy változott a kínálat, tehát a kisebb és így olcsóbb lakások felé billent. Az értékesített lakások átlagos mérete 58 négyzetméterről 57 négyzetméterre mérséklődött.

A Balla Ingatlanirodák gyakorlati tapasztalatai is azt mutatják, hogy a panellakások és a kisebb értékű társasházi lakások a legkeresettebbek, miközben a 25-30 milliós értékhatár felett zuhan a kereslet, és a luxusingatlanoknak sincs jelenleg piaca.

Mire számíthatunk?

A jelenlegi helyzetben a keresleti piac nem indokolt és nem is fenntartható hosszú távon. A kínálat az elkövetkező 1-2 évben folyamatosan növekedni fog, ami ismét az árak csökkenését vagy legalábbis stagnálását eredményezi. Erre csak abban az esetben nem kerülne sor, ha jelentős mértékű gazdasági növekedés indulna be, vagy pedig a hitelfelvétel feltételei válnának lényegesen kedvezőbbé.

Kérdés ugyanakkor, hogyan végződik a jövő év elején a már említett devizahitel-ügy, vagyis a devizaalapú kölcsönök rendezése és forintosítása milyen eredménnyel jár a gyakorlatban az ingatlanpiacra.

Emellett ugyanakkor még említést érdemel, hogy a pénzügyi bizonytalanság miatt az emberek egyre nagyobb része nem olyan lakásban lakik, mint szeretne, illetve amely élethelyzetéhez viszonyítva indokoltnak lenne nevezhető.

A befektetési célú lakásvásárlás viszont - minden ellenkező híreszteléssel szemben - továbbra sem jellemző, az emberek túlnyomó részt saját célra, lakásigényeik kielégítésére vásárolnak ingatlanokat, és ezt még a mélybe csúszó banki hozamok sem befolyásolják – jegyzi meg az ingatlaniroda közleménye.