Brutális túlárazottság van a lakáspiacon: itt az MNB friss elemzése

A tavalyi év rendkívül mozgalmas volt a magyarországi lakáspiacon – mondta Winkler Sándor, a Magyar Nemzeti Bank (MNB) főosztályvezetője a Lakáspiaci jelentés friss számait bemutató sajtótájékoztatón. 152 ezer tranzakció történt 2025-ben, ami nagyjából megegyezik az egy évvel korábbival, de az Otthon Start program szeptemberi indulása az éven belüli értékeket nagymértékben befolyásolta. Ősszel megugrott a tranzakciók száma, 2026 első negyedévében viszont visszaesett 18 százalékkal, különösen Budapesten mértek nagyobb csökkenést. 

Az eladói oldalon egyre több a befektető, miután a lakásárak tavaly 23,5 százalékkal nőttek, Budapesten pedig ezen belül 26 százalékos drágulást mért az MNB. Ennek főleg a 2025 első negyedévi áremelkedés volt az oka, az év végére az Otthon Start megjelenése után már lassul a lakásárak emelkedése.

Reálértékben 19 százalékkal emelkedtek a lakásárak, ami az elmúlt 25 év legnagyobb mértéke. A gyors drágulás a túlértékeltség érdemi emelkedését eredményezte, országos átlagban elérve a 22,5 százalékot.

2026 első negyedében már mérséklődött az áremelkedés üteme, ez a tendencia folytatódhat, főleg Budapesten lehet kisebb mértékű az áremelkedés. 2026 második negyedévében országos átlagban 4,5 százalékos negyedéves lakásár-dinamika várható, ezzel a lakásárak éves növekedési üteme 19,1 százalékot érhet el. Budapesten a medián előrejelzés szerint 1,0 százalékos negyedéves áremelkedést követően 10,9 százalékra mérséklődhet az éves lakásár-dinamika a második negyedévben. A lakásárak az elmúlt időszakban a bérleti díjakhoz, a jövedelmekhez és a megfizethető piaci alapú hitelekhez képest is nagyobb mértékben nőttek – állapította meg az MNB. 

Az Otthon Start mindent felborított

A szeptemberben indult 3 százalékos támogatott hitelprogramnak köszönhetően megduplázódott a felvett lakáshitelek volumene. Jelenleg a támogatott hitelek aránya a piacon 80 százalék körül van, az Otthon Start adja a hitelek 70 százalékát. A lakáshitel-szerződések száma havi 10 ezer fölé ment, amire volt már példa korábban, de a hitelösszegek minden korábbinál magasabbak. Jelenleg a lakások csaknem kétharmadát nem készpénzből, hanem valamilyen hitelre veszik meg, ami történelmi rekord. Korábban a hitelből vásárolt lakások aránya jellemzően 30-40 százalék között mozgott. Az Otthon Start keretében 2026. márciusig összesen 33,2 ezer hitelszerződést kötöttek a bankok mintegy 1161 milliárd forint értékben. 

Az Otthon Start miatt az első lakásukat megvásárlók lehetőségei javultak, de az is látszik, hogy a lakásárak emelkedése miatt a minimális önerő-szükséglet is megugrott, ami miatt egyre több ember számára lehetetlenné válik a belépés a lakáspiacra. 

Budapesten a szerződések fele Otthon Start hitelprogrammal történhetett, főleg a pesti oldalon, a városokban 37, a megyei jogú városokban 34 százalék az Otthon Start aránya. Minél drágábbak valahol az ingatlanok, annál nagyobb értékben veszik igénybe a programot, Budapesten ott volt magasabb az arány, ahol a négyzetméterárak belefértek az 1,5 millió forintos limitbe, a budapesti lakáseladások mintegy ötöde ezen az 1,5 milliós négyzetméterár-limit környékén (1,4-1,5 millió forint/négyzetméter) történt meg. A 3 százalékos hitelprogramot egyébként 90 százalékban használt lakások vásárlására használták fel a vevők.

Beindult az újlakás-piac

2026 első negyedévében 10 éves csúcsra emelkedett az új lakások kínálata Budapesten. Az Otthon Start program a kínálati oldalra is hatott, jelenleg 22 ezer fejlesztés és értékesítés alatt álló új lakás van a piacon a fővárosban, ami éves szinten 46 százalékos bővülést jelent. 

2026 első negyedévében is magas számú, 3140 új lakás értékesítését kezdték meg a fejlesztők, reagálva a magas keresletre. Ezzel a szabad, még megvásárolható új lakások száma 63 százalékos éves bővülést követően historikus csúcsra, 9490-re emelkedett 2026. márciusra. 

A megtérülési ráta 20 százalék körül van a tavalyi fejlesztéseknél, de az iráni háború a fejlesztések megtérülésére is kockázatot jelent. A fővárosi újlakáspiacon egyébként nőtt az átlagos négyzetméterár, és tovább szűkült az Otthon Startra jogosult lakások köre. Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára 2026. első negyedév végén 1,85 millió forint volt, ami éves összevetésben lassuló, 10 százalékos, negyedéves szinten pedig 1,4 százalékos áremelkedést jelent.

A kiadott lakásépítési engedélyek száma az első negyedévben több mint 60 százalékkal nőtt, ez is főleg az Otthon Start programnak köszönhető. Az idei év első negyedévében még visszafogottan emelkedett az átadott új lakások száma, de az esztendő hátralévő részében dinamikus növekedést vár az MNB, akár 30 százalékkal is nőhet az átadott új lakások száma. 

Ha az ingatlanpiacról szóló további írásokra kíváncsi, kövesse lapunk állandó rovatát, a Mennyit ér az ingatlanom? sorozatot.