Az újépítésű ingatlanok megjelenésének érzékelhető hatása majd csak a jövő évben, annak is talán csak a második felében lehet. Az azonban még erősen kérdéses, hogy mennyire lesz erőteljes ez a hatás a használt ingatlanok piacára. Főként, hogy ott a leginkább még mindig a 20 millió alatti paneleket viszik. Ami egy másik árkategória, és egy másik vásárlóközönség célpontja.
Milyen ingatlanokat keresünk Dél-Budán, és mennyiért?
A lélektani határ most mintegy 20 millió forint a kétszobás paneleknél, vagyis ez az az összeg, amennyit a vevők még hajlandóak kiadni egy házgyári technológiával épült, másfél, kétszobás, illetve egy plusz két félszobás otthonért, ha Dél-Budán található - hívta fel a figyelmet Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák dél-budai régiójának szakmai vezetője.
Utóbbi méret és elrendezés a legkeresettebb most a piacon, ezért rendkívül gyorsan megveszik ezeket a lakásokat, és így kevés eladót találhatnak az érdeklődők. Szintén óriási a kereslet a háromszobás panellakásokra is, de ezekből még kevesebb van. A háromszobás panelek már 20-25 millió forint között kelnek el, természetesen állapottól és attól függően, hogy maga az épület részt vett-e a panelprogramban, vagy sem.
Téglalakásoknál mintegy 30 millió forintos határig mutatkozik jelentősebb kereslet. Ha a méreteket tekintjük, akkor a másfél, illetve két-háromszobás lakások a legkelendőbbek, az ennél nagyobb otthonokra jóval kisebb az igény.
Természetesen az említett 20, illetve 30 milliós összeghatárok felett is van élet a piacon - azaz nappali plusz 3 hálós elrendezésért hajlandóak kiadni 40-50 millió forintot, vagy akár ennél is nagyobb összeget a vevők -, de ebben az árkategóriában már jóval válogatósabbak - derült ki Nagy Csaba szavaiból.
Az árak az elmúlt fél évben nem emelkedtek. Egyetlen olyan kategória van, ahol talán egy egészen minimális mértékű áremelkedés következett be: ez a befektetők által keresett kisméretű - egy, másfél szobás - lakások szegmense. Ugyanakkor itt sem beszélhetünk százalékban kifejezhető drágulásról - intette óvatosságra a reménykedőket Nagy Csaba.
Árváltozást az elkövetkező időszakban legfeljebb csak az hozhat, ha nagyobb számban piacra kerülnek az első újépítésű ingatlanok. Annál is inkább, mert esetükben Dél-Budán egy elég komoly, ezres nagységrendű tételről van szó. Piacra kerülésük hatására elképzelhető, hogy csökkennek a használt lakás árak, de nem 20 millió forint alatti paneleké, hiszen azoknak más a vevőköre, és igény is mindig lesz rájuk - magyarázta Nagy Csaba.
Óvatosak a vevők az újépítésű ingatlanokkal
Újépítésű ingatlanból pedig egyre több van a XI. kerületben, de komolyabb hatásuk egyelőre nincs az ingatlanpiacra. Ennek egyik oka az, hogy “nem mindenbe ugranak bele a vevők, és nem lehet most már előértékesítésben olyan könnyen eladni az újépítésű ingatlanokat, mint régen” - fogalmazott a szakember. Mint mondta, az előértékesítéseknél azt lehet látni, hogy rendkívül óvatossá váltak a vevők.
Azt is megjegyezte, hogy azok a lakások, melyekre a CSOK, illetve a 10+10 milliós támogatás, illetve kedvezményes hitel igénybe vehető, egyelőre még elenyésző számban vannak jelen a piacon. 2017 év vége, de talán inkább 2018 eleje lesz az, amikor megtörténik ezeknek az újépítésű ingatlanoknak az átadása. És itt még csak az első ütemekről beszélünk - hangsúlyozta a szakember.
Melyek a legvonzóbb részek Dél-Budán?
A vevők számára legvonzóbb városrészekre kitérve elmondta, hogy a két legfelkapottabb rész: Lágymányos és Kelenföld. Mindkettőben más-más típusú ingatlanállomány található, Kelenföld túlnyomó része panel. Ezek mellett a fő hívószó a XI. kerületben a 4-es metró. Ez azt jelenti, hogy a metróvonal megállóinak környéke rendkívül népszerű a vásárlók körében. Ide tartozik többek között a Szentimre városrész, a Gellért tér, a Móricz Zsigmond körtér és az Allee üzletközponthoz közel fekvő utcák is.
Ezek mellett kedvelt rész a XI. kerületben a presztízsterületnek számító Sasad is, ahol a két-háromszobás lakások mellett a családi házakra is jelentős a kereslet. Itt az árak is magasabbak: a vevők lakásokat 40-50, míg családi házakat 80 millió forintos összeghatárig keresnek. De ugyanez igaz Kelenvölgyre is - tette hozzá Nagy Csaba.
A családi házakat tekintve azonban Budafok vezeti a slágerlistát, hiszen gyönyörű részei vannak, ennek megfelelően az árak is magasak, különösen, ha a nagytétényi résszel hasonlítjuk össze. Budatétény és Nagytétény ugyanis már nagyon kiesnek a főváros vérkeringéséből, komoly távolságokat kell utazni annak, aki a belvárosba igyekszik. Ha viszont valaki alacsonyabb árfekvésű, csendes, nyugodt környezetben álló ingatlant keres, és nem zavarja, hogy adott esetben akár 10 perc is lehet gyalog mire elér egy buszmegállót, annak jó választás.
A panellakások körében a XXII. kerületben a Leányka utca környéke, valamint a Campona környéke rendkívül kedvelt terület. Utóbbi esetében a Rózsakert lakótelepről van szó, mely nagyon jó infrastruktúrával rendelkezés és szépen rendben van tartva. A Leányka utca esetében pedig jelentős vonzerő, hogy a XI. és a XXII. kerület határánál fekszik, tehát közelebb a központi részekhez.
Bérlakásokból továbbra is sokkoló a hiány
Az ingatlanosok a bérlemények piacán nem igazán tudnak labdába rúgni - jelezte Nagy Csaba. Mint szavaiból kiderült, “még ki sem ér az ingatlanos, máris kiveszi valaki a lakást”. Legalábbis ez történik a legkeresettebb kategóriákban. Ennek megfelelően az árak is rendkívül magasak. Egy Bartók Béla úti, harmadik emeleti, egyszobás, igényesen felújított, bútorozott lakást például pillanatok alatt kivesznek 120-130 ezer forintért. Ez mintegy 3000-3500 forintos négyzetméterárat jelent, de lassan ezt kell megszokni - tette hozzá a szakember. A keresletnek a magas árak ellenére csak a töredékét tudja kielégíteni a kínálat, és sajnos nincs olyan folyamat, mely pozitív irányú változással kecsegtetne, legalábbis a bérlők számára.
Összefoglalva tehát, a dél-budai ingatlanpiacról elmondható, hogy a jövő év második felében számíthatunk csak valamiféle változásra, akkor is az újépítésű ingatlanok megjelenése miatt. Addig a jelenleg is tapasztalható helyzetre kell berendezkedni. A fő kérdés pedig a jövőt illetően az, hogy mennyire tolódik majd át a kereslet a használt lakások felől az újlakások piacára.
Le az elvekkel, éljen a pragmatizmus! 
