Mágnes az irodaháznak a jó étterem, a fitnesz központ és az élelmiszerbolt

Felmérést készített a budapesti irodaházak kiskereskedelmi területeinek bérbeadásáról és a különféle egységeknek a beillesztéséről a Newmark VLK Hungary tanácsadó cég. Azt tapasztalta, hogy a mai, a home office által is meghatározott közegben még erősebb ráutaltság van az irodaházak bérbeadói és földszinti bérlői között, mint korábban.

Az irodaterületeket bérlő cégek szeretnék visszacsábítani a dolgozóikat a saját céges munkahelyükre, illetve megtartani a legjobbakat. Ám ezeknek már nem elég a lassan hotel szintű iroda, kellenek a helyben elérhető szolgáltatások is, csak így hajlandók a cégnél maradni.

„Egyfajta róka fogta csuka helyzet alakult ki. A bérbeadónak kellenek a bérlő cégek, azok dolgozóinak meg kell a bankfiók, a ruhatisztító, az étterem vagy a kávézó, ahol akár lazább környezetben lehet még üzleti tárgyalást is lefolytatni. Nem baj, ha van élelmiszerüzlet és főleg jól jön, ha egy fitnesz terem is rendelkezésre áll.” - fejtette ki Kalaus Valter, a Newmark VLK Hungary ügyvezetője.

Szerinte a bérbeadó manapság kénytelen elfogadni, hogy a kiskereskedelmi helyiségek bérlői nem nagyon akarnak bérleti díjat fizetni. Legfeljebb valamilyen kisebb, bevételarányos részt esetleg leadnak és persze fizetik az üzemeltetési költséget. Korábban, a Covid előtt akár havi 20-22 euró/négyzetméteres árat is elkérhettek a bérbeadók, de mára ez nagyon elolvadt.

A legáltalánosabb földszinti bérlemény egy étterem vagy kávézó, amik manapság külső vendégek által is látogathatók. Hátrányuk viszont, hogy zömmel csak a déli órákban látnak jelentősebb vendégkört, ezért a kávézók 150-250, az éttermek 400-500 négyzetméternél nagyobb területet nem akarnak kivenni, az nem lenne gazdaságos nekik. Van ugyanakkor egy nem régen kötött ügylet (ebben a Newmark is részt vett), amiben 800 négyzetméteres területre szerződött az éttermi vállalkozó.

Néhány éttermi szolgáltató a központi konyhájához közel igyekszik irodaházi helyeket bérelni, többnek van 2-3 vagy akár ennél is több étterme, s ezzel javítják saját hatékonyságukat. Nem kevés próbálkozik vegán vagy mentes kínálattal is, ami viszont kissé drágább. Több központi irodaházban vannak állami bérlők, azok alkalmazottai nem feltétlenül vevők erre a magasabb árfekvésű kínálatra, ugyanakkor a változatosabb konyhára ők is igényt tartanak.

Az ügyvezető úgy látja, hogy jól működnek az általában a bérlő cégek dolgozóira építő fitnesz központok. Ezek is 400-500 négyzetmétert foglalnak el, de vannak akár 1000 négyzetméteresek is és munka előtt agy munka után is igénybe vehetők. Sőt, újabban kifejezetten 45 perces tematikus órákat is bevezettek, hogy napközben is leugorhasson oda egy irodista. Ezek is jól integrálódnak a közeli lakókörnyezetbe, így onnan is mennek oda vendégek.

Bérbeadói szempontból azért is jó ügyfél egy ilyen sport-és szabadidős szolgáltató, mert olyan területeket
is bérbe vesz, amiket más nem, vagy csak nagyon jelentős kedvezménnyel. A felajánlott tevékenységhez
nem kell feltétlenül jó fény, még ablak sem. Gondoskodni kell viszont a hangszigetelésről és a biztonsági
őrzésről.

Csak pár éve jelentek meg az irodaházak földszinti, utca frontján a kisebb szupermarketek, amiknek speciális a helyzete. Egyrészt remek kiegészítői a többi szolgáltatásnak, főleg azért mert nincs időkorlátjuk és nagy bevételükből több forgalomarányos pénzt tudnak elkérni a bérbeadók. Ám nem minden irodaházban lehet ilyet nyitni, a raktározási és árutöltési feltételek nem mindenhol megfelelőek számukra. A műszaki átalakítás aránytalanul sokba kerülhet, ezt nem minden boltlánc vállalja be.

Az irodaházak kiskereskedelmi területeit bérlőkre jellemző, hogy nem szeretnek túl hosszú időre szerződni. Teszt hónapokat vagy mondjuk egy évet akarnak maguknak, ami alatt eldől, hogy jól döntöttek-e, amikor azt az adott irodaházat vagy környéket választották. Ebből következik, hogy jelentősebb átalakításokat, fejlesztéseket nem nagyon vállalnak be a bérleményben. Mindez kevés rugalmasságot enged a bérbeadónak, de általában így is megegyeznek, hiszen mindkét félnek kell a másik – számolt be cége tapasztalatairól Kalaus Valter.