Az elmúlt egy évben Észak-Magyarországon drágultak a legnagyobb mértékben az ingatlanok, az áremelkedés mértéke megközelíti a 15 százalékot. Az ugrás leginkább a szeptemberi és a januári 6,4, illetve 3,2 százalékos havi emelkedésnek köszönhető, mindkettő messze kiemelkedett a többi régió adatai közül. Budapesten az elmúlt egy évben összesen emelkedtek 8,7 százalékkal a lakóingatlanok árai az ingatlan.com júniusi adatai szerint.
A régió messze legnagyobb városa még mindig Miskolc, bár az elmúlt 40 évben elveszítette a népessége egyharmadát. A borsodi iparvárost 1985-ben még 211 ezren lakták, ma 141 ezer ember otthona.
A lakáspiac bővülése viszont nem állt meg, jelenleg több mint 800 tégla- és közel 600 panellakásból lehet választani.
Tájidegen lakóparkok
Az új lakások aránya a többi vidéki nagyvároshoz képest alacsony, még a téglalakásokon belül sem teszi ki a 15 százalékot. A kínálatot három fő projekt húzza: a külvárosi Oxygen Garden, a beljebb lévő Elena Társasház és a központi Number One Residence.
Amíg Budapest több kerületére jellemző, hogy a használt lakások ára összeér az újakéval, Miskolcon az új építésű lakóparkok árszintje aránytalanul kiemelkedik a piacról. A medián négyzetméterár néhány ezer forinttal 1,5 millió alatt marad, de a sok 100 millió forint feletti hirdetés miatt az új lakásoknak alig a negyedét lehet Otthon Starttal megvásárolni.
A hitelprogram követelményeinek megfelelő lakásokból az Elena Társasházban van a legtöbb. Itt a kétszobás, erkély nélküli lakások már 62 millió forinttól elérhetők, az ötemeletes épület tetején pedig tetőteraszt is kialakított a beruházó.
A természetközeliként hirdetett Oxygen Gardenben 54 lakásból még 52 elérhető, ami nem véletlen: a Gyertyán utcai komplexumot 2016-ban kezdték el építeni, és még mindig nem adták át. Itt még vannak 61 négyzetméteres, erkélyes lakások minimálisan 100 millió forint alatt, de ahol kisebb az erkély, ott a négyzetméterár meghaladja a 1,5 millió forintos felső korlátot. A háromszobás, szintén erkélyes lakásokat jellemzően 125 milliós áron hirdetik.
A Number One Residence-t a miskolciak Avalon-társasháznak nevezik a beruházó cég miatt. A két épületből álló, 101 lakásos lakópark a belváros közepén, a Szent István téren kapott helyet. A honlap szerint már májusban át kellett volna adni a lakásokat, de az utolsó nyilvánosan elérhető hírek még az építkezés folyamatáról szólnak.
A legolcsóbb, 85 milliós lakást „ékszerdoboz” címkével hirdetik,
ez háromszobás, 65 négyzetméteres és erkély is tartozik hozzá. A még elérhető lakások nagy részét 90-139 millió forint közötti áron tették piacra.
Van azonban ennél is feljebb: a Százszorszépház nevű projektben négyszobás új lakásokat hirdetnek 215 millió forintért. Igaz, ezek 144 négyzetméteresek, ezért a város átlagos négyzetméterárát lefelé húzzák: a jelenlegi újlakás-piacon bármelyik külső pesti kerület versenyképes Miskolccal szemben.
Bevásárlás 25 millióból
A használt téglalakások átlagos négyzetméterára elmarad az újlakás-árak felétől: éppen csak meghaladja a 700 ezer forintot. Az árszint ennek ellenére is látványos emelkedésen ment keresztül: 2024-ben még csak 409 ezer forint volt az átlag a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint. Ez közel 72 százalékos emelkedésnek felel meg az elmúlt két évben.
Az alacsonyabb ár nem csak a fővárostól való távolságnak szól, hanem az is befolyásolja, hogy az eladó használt lakások többsége 1980 előtt épült házban található. A fűtési rendszerek is jellemzően korszerűtlenek (gázkazán, konvektor), a hőszivattyú, padlófűtés inkább a fent említett új építésű lakóparkokra jellemző. A medián ár 35 millió forint, de meglepően széles a kínálat az alsóbb árkategóriákban is.
Például, a Győri kapu tízemeleteseiben vannak másfél szobás, felújított lakások 25 millió forint alatt, ahogy az Avason, a Szentgyörgy úton is lehet találni hasonló paraméterekkel. Egyszobás, 40 négyzetméter alatti felújított lakásból pedig még nagyobb a választék 25 millió forintig, és ezek között tucatnyi magas emeleti, panorámás ingatlan is található.
A 40 négyzetméternél nagyobb, másfél-kétszobás, felújított lakások már többnyire 26-29 millió forintba kerülnek, de a Győri kapunál, illetve a Katowice utcában tégla- és panellakást is lehet venni ezekkel a paraméterekkel olcsóbban. A kétszobás, 50 négyzetméternél nagyobb felújított lakásoknál már ritka a 30 millió alatti találat, de az avasi Szentgyörgy úton, illetve a Stadion utcában még van egy-két ilyen lakás a piacon.
A teljes várost nézve közel kétszáz felújított, vagy újszerű állapotú lakást hirdetnek, és ezek 716 ezres medián négyzetméterára is elmarad az újlakás-piaci árszint felétől. Felújítandó téglalakásból nagyobbat is lehet venni 25-27 millió forintért, ezek jellemző négyzetméterára nem éri el az 500 ezret sem.
Fotó: Hello Miskolc
Panorámás panelek és zöldfolyosó
Miskolcon jelentős a panelpiac, a hatalmas Avas-lakótelep mellett a Győri kapu és a Diósgyőri lakótelep is ilyen egyenépületekkel van tele. Az elmúlt években nem volt meredek áremelkedés, de 2019-ben 37 százalékkal lettek drágábbak a miskolci panellakások, 2022-ben pedig közel 30 százalékkal.
A medián négyzetméterár jelenleg 616 ezer forint, csak a felújítottakat nézve pedig 684 ezer forint. A 33-35 millió forintos árszint városszerte jellemző: az Avason mindenféle állapotú lakás megtalálható ebben a sávban, az erkélyesek minimálisan drágábbak. A panoráma viszont nem veri feljebb az árat, a kenderföldi 15 emeletes ház legfelső szintjén is 35 millió forintba kerül egy háromszobás, erkélyes lakás. (Igaz, itt távfűtés helyett konvektor van, ami magasabb fűtésszámlát eredményezhet.)
A Győri kapu környékén növelheti az ingatlanok értékét, hogy hivatalosan is elkezdték tervezni a városközpontba vezető Szinva Zöld Folyosót. A Szinva-patak mentén 3,2 kilométer hosszan építenek ki bicikliutat, a fejlesztés során 10 ezer négyzetméter zöldterületet alakítanak ki, és négy közlekedési csomópontot építenek át.
A felújított házak több tízmillióval érhetnek többet
Családi házból is több mint ötszáz eladó van Miskolcon, de az új építésűek piaca elhanyagolható. A kínálat egyharmada 1950 előtt épült, és a felújított, vagy újszerű állapotúak aránya a 20 százalékot sem éri el. A koronavírus-járvány éveiben, 2020 és 2022 között 241 ezer forintról 371 ezerre emelkedett a négyzetméterár, az elmúlt négy évben viszont nem nőtt ekkorát. Jelenleg 535 ezer forint egy családi ház négyzetméterének átlagára.
Az árak között nagy a szórás: mivel kevés a felújított, energiahatékony épület, ezekért szinte bármennyit elkérhetnek az eladók. A házak közel 90 százaléka ugyan belefér az Otthon Start 150 millió forintos keretébe – és ez a felújítottak háromnegyedére is igaz –, de az újszerű vagy felújított ingatlanoknál jellemző a 120 millió körüli árazás.
Ebben a kategóriában a medián négyzetméterár meghaladja a 820 ezer forintot, tehát, több mint másfélszerese a teljes kínálat árszintjének.
Még úgy is ennyivel drágábbak a költözésre kész családi házak, hogy ezek többségét is gázkazán fűti: minimális az energiahatékony ingatlanok száma.
Bár egy-egy városrész beruházása, zöldítése milliókat emelhet a környékbeli ingatlanok piaci értékén, a miskolci lakáspiac árszínvonalát továbbra is a fővárostól való távolság határozza meg. A Tiszai pályaudvar és a budapesti Keleti között jelenleg két óra az út: a vonal felújítása és a menetidő jelentős csökkentése nagyobb erővel húzná felfelé a lakásárakat, mint néhány új lakópark.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
A kormányzó is demokrata lesz.
