Min múlik a lakásárak emelkedése, már ha egyáltalán nőnek?

Tavaly mind forgalom, mind ár szempontjából folytatódtak a negatív trendek a magyarországi lakáspiacon. Az év elején kisebb élénkülést hozott a kedvezményes előtörlesztési lehetőség, de a cégek és a KSH által kiadott elemzések szerint ezt követően újabb lejtmenet, egyes elemzések szerint, stagnálás következett. Az új kamattámogatott hitel januári megjelenése, egyértelműen pozitív, ugyanakkor továbbra is alapvető probléma a bizalomhiány, ami nem feltétlenül a lakáspiac-, sokkal inkább az általános gazdasági helyzet iránt mutatkozik meg.

„A potenciális lakásvásárlók, illetve a vásárlást már jó ideje halogatók számára a munkahely kérdése, a jövedelmi helyzet vagy a növekvő megélhetési költségek jóval nagyobb visszatartó erőt jelentenek, mint az, hogy a szakértők szerint nem lehet számítani lakáspiaci árrobbanásra. Magyarországon alapvetően élethelyzetek vannak, amiket a lakáspiac révén lehet megoldani, de sajnos nem a mostani helyzetben” – mondta Borsi László, a Lakásvásár Média Csoport elnöke.

Mi kell? Munkahely és bizalom

Amíg, különösen a munkahely és jövőben várható jövedelmi helyzet iránt nem növekszik a bizalom, nincs alapja a lakáspiaci forgalom élénkülésének - hiába növekszik az orosz vagy kínai vásárlók száma, hiába írnak ki újabb uniós pályázatot kisvállalatoknak és sajnos a szocpol korábbi feltételekhez való ismételt közelítése sem hozhat változást. A munkahely és a jövedelem mellett ki kell emelni az ingatlanpiac alapjának számító hiteleket is.

A válság előtti rossz tapasztalatok és az utóbbi évek kommunikációja - a közgazdászok és politikusok részéről - nevezetesen, hogy a hitel rossz, és csak a megtakarítás jó – egyszerűen nem teszi lehetővé, hogy a lakásforgalom érzékelhetően növekedjen. Hitel nélkül, amiben mindig lesz kockázat, nem nőhet a mostani, nagyságrendileg 90 ezres forgalom számottevően. Nehéz lenne, vagy legalábbis rendkívül költséges kitalálni, olyan állami támogatást, ami ezen a hozzáálláson változtatna – tette hozzá Borsi László.

Néhány adat a hazai lakáspiacról

Magyarországon tavaly 10.560 új lakás épült és mindössze 10.600 építési engedélyt adtak ki, ami 17 százalékos, illetve 15 százalékos csökkenés 2011-hez képest. Budapesten az újonnan épített lakások száma közel a felére esett vissza tavaly. Míg 2008-ban a KSH adatai szerint 17 ezer értékesítésre szánt lakóingatlan épült az országban, addig tavaly csak 3 ezer.

Átmenetinek bizonyult a használt lakások piacán a tavaly év elején jelentkezett kisebb áremelkedés a 2011. évi enyhe árcsökkenés után. Tavaly a második negyedévében újabb, ezúttal erőteljesebb árcsökkenés kezdődött, amelynek hatására az éves árszint 3,1 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbitól – olvasható a Központi Statisztikai Hivatal Statisztikai tükör című kiadványában.

Érdekes az is, hogy az adóhatóság 13 ezer esetben nem hitte el az ingatlan vételárát tavaly az illetékeljárásban, ami vagy a piaci információkra alapuló összehasonlító értékbecslés alacsony forgalom miatti válságát jelzi, vagy az adóhatóság bevételéhségét.

Fontosabb piaci trendek

Egyértelmű, hogy a lakáspiacon a fővárosi ingatlanok vannak a legjobb helyzetben értékmegtartás szempontjából. Ingatlantípust tekintve az olcsó társasházi lakások és a megfelelő helyen lévő panellakások a legkeresettebbek, a családi házak, ugyanakkor óriási alkuk árán találnak csak új tulajdonost.

Magyarországon a jövedelem átlagosan 19 százaléka ment lakásfenntartásra 2001 és 2006 között, majd a költségek 2007-től jelentős növekedésnek indultak, és 2010-re már meghaladták a 24 százalékot. Ennek hatására az energiahatékonyságot előtérbe helyező felújítások már most többlet értéket jelentenek a tulajdonosoknak és várhatóan a trend folytatódik, tehát az ilyen felújítások egyre gyorsabban térülnek meg.

A puding próbája az evés

Most hétvégén rendezik meg egyébként a Fundamenta Lakásvásárt egy időpontban és közös helyszínen a Legjobb Otthon lakberendezési kiállítással. A lakáspiac mostani helyzetében a 40 kiállítóval jelentkező Lakásvásár ismét a piac szinte teljes egészét lefedi majd.