Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?

Leginkább az 50 millió forintnál olcsóbb, 40 négyzetméternél kisebb, és jó állapotú vagy felújított lakóingatlanok iránt érdeklődtek a vevők szeptember első napjaiban, az elsőlakás-vásárlóknak kedvezményes hitelt biztosító Otthon Start Program indulása után – derül ki az ingatlan.com friss elemzéséből, amely a 300 millió forintnál olcsóbb, valamint a 200 négyzetméternél kisebb alapterületű eladó lakóingatlanokra érkező több mint 33 ezer telefonos érdeklődés eloszlását vizsgálta.  Kiderül az elemzésből az is, hogy mely ársávokba tartozó lakóingatlanok a legnépszerűbbek a különböző településeken. Továbbá bemutatja azt is, hogy milyen méretű és állapotú lakóingatlanok állnak az érdeklődések középpontjában.

Budapesten más számít vonzónak, mint vidéken

A fővárosban az eladó házak piacán az 50–80 millió forintos tartomány volt a legnépszerűbb, a keresések 31 százalékát adta ez a kategória. A lakásoknál viszont a 40–50 milliós kategória vitte a prímet 21 százalékkal, amelyet az 50–60 milliós tartomány követett 18 százalékkal, és már a 30-40 milliós lakások is 15 százalékot képviseltek.

A vármegyeszékhelyeken a házaknál a 30 és 80 millió forint közötti ingatlanok adták a kereslet 60 százalékát. A lakásoknál egyértelműen a 30–40 milliós sáv dominált 24 százalékkal, amelyet a 20–30 milliós kategória követett 22 százalékkal.

„Az Otthon Start Program célzottan az első lakásukat vásárló fiatalokat szólítja meg, így nem meglepő, hogy az érdeklődések zöme a kisebb értékű és kisebb méretű ingatlanok iránt mutatkozott. Az adatokból az is jól látszik, hogy a fővárosban és a vidéki városokban más ársávok számítanak elérhetőnek” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Az ingatlan.com adatai jól tükrözik az egyes településtípusok árszínvonalát is. Amíg az 50 millió forintnál olcsóbb lakóingatlanokra Budapesten az érdeklődések alig több mint 20 százaléka érkezett, addig ugyanez az árkategória a kisebb és nagyobb városokban is lefedi az érdeklődések több mint felét. A községekben pedig 60 százalékos az 50 millió forintnál olcsóbb lakások és háza aránya a keresletből. „A településtípusok közti különbségek sokszor nem a vevők szándéka alakul így, hanem azért, mert Budapesten például sokkal kisebb az 50 millió forintnál olcsóbb lakások és házak aránya a kisebb városokhoz vagy községekhez képest.” – fogalmazott Balogh László.

Felújítandót vagy felújítottat? Na és mekkorát?

Az országos összesítés szerint a jó állapotú ingatlanok bizonyultak a legkeresettebbnek, ezekre az érdeklődések 28 százaléka irányult. A második helyen a felújított otthonok állnak 24 százalékkal. Budapesten azonban fordított a helyzet: itt a felújított lakások vezették a listát 30 százalékkal, míg a megyeszékhelyeken, a kisebb városokban és a községekben a jó állapotú otthonok domináltak 27–28 százalékos aránnyal. A felújítandó lakások iránti telefonos érdeklődések aránya Budapesten 18 százalékos, a megyei jogú városokban 15 százalékos, a városokban és községekben pedig már csak 9-10 százalékos volt. Az ingatlan.com szakértője szerint ez is az ingatlanok árszintjével mozog együtt, hiszen ahol drágábbak a lakások, ott a vevők beérik egy kevésbé jó állapotú ingatlannal is. A kisebb településeken viszont ugyanakkora pénzből jobb állapotú ingatlant lehet vásárolni.

Az alapterület szerinti bontásban a legnagyobb kereslet a 40 négyzetméteres lakásokra irányult. A megyeszékhelyeken az érdeklődések több mint fele, 53 százaléka ezekre koncentrálódott, a kisebb városokban pedig szintén több mint a fele, egész pontosan  51 százaléka. A fővárosban és a községekben is ez a méret bizonyult a legnépszerűbbnek, rendre 44 és 40 százalékkal. A házaknál ezzel szemben a 60–100 négyzetméteres ingatlanok vitték a prímet: Budapesten és a községekben a 60 és 80 négyzetméteresek, míg a kisebb városokban a 80 négyzetméteres házak kapták a legtöbb figyelmet.

Felbolydult a piac

„Érzékeljük, hogy felbolydult az ingatlanpiac, jelentősen nőtt a megtekintések és az érdeklődők száma is” – kommentálta az Otthon Start Program hatásait Heinrich Balázs. A várható árfelhajtó hatással kapcsolatban a szakember kijelentette, hogy az Otthon Centrum elemzői a következő három-hat hónapban Budapesten 10 százalék körüli áremelkedéssel számolnak, ami vidéken valószínűsíthetően ennél magasabb lesz, mivel ott eleve alacsonyabbak voltak az ingatlanárak. „A drágulást nem csak a kereslet fűti, hanem a négyzetméterenkénti másfél millió forintos limit is, mivel ez magához húzza az alatta lévő közeli értékeket” – fogalmazott. A lakásonkénti 100 milliós, vagy a családi házak esetében 150 milliós forintos összérték bizonyos fokig visszafogja az áremelkedés ütemét, amely azonban nem lesz egységes. „Az alacsonyabb árfekvésű ingatlanoknál magasabb árnövekedést tapasztaltunk az elmúlt időszakban, és ez most is valószínűsíthető: ráadásul már eddig is egy erős keresleti piacról beszéltünk, ha pedig ez még jobban felpörög, akkor az tovább hajtja az árakat, ami azonban 10 éves távlatban kiegyenlítődik”- hangsúlyozta Heinrich Balázs.

Az elmúlt 25 évben 550 ezer lakással, házzal nőtt a teljes ingatlanállomány, de a kínálati piac nem tudta követni a keresletet. Ez a tendencia főleg a fővárost jellemezte, ezzel együtt még a nagyon kedvelt XIII. kerületben is lehet találni másfél millió forint alatti négyzetméterárat.

A programmal leginkább célzott, fiatal ingatlanvásárlók elsősorban nem az agglomerációban gondolkoznak, de ha valaki talál egy olcsó telket, akkor inkább azon épít sokkal alacsonyabb négyzetméteráron, minthogy egy új építésű ingatlant vásárolna. „Az összes ingatlanpiaci szegmensben pozitív hatása lesz a programnak, de elsősorban a városokban várunk jelentős keresletnövekedést” – jelentette ki a szakember. Várakozásai szerint a hatalmas lendület után kiderül majd, hogy nem minden érdeklődő jut el a vásárlási szakaszba:

„A kezdeti nagyon erős, extrém kereslet után normalizálódik a piac”

– vélte Heinrich Balázs, aki egyúttal megjegyezte: ha szembeállítja az átlagos albérleti díjakkal a hiteltörlesztő havi részletét, akkor nem lesz nehéz döntést hozni: „Budapesten a kétszobás téglalakások 260 ezer forint körül bérelhetők, a panelek 210 ezer, 230 ezer forint közötti áron. Ezt nagyon plasztikusan szembe lehet állítani az 50 milliós hitellel, aminek 25 évig 250 ezer forint alatt lesz a törlesztőrészlete. Vagyis az albérleti díj helyett a saját ingatlan törlesztőjét kell fizetni, és ha valaki családi segítséggel össze tudja szedni a tíz százalékos, kötelező önrészt, akkor innentől nem kérdés, hogy melyik az előnyösebb.”

Megjelent a túlárazás is

Az Otthon Start program meghirdetése óta áremelkedést tapasztaltunk, ami leginkább a 2-3 szobás lakótelepi lakások piacát jellemezte” – számolt be tapasztalatairól a hivatalos indulás előtt Farsang Sándor, az OTP Ingatlanpont észak-magyarországi régióvezetője. A régióban elsősorban saját lakhatás céljára kerestek lakásokat nyáron, nem befektetési céllal. Ezzel szemben a dél-alföldi régióban egyértelműen tapasztalják a befektetési célú keresletet is, hiszen a jelenlegi árak mellett már egy vidéki lakás kiadása is jórészt fedezi a törlesztőrészletet. Emellett Piros Szilvia kiemelte, hogy több olyan vevőjelölttel találkoztak, akik eddig albérletben laktak, de az Otthon Start programban kedvezőbb lesz számukra a törlesztőrészletet fizetni.

Egyértelmű áremelkedésről számolt be az észak-dunántúli régióban Komádi Csaba is, aki kiemelte, hogy a használt és az újépítésű lakásokra is ez volt jellemző, utóbbiaknál néhány hét alatt 5 százalék körüli drágulást érzékeltek. Ráadásul szerinte a kínálat nem fog érdemben növekedni szeptembertől, mivel aki el akarta adni a lakását, az már korábban megtette, egyelőre nem látszik, hogy teljesen új ingatlanok kerülnének a piacra.

„Mi azt tapasztaljuk, hogy az érdeklődők nagyobb része kifejezetten befektetési céllal keres lakást” – hangsúlyozta a régióvezető.

„A legjelentősebb áremelkedést Baranya vármegyében tapasztaljuk. Pécsett az idei évben megközelíthetően 22 százalékos drágulás érzékelhető. A többi vármegyében nem ilyen drasztikus, de 5-10  százalék ott is elérhető volt – számolt be eddigi tapasztalatairól Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont dél-dunántúli régióvezetője. Kiemelte, hogy egyelőre a nagyobb városok lakásai iránt nőtt meg a kereslet, sokan érdeklődnek az Otthon Start program iránt már úgy is, hogy még nincs meg a kiszemelt ingatlan.

A meglévő portfólióban nem jellemző az áremelés, de az új megbízásoknál ismét megjelent a túlárazás az Otthon Start programra készülve – emelte ki Piros Szilvia. Szerinte az eddigi portfólióban inkább az volt jellemző augusztusban, hogy érezhetően visszaesett az árcsökkentések száma. Tapasztalatai szerint most olyan eladók is megjelennek a piacon, akik eddig nem gondolkodtak értékesítésen, vagy korábban sikertelenül próbálták eladni ingatlanjukat.

„Azt látom, hogy megjelentek olyan érdeklődők is, akik eddig nem gondolkodtak rövid távon lakásvásárlásban, de a kedvező feltételek miatt előre hozzák a vásárlást” – hangsúlyozta Piros Szilvia. Szerinte nem csak informális érdeklődés volt jellemző az elmúlt hetekben, hanem sokan már megtekintettek lehetséges ingatlanokat, elkezdték összehasonlítani azokat. Kiemelte, hogy a felfokozott érdeklődés mindenhol jelentkezik, nincs különbség az egyes települések között.

„Az előzetes érdeklődések alapján a vevőjelöltek általában a jobb állapotú ingatlanokat keresik. A többség reális tervekkel érkezik, a kedvező árazás miatt nem tervez túl” – emelte ki Farsang Sándor. Szerinte szeptembertől nem csak Budapesten, hanem vidéken is arra kell készülni, hogy a népszerű ingatlanok hamar elkelnek majd, gyorsan kell döntést hozni az érdeklődőknek. Hasonlóról számolt be Markó Ildikó is, a Dél-Dunántúlon is leginkább az azonnal költözhető lakásokat keresik a potenciális vevők, akik többnyire a kínálat csökkenésére és magasabb árakra számítanak.

„Véleményem szerint nagyobb áremelkedés is benne van a piacban, így aki komolyan fontolgatja a lakásvásárlást, annak célszerű lenne minél előbb letudni”

– hangsúlyozta Farsang Sándor. A jó döntéshez pedig a legtöbb esetben hasznos lesz ingatlanpiaci szakértő segítségét is igénybe venni.

„Sok érdeklődő már most próbálja biztosítani magának az ingatlant és az árát valamilyen előszerződés, foglaló formájában, úgy gondolják, hogy árfelverő hatása lesz a programnak, és hiány is kialakulhat a jogosult ingatlanok szegmensében” – mondta Komádi Csaba.

Piros Szilvia tapasztalatai szerint egyelőre nincs egyértelmű irány a piacon, „minden érdekli a vevőket”. Szerinte az alapanyagok jelentős drágulása inkább a kisebb felújítást igénylő ingatlanok felé tolja el a vevők nagyobb részét, gyorsan akarnak eladni, és beköltözni az újba. A dél-alföldi régióvezető is kiemelte, hogy nagy a kapkodás a piacon, sokan nem rendelkeznek a megfelelő információkkal.