Illetlenség: ingatlanokon veszíthet milliókat a büdzsé

Könnyen elkerülhetővé válhat az illetékfizetés ingatlanos cégek megszerzésekor az illetéktörvény legutóbbi módosítása következtében, kérdés azonban, hogy az adóhatóság utóbb miként értékeli az illetékfizetés nélkül lebonyolított ügyletek előzményeit – állítja a DLA Piper Adótanácsadó Kft. szakértője.

Illetéktörvény: folyamatos puhulás

Jelentős adóbevételtől fosztották meg a költségvetést azok az ügyletek, amelyek során az ingatlan helyett az ingatlant tulajdonló céget vásárolták meg, hogy a tranzakció után ne kelljen visszterhes vagyonátruházási illetéket fizetni. Ezen ügyletek visszaszorítása, vagy legalábbis megadóztatása érdekében a 2010. január 1-jétől hatályos szabályozás illetékkötelessé tette az ingatlannal rendelkező céltársaságok akvizícióját - legalább 75%-os közvetlen vagy közvetett részesedésszerzést a gazdasági érdekeltségekkel együttesen -, igaz az egyidejűleg bevezetett csökkentett, 4%-os illetve 2%-os illetékkulcsok mellett, egyúttal 200 millió forintban limitálva az ingatlanonként fizetendő illeték összegét.

A nagy visszhangot kiváltó szabályozás az ingatlannal rendelkező társaságok megszerzőit egységesen - nem csak az ingatlanszektorban - sújtotta egy amúgy is ezer sebből vérző gazdasági környezetben. Éppen ezért a szabályozáson már a bevezetése évének nyarán, 2010 augusztusában enyhítettek és mentesítették az illeték alól az ingatlanos társaságok kapcsolt vállalkozások közti átruházását.

Az idén nyáron végrehajtott, további enyhítést hozó módosítás az illetékkötelezettséget kizárólag a főtevékenységként ingatlannal foglalkozó cégekben fennálló vagyoni betét megszerzésére korlátozza. Az illetéktörvény értelmében a továbbiakban már csak azon céltársaságokban fennálló vagyoni betét megszerzésére terjed ki az illetékfizetési kötelezettség, amelyek főtevékenysége épületépítési projekt szervezése, lakó- és nem lakó épület építése, saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése vagy saját tulajdonú ingatlan adásvétele.

A trükközők könnyen megüthetik a bokájukat

A kulcsszó és egyben az új szabály gyengéje a főtevékenység, hiszen azt nem rögzíti jogszabály, hogy egy társaság bevételeinek zöme a főtevékenységéből kell, hogy származzon. Éppúgy nincs olyan előírás, mely szerint egy társaság a főtevékenységéből bármiféle bevételt kell, hogy realizáljon – hangsúlyozta Remes Attila, a DLA Piper Adótanácsadó Kft. vezető ügyvédje (képünkön).

Hozzátette, ennek megfelelően az illetéken - adott esetben akár tíz- vagy százmilliókat - spórolni kívánó vállalkozások számára logikus megoldásnak tűnhet, ha a tervezett tranzakció előtt oly módon módosíttatják az ingatlanos céltársaság főtevékenységét, hogy azzal a céltársaság kikerüljön az illetéktörvény belföldi ingatlanvagyonnal rendelkező társasági definíciója alól. Tekintettel arra azonban, hogy az adótörvények alkalmazásában nem minősül rendeltetésszerű joggyakorlásnak az olyan szerződés vagy más jogügylet, amelynek célja az adótörvényben foglalt rendelkezések megkerülése, egyáltalán nem zárható ki, hogy az adóhatóság egy későbbi ellenőrzés során e szabályba ütközőnek értékeli a főtevékenység tranzakció előtti - igazi indok nélküli - módosítását. Ez pedig a megspóroltnak hitt illeték szankciókkal növelt utólagos megfizetésének kötelezettségét eredményezheti.

A módosított illetékszabály tehát - az érintett vállalkozások döntéshozóinak habitusától függően - kiskapuként és jogbizonytalanságot előidéző rendelkezésként egyaránt felfogható, és csak remélhető, hogy a jogszabályalkotók előbb-utóbb rendezik a kérdést, nem engedve teret a többféle értelmezésnek. Nagyon nem mindegy azonban, hogy erre miként kerül sor.

Amennyiben az ilyen típusú ügyletek megadóztatásának szándéka továbbra is fennáll, a legkézenfekvőbb megoldásnak az illetéktörvényben az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzéssel összefüggésben már most is alkalmazott módszer bevetése tűnik – tette hozzá Remes.

A nettó árbevétel megoszlásának alapulvételével (ti. annak vizsgálatával, hogy a céltársaságok nettó árbevételén belül mekkora hányadot képvisel az ingatlanhoz köthető bevétel) ugyanis sokkal precízebben - és a piaci szereplők számára is elfogadhatóan - lehetne kijelölni azon társaságok körét, amelyek megszerzése - az egyéb feltételek fennállta esetén - illetékfizetési kötelezettséggel jár.

Privátbankár