Jelenleg az irodapiacon 311 modern, A vagy B kategóriás irodaház található. Ebből 208, vagyis kétharmaduk abban a korban van, amikor már túl van vagy szükséges egy jelentősebb felújítás. A DTZ ingatlan-tanácsadó adatai szerint az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült.
|
| Irodaházak száma Budapesten az építési éve szerint. Forrás: DTZ |
A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel nőtt ebben az időszakban. A válság éveiben visszazuhant az irodaépítés, az elmúlt 3 évben mindössze 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.
Elsőként a szivattyúk mondják fel a szolgálatot
Utóbbiak még nem, de az említett két hullám öregedő irodaházai már megértek rá vagy túl is estek az első felújításokon. A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. Elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.
|
Berendezés |
Várható élettartam |
|
Szivattyúk |
10-15 év |
|
Fan-coil berendezések |
12-15 év |
|
Hűtőgépek, kazánok, szellőzőgépek |
15-20 év |
|
Felvonók |
20-25 év |
|
Ventillátorok |
20-25 év |
|
Elektromos kapcsolószekrények |
20-25 év |
Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. „Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből” – mondja Pintér György, a CA Immo műszaki vezetője.
Több az energetikai felújítás
A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. Az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. „Ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa" – véli a szakember.
Valahogy ki kell tűnni
Ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek.
