Alig épül új irodaház, de amik vannak, azok se a legjobbak

Jelenleg az irodapiacon 311 modern, A vagy B kategóriás irodaház található. Ebből 208, vagyis kétharmaduk abban a korban van, amikor már túl van vagy szükséges egy jelentősebb felújítás. A DTZ ingatlan-tanácsadó adatai szerint az irodaállományból 105 ingatlan (633 ezer négyzetméter) az irodaépítés első hőskorában az 1996 és 2000 között épült.

Irodaházak száma Budapesten az építési éve szerint. Forrás: DTZ

A második hullámban 2005 és 2010 között valamivel kevesebb, ám nagyobb alapterületű irodaépületet adtak át, így az állomány több mint 1 millió négyzetméterrel nőtt ebben az időszakban. A válság éveiben visszazuhant az irodaépítés, az elmúlt 3 évben mindössze 10 ingatlant építettek bérbeadási céllal.

Elsőként a szivattyúk mondják fel a szolgálatot

Utóbbiak még nem, de az említett két hullám öregedő irodaházai már megértek rá vagy túl is estek az első felújításokon. A CA Immo ingatlanbefektető tapasztalata szerint 10-12 éves korban kell egy irodaház első rendszereit, berendezéseit cserélni, felújítani. Elsőként a szivattyúk és a korszerű fűtés-hűtést biztosító fan-coil rendszerek cseréje válik aktuálissá.

Az irodaházi rendszerek felújítása általában akkor válik szükségessé, amikor az állapotuk miatt már nem üzemeltethetők gazdaságosan vagy üzemeltetési kockázatot jelentenek, javításuk pedig már nem éri meg. Megfontolandó a munkálatok elvégzése akkor is, ha a modern technológia racionális időn belül megtérülést hoz. A felújítás ugyanis jelentősen csökkentheti az üzemeltetési költségeket. „Elsősorban az energiafelhasználást csökkentő fejlesztések faragnak le ebből az összegből” – mondja Pintér György, a CA Immo műszaki vezetője.

Több az energetikai felújítás

A budapesti irodaházakban végzett leggyakoribb felújítási munkák között van a közös területek új designjának kialakítása. Az utóbbi években több az energetikai jellegű felújítás: ilyen például a világításkorszerűsítés, amelyekkel jelentős mennyiségű elektromos energia takarítható meg. A hőtermelő és légkondicionáló berendezések modernizálása is ilyen hatású. „Ösztönző lehet a környezettudatosság. Itt olykor a megtérülés sem olyan fontos tényező, mint az épület ily módon megteremtett zöld imázsa" – véli a szakember.

Valahogy ki kell tűnni

Ezek fontos szempontok, hiszen ki kell tűnni a jelentős irodaházi kínálatból. A vevők megszokták, hogy még a jó minőségű, esztétikus irodaházakban is alacsony a bérleti díj, tehát inkább az üzemeltetési költség és az épület színvonala, modern szemlélete alapján döntenek.