Matolcsy programjával tízmilliárdokat szakítanak hazai ingatlanos cégek külföldön

A legjobb dolog a világon más pénzével terjeszkedni. Ezt vallják azok az ingatlanos nagyvállalatok, amelyek beneveztek az MNB Növekedési Kötvényprogramjába. Hétfőn a Duna House küldött rendkívüli jelentést a befektetőinek, tudatva, hogy ilyen módon szeretne bevonni forrást egyebek között felvásárlási terveinek valóra váltásához. Összességében több százmilliárd forint érkezik a cégek számájára. A legtöbb társaság egyébként külföldi nyomulásaihoz keres ezen a módon pénzt.

A legnagyobb étvágyú Cordia máris nagyon jól járt. Július elején jelentette, hogy egyetlen tranzakción 13,6 milliárd forintot keresett eddig. A legnagyobb hazai lakásfejlesztőnek számító vállalat külföldi projektekre szakosodott cége (Cordia International Zrt.) a lengyel Polnord ingatlanfejlesztő 93 százalékos pakettjét vette meg, s a jelek szerint jó lóra tett. A mintegy 52 millió eurós vételár egy részét a Matolcsy György jegybankelnök által is sokat dicsért  MNB Növekedési Kötvényprogramjában szerzett 44 milliárd forintból fedezik.

Ez a nyereség a Cordia-részesedés tőkeértéke – amely a Polnord mérlegének 2020. március 31-i állapotát tükrözi –, valamint az akvizícióra a Cordia által elköltött összeg különbségéből adódik” – mondta Tomasz Łapiński, a Polnord igazgatóságának tagja és pénzügyi vezérigazgatója. A Polnordhoz köthető egyebek mellett a varsói Wilanów Smart City óriásprojekt, ahol mintegy 100 ezer négyzetméternyi lakás és irodaterület épül.

A hónap végén aztán megint dobott egy nagyot a magyar cég: kötvényaukciót tartott, s a felajánlott mennyiség névértéken 36 milliárd forint, a benyújtott összes ajánlat névértéken 49,8 milliárd forint volt a BÉT honlapján közöltek szerint. A bevont forrás végül 37,6 milliárd forint lett. Nem túl nagy átlaghozamot, 2,4 százalékot ígért a cég a 10 év múlva lejáró fix kamatozású kötvények után. Pár héttel azelőtt pedig azzal került be a hírekbe, hogy kiderült: annyira vonzónak találta a német bérleti piacot, hogy ott is terjeszkedik.

Lengyelország az egyes számú célpont

Lengyelországban nem sokat teketóriázott a Cordia: amint enyhült a járványhelyzet, az elsők között elindította újabb nagy lakásberuházás-sorozatát: Gdanskban mintegy 200 lakást húznak fel, a napokban megkezdték az előértékesítést. A vállalat Poznanban is aktív, ott a budapesti Corvin Sétányhoz hasonló városnegyed-rehabilitációval eddigi legnagyobb lengyel lakóingatlan-beruházását készíti elő. Varsóban és Krakkóban már sok lakást adtak át és nyilván további projekteket terveznek, Sopotban is elkezdtek egy projektet.. Bár még nem közölték, de más vidéki nagyvárosban is felbukkanhatnak, ahol legalább 400-500 ezren laknak. Például Łódźban, Wrocławban, Katowicében, Szczecinben, Bydgoszczban vagy Lublinban.

Földi Tibor, a külföldi projekteket vezető Cordia International Zrt. igazgatóságának elnöke magabiztosan nyilatkozott lapunknak. Szerinte a lengyel gazdaságot és ingatlanpiacot kevésbé sújthatja a válság, mint más uniós tagállamokat és egyébként is, a magyarnál jóval nagyobb piacról van szó, ahol van keresnivaló. Az idei első negyedév is jó számokat hozott. A hat legnagyobb városban (Varsó, Krakkó, Lódz, Poznan, Gdansk és Wroclaw – ebből az első ötben jelen van a Cordia is) összesen 18,9 ezer új lakás talált vevőre - ez az egy évvel korábbit 14 százalékkal múlja felül, 2019 utolsó negyedévéhez képest pedig 7 százalékos növekedést takar. 2019 is kiemelkedő évnek bizonyult: a hat legnagyobb lengyel városban tavaly több mint 65 ezer új lakás kelt el.

A cég a legjobb 10 közé szeretne kerülni ezen a piacon, ahol sok az erős versenytárs. Földi Tibor a lassabb és kisebb magyar piachoz képest előnynek nevezte azt is, hogy stabil a szabályozási keretrendszer. Az sem mellékes – és ezt nem csak ő mondja - hogy a legfeljebb 150 négyzetméteres új otthonokra 8 százalékos az áfa. A vevők hagyományosan szerkezetkész állapotban veszik át otthonukat, ami leegyszerűsíti a fejlesztői folyamatot.

Mások is egyre aktívabbak külföldön

Később ébredt, de legalább ennyire ambiciózus a WING Zrt. is. A Cordiához hasonlóan itthon is hasító óriáscég ugyancsak felvásárlással terjeszkedik: tavaly megszerezte a legnagyobb lengyel ingatlanfejlesztő Echo Investment többségi pakkját. (A vállalat sok évvel ezelőtt a Bosnyák téren akart Mundo néven bevásárlóközpontot és irodaparkot építeni, de a terv - különböző okokból - jelentős késedelmet szenved.) Az új szerzemény fejlesztésében épül számos lakó és irodaprojekt, köztük városképformáló nagy dobások, mint a varsói Brewery, vagy a katowice-i Face2Face. A WING Bulgáriában is gőzerővel nyomul, két éve Szófiában két irodaházat is vásárolt.

A nagyvállalat - miközben egymás után építi irodaházait és Ferihegyen is átadott egy hotelt - szintén „idegen” pénzekből bővíti portfólióját. Először, még 2018-ban 60 millió eurót vont be kötvénykibocsátással, majd tavaly júliusban – immár az MNB-s programban - összesen 82 millió eurót és 3,8 milliárd forint tőkét terelt saját ernyője alá. Idén májusban mindezt megfejelte 54,7 milliárd forintnyi kötvénnyel.

A lengyelországi lehetőségeket vétek lenne nem kihasználni – gondolták a Duna House-(DH) nál is. A legnagyobb magyarországi hálózattal bíró ingatlanközvetítő - és ingatlanfejlesztésbe is belekóstolt - BÉT-vállalat 2016-ban megszerezte a legnagyobb lengyel ingatlanközvetítő hálózatnak számító Metro House-t. Nyilván a hitelközvetítésbe is nagy lendülettel vágnak bele. Bár egyelőre nem szólnak a hírek fejlesztési projektről, meglepetés lenne, ha ezt a területet nem tesztelné a vállalat a hatalmas lengyel piacon.

A DH abban sem kíván lemaradni a többiektől, hogy szintén szeretne részt venni az MNB-s kötvényprogramban. Ezt augusztus legelején jelentette be a BÉT honlapján. Előzetesen csak azt közölte, hogy meglévő hiteleinek refinanszírozására és akvizíciókra kívánja felhasználni a később beérkező pénzt. A minősítő cég hatmilliárd forinttal számolt. A kibocsátást őszre tervezik.

Egyelőre nem ilyen nagy a külföldi tempója a NER-hez köthető Indotek Groupnak. Marosvásárhelyen vásároltak egy bevásárlóközpontot. Ez az első fecske, biztosra vehető, hogy több vidéki romániai nagyvárosban is vizsgálódnak, főleg kereskedelmi projektekre és közepes lakásberuházásokra célozva.

NER-es nagyhalak az MNB-programban

Nagyon megtetszett a NER-hez köthető meghatározó ingatlanfejlesztő vagy építőipari cégeknek az MNB Növekedési Kötvényprogramja. Csak pár név a tízmilliárd forintokhoz ily módon hozzájutó cégek közül:

• Market Építő Zrt. (Garancsi István),
• Opus Global Nyrt. (Mészáros Lőrinc)
• Appeninn Nyrt. (a közelmúltig Tiborcz István és Mészáros Lőrinc érdekeltsége)
• BIF Nyrt. (sokáig Schmidt Mária többségi tulajdonos volt)
• West Hungária Bau Kft. (Paár Attila)
• Épkar Zrt. (Szeivolt-család)

Miért akarnak másutt is milliárdokat keresni a magyar ingatlanos vállalkozások? Ennek több oka is van. Az álmoskönyvek szerint több lábon kell állni, s ezzel teríthető a kockázat. Aztán ott a méret: a lengyel, a román, és több nyugat-európai piac is jóval nagyobb, mint a magyar és nem csak a fővárosra koncentrálódik, mint nálunk. Lengyelországban a fővároson kívül 10 olyan város is van, ahol 250 ezernél többen laknak. Ezek közül sokban érett irodapiac is működik, rengeteg logisztikai alközpont is kinőtte magát, a lakáspiac erősen termékhiányos.

A Cordia-vezető érvelését alátámasztandó: a magyarhoz képest Lengyelországban jobbak a GDP-mutatók, kisebb az infláció és a munkaerőhiányt enyhítették azzal, hogy 500-600 ezer ukrán munkást beengedtek, illetve a brit szigetekről is több ezer szakmunkás tért haza a Brexit miatt.

„Igen, vannak külföldi terveink. Több országban – például Horvátország, Románia, vagy akár Spanyolország, Olaszország – is folyamatosan nézelődünk, és időről időre látunk jó lehetőségeket. Konkrétumok akár már az őszre várhatóak, igaz, a járvány lassított a folyamatokon.” – mondta a portfolio.hu-nak nyilatkozva a kormányfő veje, Tiborcz István, a BDPST Zrt. vezérigazgatója.

Romániában sem a Cordia, sem magyar versenytársai nem tudnak gyorsan haladni. Érik egy méretes költségvetési kiigazítás, ez lassítja a beruházásokat, köztük az ingatlanfejlesztéseket. A román szakmunkások pedig egyelőre nem indultak haza hosszú tömött sorokban, mint lengyel szaktársaik, így a munkaerőhiány feszítő maradt.

Románia a fejletlensége miatt is vonzó

Ugyanakkor a piackutatásaikban azt összegezhették, hogy jóval rosszabb színvonalú a lakásállomány, így ott nagy a növekedési potenciál. Romániában folyamatos a bérek és a kereslet növekedése, és még viszonylag alacsony az újépítésű lakások ára. A fejlesztők annak is örülhetnek, hogy az országon belüli vándorlás a főváros irányába mutat, így ott koncentráltan jelenhetnek meg projektjeikkel.

Teljesen új terep a Cordiának Spanyolország, ott azonban óvatos a vállalat, csak kísérleti beruházásokat indított.

Tengerparti ingatlant vettünk Marbellán, illetve beszálltunk egy szintén tengerparti fejlesztést végrehajtó joint venture projektbe is. A spanyol piacot nem tartjuk kockázatosabbnak a fentieknél, egyrészt azért, mert járványügyileg éppen azok a déli részek kevésbé érintettek, ahol jelen vagyunk, másrészt a spanyol piac körülbelül ott tart, mint néhány éve Magyarország: elindult a bérnövekedés, a munkanélküliség csökken, az ingatlanpiac keresleti oldalát pedig a külföldi vásárlók is erősítik.” – vélte Földi Tibor.

A Cordia ernyőcége, a Futureal Group sok-sok évvel ezelőtt partnerségi programot indított. Futó Gábor alapító-vezérigazgató gyakorlatilag hitelezőként lépett fel különféle cégek előtt. Egyik ilyen projektje az ír Caelummal közösen fejlesztett nyugat-lengyelországi plaza volt. A magyar cég honlapján és megnyilatkozásokban az operatív partner kifejezést használják, de lehetnek közös vállalkozások is, ott a Futureal társtulajdonos. Ezen kívül elsődleges vagy köztes (mezzanine) tőkebefektetőként, de akár betéti partnerként is felléphet. A társaság a 2010-es évek elején masszív lakás-és telekportfoliót (mintegy1400 lakással) vásárolt az USA több államában és egy ottani város nagy, vegyes funkciójú központjához is hozzájutott. Ezek most már ütemesen termelik a pénzt.

Mire adnak most pénzt a bankok?

Takács Péter, a VLK Cresa tanácsadó cég partnere, a hazai és nemzetközi befektetési piacról szólva kitért a külföldi terjeszkedés egyik fontos pénzpiaci hátterére. Mint mondta, a komolyabb fejlesztők most is viszonylag könnyen kapnak projekthitelt. Ehhez fedezetként meglévő, jól teljesítő portfóliót kell felmutatniuk.

"Jelentős változás, hogy egy-egy hitel volumene már kisebb lehet, mint a járvány előtti felívelő időszakban. Várható, hogy kissé megemelt önerőt és nagyobb előértékesítettséget kell felmutatni a jövőben.”

Szerinte az is érthető, hogy még a nagyobb cégeknek is magasabb kamatlábakkal kell számolni, mert a bankok a magyarok által megcélzott országokban is óvatosak maradnak. Továbbra is nagy ívben kerülik a hotel-és pláza projekteket, de például lakásberuházásokhoz vagy földszintes, nyitott parkolóval ellátott bevásárlóközpontok (strip mall) megvételéhez-építéséhez szívesen adnak hitelt.