Beindultak a lakásépítések, de valami mégis hiányzik

Lakóépületek a dél-pesti Duna parton. MTVA Fotó: Váli Miklós

Egyre többet hallani panaszként az ingatlanpiaci szakemberek részéről azt, hogy miközben masszív igényt érzékelnek vásárlói részről újépítésű ingatlanokra, addig a kínálatban alig szerepelnek ilyen típusú lakások.

Balla Ákos, a Balla Ingatlanirodák tulajdonos-ügyvezetője az okokat sorolva elmondta, hogy gyenge a vállalkozói kedv, többek között a túl magas áfa-tartalom és egyéb, fejlesztéseket érintő jelentős költségek miatt, melyet a vállalkozók nem tudnak áthárítani a vevőkre. Emiatt a nyereségük minimális, olyannyira, hogy általában nem is tartják érdemesnek belevágni építkezésekbe. Kivételt ez alól talán csak a prémiumkerületek jelenthetnek, azaz egyes budai kerületekben, esetleg a XIII., XIV. kerületben tudnak elfogadható nyereséget realizálni a beruházók.

Óvatosan az újlakás-vásárlásokkal

Ennek ellenére persze találkozhatunk fejlesztésekkel más, külső kerületekben is, akár családi vagy ikerházakról, akár néhány-lakásos társasházakról is legyen szó. Véleménye szerint azonban ezek a projektek sokszor nagyon ingatag lábakon állnak, ráadásul egy-egy projekt esetleges csődje nem csak magukat a vállalkozókat érinti, hanem az esetlegesen előleget fizető vásárlókat is.

Balla Ákos szerint az említett beruházások mögött sok esetben nem profi kivitelezők állnak, hanem olyan kisvállalkozók, akik nem fizetik be az áfát, és egyébként is alacsony az adófizetési hajlandóságuk, illetve nem okoz számukra gondot, hogy könnyedén megszűnjenek, eltűnjenek, maguk után hagyva néhány csalódott és bajba jutott vevőt.

Mivel jelenleg óriási az igény az újépítésű lakásokra, így ezekre a beruházásokra is lesz kereslet, azonban azoknak a vásárlóknak, akik ilyen bizonytalan hátterű projektekben vásárolnak ingatlant, számolniuk kell azzal, hogy nem feltétlenül fognak kulcsot is kapni az adott lakáshoz. Vagy ha ez meg is történik és beköltözhetnek, a garanciális igényeikről szinte biztosan lemondhatnak - hangsúlyozta Balla Ákos.

Budán már beindultak a fejlesztések, de lehet ez még jobb is

Dél-Budán jelenleg igen jelentős az érdeklődés az építési telkek iránt, ami az ingatlanpiac beindulásával áll összefüggésben - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki hozzátette, hogy habár kifejezetten nagybefektetők is érdeklődnek a budai telkek iránt, a XI. kerületben nagyon kevés a komoly, több százmillió forintos, társasházi projektek fejlesztésére alkalmas telek.

Jellemző megoldás a XI kerületben, hogy régi épületeket bontanak el, és annak a helyén próbálnak meg felépíteni - már ha az övezeti besorolás megengedi - egy minimum hatlakásos társasházat, hiszen az igény errefelé is óriási az újépítésű ingatlanok, ezen belül elsősorban a társasházi lakások iránt. Egy-egy társasház megépítése egyébként a vállalkozók számára is jobban megéri, hiszen ezek esetében gyorsabban, nagyobb nyereséget realizálhatnak. Ugyanakkor persze családi házak, ikerházak építésével is találkozhatunk a kerületben, elsősorban Kelenvölgyben és Albertfalván, de ezek száma kisebb - tette hozzá Nagy Csaba.

Mivel a növekvő fejlesztési kedv ellenére a kereslethez képest még mindig kevés az újépítésű ingatlan, ezért az árak az egekbe szöknek. Kelenvölgyben például egy újépítésű, “normális kivitelezésű” társasházi lakás esetében a négyzetméterárak elérhetik a 600-700 ezer forintos szintet. És ez még nem a luxuskategória, tehát nem luxusminőségű ingatlanokról beszélünk, ennek ellenére ezeket az összegeket hajlandóak megfizetni a vevők - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Családi házak esetében valamivel alacsonyabb szintről indulnak az árak: 380-400 ezer forint környékéről négyzetméterenként - ami természetesen alapterület-függő is. A legkeresettebb és legdrágább kategória a 120-150 négyzetméteres, amerikai konyhás, három hálószobás ház. Újépítésű családi házból azonban nagyon kevés van a piacon, elsősorban azért, mert a telek rendkívül drága, akár vállalkozó, akár magánszemély vásárolja azt. Egy 500 négyzetméteres telek akár 40 millió forintba is kerülhet, amihez hozzájön még a felépítmény ára, aminél kérdés, hogy milyen minőségű alapanyagokból épül fel.

Jellemző egyébként, hogy míg a XI. kerületi telkek és újépítésű ingatlanok iránt jelentős az igény, és ugyanezt érezni Budafokon is, addig a jóval távolabb eső és mérsékeltebb presztízsű Nagytétény esetében már egy sokkal nyugodtabb ingatlanpiacról beszélhetünk. Nagytétényen belül inkább csak a Campona környéki rész a keresett. Aki tehát valóban olcsón  szeretne családi házat vásárolni, annak megfelelő választás lehet Nagytétény külső része, ahol ugyan a “madár sem jár”, de egy csendes, mégis kulturált környék.

Nagy Csaba végül megjegyezte, hogy habár a fejlesztések beindultak az elmúlt hónapokban, a magas áfakulcs még mindig egy komoly visszatartó erő. Egy építkezés minden fázisában megjelenik a magas áfa. A beharangozott áfacsökkentés - melyről egyelőre zajlanak még az egyeztetések a minisztériumban - reményei szerint beindíthatja a fejlesztéseket, és így végre az ingatlanközvetítők kielégíthetik az újépítésű ingatlanok iránt felduzzadt igényeket.

De mi a helyzet a pesti oldalon?

Sebestyén Tamás a XIV. és XVI. kerületi Balla Ingatlaniroda vezetője ugyancsak azt tapasztalja, hogy jelentős a kereslet az újépítésű ingatlanok iránt, melyet a kínálat érezhetően nem tud kielégíteni. Ő is azt hangsúlyozta, hogy míg pár évvel ezelőtt szó szerint “nulla darab” új beruházással lehetett találkozni, most egy-egy ilyen időnként felbukkan a piacon.

A XIV. kerületben ezzel együtt is jelenleg rendkívül kevés, mindössze néhány társasház-beruházás található, de a fejlesztéseket itt megnehezítik az elmúlt években rendkívüli módon megszigorodott építési szabályok is. Ezeket a szabályokat azért hozták meg, mert a korábbi ingatlanpiaci láz során a kerületben eltűntek a zöldterületek, és minden beépíthető négyzetmétert be is építettek. Most már talán csak azok az építkezések zajlanak vagy fejeződnek éppen be, melyek még korábban, az enyhébb szabályozás révén kaptak zöld jelzést. Nagyobb beruházásra így csak egy-két példát tudott mondani, és inkább kisebb, 8-12 lakásos társasház-építkezések a jellemzőek elszórva a kerületben.

A XVI. kerületben még annyi társasház-fejlesztéssel sem találkozhatunk, mint Zuglóban. Itt elsősorban kertkapcsolatos ikerházak, családi házak építése zajlik nagyobb számban. A vállalkozók most is keresik a telkeket, a lebontandó, régi építésű kockaházakat, melyek helyén aztán felhúznak egy-egy sorházat, ikerházat. Ezekre aztán 30-40 millió forintért találnak is vevőt. A használt családi házakra egyébként ugyanilyen árakon mutatkozik kereslet, a különbség csak annyi, hogy míg a régi családi házak nagyobb alapterületűek, és önállóan állnak egy-egy nagyobb telken, addig a kisebb alapterületű, újépítésű ikerházakhoz vagy sorházakhoz jóval kisebb, 200-300 négyzetméteres kert kapcsolódik csak.

Áremelkedés egyébként az utóbbi hónapokban nem csak a társasházi lakásokat, panellakásokat érintette a két kerületben, hanem a családi házakat is. Ezzel együtt is leginkább az előbb említett 30-40 milliós, maximum 50 milliós házakra van csak kereslet, ennél magasabb összegekért nagyon nehéz lehet ingatlant eladni. 80-100 milliós házakat hiába építenek fel, hiába geotermikus a fűtés és vannak ezek ellátva minden luxussal, mégis minimális a kereslet irántuk.

Sebestyén Tamás szerint az újépítésű ingatlanokért sem nagyon hajlandóak az emberek többet fizetni, így egy esetleges áfa-csökkentés segíthetne valamelyest a beruházások élénkítésében. A vállalkozói panaszok egyébként rendre arról szólnak, hogy nagyon megemelkedtek a költségek, az anyagár, a munkadíjak, az engedélyezések árai, melyek miatt sokszor nem éri meg belevágni a fejlesztésekbe.

Jól látszik ez azon, hogy míg a kerület frekventáltabb részein nagyobb lendülettel vágnak bele egy-egy bontásba is a vállalkozók, hogy a bontás költségével is megemelt árat végül megfizettessék a vevővel, addig az agglomeráció felé haladva, a rosszabb infrastruktúrájú területeken a már régóta üresen álló telkek csak jóval lassabban épülnek be. Vagyis érezhető, hogy ezeken jóval kisebb hasznot tudnak elérni a beruházók, ha egyáltalán tudnak.