Damoklész kardja lebeg a lakásvásárlók feje felett

Új lendületet adhat a magyar ingatlanpiac keresleti oldalának a Magyar Péter által hétfőn bejelentett Wekerle Plusz hitel. A 2027. január 1-től elérhető kölcsön feltételei szigorúbbak az Otthon Start követelményeinél: lényeges változtatás, hogy a Wekerle Pluszt használt lakás vásárlására igénylők 3 helyett 5 százalékos kamattal vehetik fel a kölcsönt.  

A 2 százalékos kamatkülönbség egy átlagos összegű 35 milliós Otthon Start hitelhez képest havonta közel 39 ezer forinttal magasabb törlesztőrészlettel jár, a teljes futamidőt tekintve 11,6 millió forint az eltérés a jelenleg érvényben lévő program javára. A maximális, 50 millió forintos Otthon Start hitel esetében havonta több mint 55 ezer forint, összesen pedig 16,6 millió forint az előny a Wekerle Pluszhoz képest.

A már megkötött Otthon Start szerződések változatlan feltételekkel érvényben maradnak, tehát aki már aláírt, annak nem kell a kamat emelkedésével számolnia.

A magyar lakáspiacon a tranzakciók túlnyomó része használt ingatlant érint. Az OTP Ingatlanpont elemzői a kormány eddigi bejelentései alapján úgy látják, erősödhet a vevők alkupozíciója, és bizonyos ingatlanoknál árkorrekció is jöhet. „A finanszírozási lehetőségek szűkülése még nehezebbé teheti a túlárazott ingatlanok értékesítését” – írják elemzésükben.

Kiszorítják a befektetőket a kedvezményes hitelekből

A kormány ügyelt arra, hogy az új hitelprogram kondíciói a piaci hiteleknél érezhetően kedvezőbbek legyenek. A piaci hitelek aktuális kamatai még a legmagasabb szintű jövedelemnél is 5,99 százaléknál kezdődnek, a drágább ajánlatok pedig egészen 7,49 százalékig elmennek. 

A BiztosDöntés.hu kalkulátora szerint egy átlagos piaci kölcsön törlesztőrészlete 34 764 forinttal, évente mintegy 417 ezer forinttal több, mint a Wekerle Plusz hitelé, a visszafizetendő összeg pedig 10,4 millió forinttal magasabb az új hitelprogramhoz viszonyítva. 

A legtöbbet tehát azok bukják, akik most még felvehetnék az Otthon Startot, de nem teszik, jövőre pedig már a Wekerle Pluszra sem lesznek jogosultak. 

A 2027-től elérhető hitel ugyanis legfeljebb 41 éves korig igényelhető, és sem az igénylőnek, sem a házastársának nem lehet 50 százalékot elérő tulajdonrésze más lakóingatlanban. (Az Otthon Start 50 százalékos tulajdonrész esetén is igényelhető.) Újdonság az is, hogy a Wekerle Plusszal vásárolt lakásban legalább öt évig kötelező lesz lakni – ezzel hatékonyabban visszaszoríthatók a befektetési célú vásárlások.

A program további feltételeit egyelőre nem ismerjük: az Otthon Start kivezetésének időpontja mellett a Wekerle Plusz maximális hitelösszegéről, a futamidejéről vagy a vásárolható ingatlan értékhatáráról sem közölt részleteket a kormány.

A BiztosDöntés.hu szakértője, Gergely Péter szerint január 1-ig további szigorításokat is bejelenthetnek.

Cikkünk írásának időpontjában még az is bizonytalan, hogy a szülők továbbra is segíthetik-e adóstársként a fiatalok lakásvásárlását, ahogyan az Otthon Start esetében. Ha ez a lehetőség megszűnik, az alacsonyabb keresetű háztartások a fix 5 százalékos hitelkamat ellenére is nehezebb helyzetbe kerülhetnek. 

Magyar Péter bejelentésében megfizethető lakásokat ígért, Gergely ezért azt is elképzelhetőnek tartja, hogy a használt lakások esetében a támogatható ingatlanok maximális négyzetméterára lejjebb kerülhet a jelenlegi 1,5 millió forintnál.

Jöhet az év végi roham a bankfiókokban

Az elmúlt öt évben 88 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon, a hitelfelvételt tervezők átlagos önrésze viszont csak 7 százalékkal, 13,7 millióról 14,7 millió forintra nőtt. Ezek az ingatlan.com adatai, a Központi Statisztikai Hivatal és az MNB lakásárindexe ennél meredekebb, 90-97 százalékos drágulást mutat.

A növekedési különbséget a Wekerle-program a lakástakarékok újbóli támogatásával fogja ellensúlyozni: öt évig a befizetések 10 százalékával, a hatodik évtől pedig a befizetések 20 százalékával támogatja az állam ezt a megtakarítási formát január 1-től. Az ingatlan.com vezető elemzője, Balogh László szerint emellett a Wekerle-programmal egy időben bejelentett szja-módosítások és kedvezmények is élénkíthetik a lakáspiaci keresletet.

Bár az Otthon Start kivezetésének időpontját még nem jelentette be a kormány, Gergely szerint

a Wekerle Plusz hírére a következő két hónap során megrohamozhatják a bankokat a lakásvásárlók.

A Zenga.hu elemzési vezetője, Futó Péter is keresleti rohamra számít az év végéig, de a tavalyihoz hasonló, országos áremelkedési hullámot így sem tartja valószínűnek.

„Az előrehozott vásárlások átmenetileg ismét javíthatják az eladók alkupozícióját, de tartós fordulatot önmagukban aligha hoznak. Országos átlagban inkább az ingatlanárak stagnálására számítunk” – mondta Futó. Hozzátette: 2027-ben a kereslet gyengülését és az áremelkedés további lassulását várja a használt lakások piacán, a használt ingatlanok egy részénél ezért a tulajdonosoknak rugalmasabban kell majd kezelniük az árazást.

Magyar Péter arról is beszélt, hogy az Otthon Starthoz képest jelentősen csökkentik azoknak a bankoknak a jutalékát, amelyek Wekerle Pluszt folyósítanak. A bankok és a Bankszövetség azonban erre a tervezetre még nem reagált hivatalosan, ezen a téren tehát elhúzódhatnak az egyeztetések.

Ezekben a városokban, kerületekben robbanhat az újlakáspiac

Az új lakásoknál érvényben marad a fix 3 százalékos kamatozású hitel a Wekerle Plusz hitelprogramban is, emellett a kedvezményes, 5 százalékos áfát is határozatlan időre meghosszabbította a kormány. Utóbbit Balogh kulcsfontosságúnak nevezte a magyar lakásállomány szempontjából.

„Ez a kisebb települések építőipari vállalkozásainak is jó hír lehet. A nagyvárosok agglomerációjában ugyanis sokszor olcsóbb megépíteni az első otthont, mint új lakásként megvenni” – mondta a portál elemzője.

Futó szerint az új építésű lakások vonzóbb alternatívát jelenthetnek a használt lakásokkal szemben január 1-től a nagyobb kamatkedvezmény miatt. A kereslet átrendeződése az ingatlanfejlesztők számára is kedvező jelzés lehet, és újabb beruházások elindítására ösztönözheti őket, de az elemző fontosnak tartja, hogy az új fejlesztések is az 1,5 millió forintos négyzetméterár alatti sávban maradjanak.

A Wekerle Plusz hatása az új lakások piacára ott lesz igazán érezhető hatással, ahol bőséges a 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméterárú ingatlanok kínálata. Az Mfor végignézte az ingatlan.com hirdetéseit a nagyobb városokban, ez alapján

Győrben, Debrecenben, Szegeden, Pécsen, Vácon, Szombathelyen, illetve Budapest X., XVIII. és XIX. kerületében fordulhat a legtöbb vásárló az új lakások felé.

A győri kínálat bármelyik budapesti kerületénél – és a többi városénál is – bővebb az említett árkategóriában. A megyeszékhelyen az új lakások 86,7 százaléka belefér az Otthon Start kereteibe, a 66 szombathelyi hirdetés kivétel nélkül megfelel a jelenlegi hitelprogram feltételeknek.

Az OTP Ingatlanpont különösen fontos kérdésnek tartja, hogy a vidéki településeken az új építésű ingatlanok ténylegesen rendelkezésre állnak-e majd, és az áruk megfelel-e a helyi jövedelmi viszonyoknak.

„A lakáspiac hosszú távú egyensúlyához nem elegendő a kereslet finanszírozásának ösztönzése: olyan kínálatra is szükség van, ami megfelelő helyen, megfelelő minőségben és a háztartások számára ténylegesen megfizethető áron áll rendelkezésre. Ha a kereslet rövid idő alatt növekszik, miközben az átadások csak később követik, egyes szegmensekben további árnyomás alakulhat ki” – írják elemzésükben.

Az új hitelprogram sok más feltételéhez hasonlóan egyelőre azt sem közölte a kormány, marad-e a 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát az új, illetve a használt lakásoknál.

Kevés a 30 milliárd forint az építkezésre

Szintén Wekerle Sándorról nevezték el a hitelprogrammal egy időben bejelentett új bérlakás- és kollégiumépítési programot, amelyet jövőre 30 milliárd forintból indítanak el. Futó szerint

ez önmagában még nem akkora volumenű új kínálat, ami országosan mérsékelhetné a bérleti díjakat.

A változást a következő három évre tervezett uniós források bevonása hozhatja el. „Ennek hatása elsősorban lokálisan, például a nagyobb egyetemi városokban vagy egyes budapesti kerületekben jelentkezhet, ahol a megfizethető bérlakások megjelenése mérsékelheti a piaci albérletek iránti keresletet” – mondta az uniós forrásokról a Zenga.hu elemzője.

Az OTP Ingatlanpont szemléltetésképpen úgy számolt, hogy a 4,6 milliós magyar lakásállomány folyamatos megújításához évente körülbelül 46 ezer új lakás építésére lenne szükség. „Ez nem rövid távú építési célérték vagy hivatalos előrejelzés, hanem annak érzékeltetése, hogy a lakásállomány mennyiségi és minőségi fenntartása folyamatos, hosszabb távú feladat” – írják elemzésükben.

Azt egyelőre nem tudni, pontosan hol valósulnak meg a Wekerle-program fejlesztései, és az elkészült lakások milyen áron lesznek elérhetők.

Emelkedhet a felújítandó ingatlanok értéke

A magyar lakóingatlan-állomány közel 80 százaléka 1990 előtt épült, ennek megfelelően a tetemes része elöregedett és energetikai szempontból is korszerűtlen. Az 1959 előtt épült épületek energiafogyasztásának mértékét háromszorosára becsüli az OTP Ingatlanpont, a fűtési energiaigény mértékét pedig négyszeresére az új ingatlanokhoz képest. 

Erre a problémára reagál a kormány új energetikai felújítási programja, amellyel legfeljebb 15 millió forint fix 3 százalékos kamatozású hitel igényelhető. A maximális hitelösszeg igénylése esetén ezt kiegészíti 7,5 millió forint vissza nem térítendő támogatás is.

Az egyik legnagyobb változást az hozhatja, hogy a felújítási támogatást panellakásokban élők is igényelhetik, a korábbi energiatakarékossági programok ugyanis a családi házakra vonatkoztak.

„Több mint egymillióan élnek panellakásban, ráadásul ezek az épületek kifejezetten energiazabálónak számítanak a piacon” – mondta Balogh.

Futó szerint viszont elsősorban a családi házak piacán hozhat változást az új energetikai korszerűsítési hitelprogram: egy közepes méretű háznál jelentős felújítási munkálatok elvégzésére is elegendő lehet az együttesen 22,5 millió forint. A zenga.hu oldalán jelenleg az érdeklődők mindössze 20 százaléka keres felújítandó állapotú lakást vagy házat. A portál kutatása szerint felújítás esetén a legtöbben éppen az energetikai fejlesztéseket – a nyílászárók cseréjét, a szigetelést és a fűtéskorszerűsítést – részesítik előnyben, a jelentős költségek azonban sok vásárlót visszatartanak. 

„Előtérbe kerülhetnek a jó helyen lévő felújítandó házak, ez pedig azok árazásában is megmutatkozhat” – mondta Futó.

Az OTP Ingatlanpont ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy a korszerűsítéséhez szükséges banki szerepvállalás alapja az energetikai adatokhoz való tömeges, ingyenes hozzáférés. A bejelentett program optimális esetben ebben is áttörést hozhat.