Még mindig óriási biznisz az ingatlan – ennyit drágultak a lakások

Az Otthon Centrum becslése alapján 2015-ben 130-135ezer lakáspiaci adás-vétel történt Magyarországon, idén ennél többre számítanak; 155 ezerre - közölték a Privátbankárral legfrissebb elemzésük eredményeit.

Az előzetes adatok alapján tavaly a használt lakások fajlagos átlagára 11,6, az új építésűeké 6,7 százalékkal nőtt 2014-hez képest, 2016 első negyedévében pedig tovább nőttek az árak. Tavaly 7612 lakás épült, idén ennél jóval több átadásra számít az OC; az építési engedélyek száma, valamint az engedélyezési eljárás könnyítése nyomán, országos szinten akár 10-12 ezer lakás is épülhet. A bérleti díjak is szárnyalnak, a városokban átlagosan 1.200-3.200 Ft/m2/hó összeget lehet elkérni idén, a legtöbbet Pest belvárosában, a II. kerületben, illetve Győrben.

A tavalyi 130-135 ezer adás-vétel után idén közel 155 ezer lakáspiaci tranzakcióra számít, amelyek elsősorban a fővárosban és a fővárosi agglomerációban, Nyugat-Magyarországon, a Balaton menti településeken és a nagyobb vidéki városi körzetekben valósulhatnak meg. A kormányzati intézkedések hatására mind az egyéni mind pedig a professzionális építők aktivitása nyomán az új építésű lakástranzakciók aránya egyes területeken a tranzakciószám 3-4 százalékát is elérheti.

Budapest az élen

Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a 2016. január-április időszakban az adásvételek közel fele a fővárosban történt. Itt átlagosan 10-25 millió forint közötti értéksávban vettek/adtak el lakóingatlanokat, a lakások döntően 30-70 négyzetméter alapterületűek voltak.

Pest megyében az adásvételek közel 20 százaléka történt az idei év első négy hónap eladásai alapján — az eladások egy jelentős része 10-20 millió forint között alakult —, a fővároson és Pest megyén kívüli területeken pedig a tranzakciók bő harmada. Ez utóbbiak értéke meghatározó számban a 4-20 millió forint értékhatár közé esett.

Az átlagárak tekintetében az látható, hogy 2015-ben a fővárosban a használt társasházi lakások fajlagos átlagárai a legtöbb kerületben 10-20 százalékkal emelkedtek egy évvel korábbi adatokhoz képest, míg az új építésű társasházi lakások esetében 20 százaléknál nagyobb árnövekedést is tapasztalhattunk néhány kerületben. A használt családi házak, valamint panellakások piacára mérsékeltebb 5-15 százalékos árnövekedés volt jellemző.

Az Otthon Centrum értékesítési tapasztalatai alapján az idei év első negyedévében a fővárosban, tovább nőttek a lakásárak. Használt társasházi lakásoknál az előző év ugyanezen időszakához viszonyítva az árnövekedés mértéke megközelítette a 30 százalékot, egyes belvárosi kerületekben pedig meghaladta azt. Új társasházi, valamint panellakásoknál 25 százalékos növekedés tapasztalható, míg a családi házaknál 15 százalék alatt maradt a fajlagos árak átlagos emelkedése.

Drágul a vidék is

A vidéki városokban ennél mérsékeltebb árnövekedés volt 2015-ben a vidéki városok többségében 10- 2 százalékkal emelkedtek a használt társasházi lakások fajlagos átlagárai. Az új építésű társasházi lakások esetében ezt meghaladó mértékű áremelkedést is megfigyelhettünk a kedvező fekvésű, nagyobb városokban, így Győrben, Szegeden, Székesfehérváron, Sopronban. A legdrágább Sopron és Győr, ahol 250 ezer Ft/m2 körül volt az átlagos lakás négyzetméter ár, míg Salgótarjánban 100 ezer Ft/m²alatti ingatlanárakat regisztrált a KSH. Voltak városok, így például Zalaegerszeg vagy Eger, ahol 10-20 százalékkal is csökkent az új társasházi lakások átlagos négyzetméter ára. Vidéken a családi házak és panellakások esetében mérsékelt, 5 százalékos árnövekedés volt jellemző a tavalyi évben.

Az idei év első negyedévében a vidéki városokban is tovább nőttek az lakásárak. A használt lakások (családi házak, társasházak és panellakások) esetében egyaránt 5-15 százalékkal a legtöbb városban, ám helyenként, például Debrecenben 20 százalékot meghaladó mértékű átlagos négyzetméter-ár növekedés is érzékelhető volt. Az új társasházi lakásoknál néhány városban, így például Szegeden vagy Sopronban, az árnövekedés mértéke meghaladta a 15 százalékot, azonban a legtöbb városban 5% alatt maradt.

Megéri bérbe adni?

Tavaly 7612 lakást adtak át, ebből 1929-et Budapesten. Bizakodásra ad okot a kiadott építési engedélyek számának növekedése; tavaly 12515 új lakásépítési engedélyt adtak ki, amely 30 százalékkal haladta meg a megelőző évit. Az első negyedéves statisztika ugyan még nem tükrözött igazi áttörést a tavalyi év hasonló időszakához képest, azonban a vállalkozások által épített lakások aránya országosan is és a fővárosban is jóval meghaladta a korábbi évekét.

A tavalyi jelentős lakásbérleti díj emelkedést követően az Otthon Centrum úgy véli; a legdrágább bérleti díjszinttel rendelkező területeken megállt a növekedés 2016 első negyedévében, ugyanakkor az alacsonyabb bérleti díjszinttel rendelkező fővárosi kerületek és vidéki városok albérlet árai az előző év azonos időszakához képest jelentős, 40-80 százalékos növekedést mutattak. A bérleti díjak növekedése nem követte a befektetésre alkalmas, jól kiadható belvárosi elhelyezkedésű társasházi lakások áremelkedését, így némi hozamcsökkenés volt tapasztalható a bérleti hozamokban, a tavaly elérhető 7 százalék feletti hozamszinttel szemben idén 3,5-6,5 százalék körüli a számított lakás-befektetési hozam.

Elérhető lakásbérleti hozam 2016. első negyedévében

2016 első negyedévében a bérbe adott társasházi lakások fajlagos bérleti díja Magyarország városaiban 1.200-3.200 Ft/m2/hó között alakult. A legmagasabb bérleti díjak a fővárosban a pesti belvárosi kerületeket és Budán a II. kerületet jellemezték. A vidéki nagyvárosok közül Győrben a legdrágábbak az albérletek.

Ami a lakásbefektetést illeti; az egyik leggyakoribb befektetési stratégia a kiadási célú ingatlanvásárlás. A frekventált területeken, egyetemek, főiskolák közelében, jelentős új munkaerő kereslettel rendelkező városokban biztos bevételre lehet számítani az ingatlankiadásból.