Megbukott az Otthon Start a Z generációnál

Csütörtök este hozzák nyilvánosságra a felsőoktatási felvételi ponthatárokat, ami hagyományosan lendületet ad a nagyobb városok ingatlanpiacának. Az egyetemi városokban közel kétszeresére emelkedtek a lakásárak az elmúlt öt évben, és több helyen a bérleti díjak is duplázódtak ebben az időszakban – hangzott el az MBH Bank csütörtöki ingatlanpiaci tájékoztatóján.

Az albérletpiac forgalma nem lenne ennyire kiugró július és szeptember között, ha elegendő kollégiumi férőhely lenne ezekben a városokban. Az igényeket azonban messze nem elégíti ki a férőhelyek száma: vidéken Miskolcon a legmagasabb a kollégiumi elhelyezés lehetőségének aránya, de ott is csak a hallgatók 23 százalékának jut hely.

A Fundamenta Z generációs kutatása alapján (ide az 1995 és 2009 között születettek tartoznak – a szerk.) a fiatalok 77 százaléka szeretne saját lakást, miközben 56 százalékuk nem lát erre reális lehetőséget – ismertette az adatokat Pásztor András, a Fundamenta Ingatlan vezetője.

Felzárkózik a Népszínház utca

„Magyarországon a lakásvásárlás a felső jövedelmi tized lehetősége: a jövedelemfék-szabályok korlátozzák a meggondolatlan hitelfelvételt. Emellett is szélesedő piacot látunk, pozitívnak látom a kamatpálya-csökkentés elindítását és az euró bevezetésének említését a miniszterelnök részéről” – mondta Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője.

Az első negyedévben 2 százalékkal csökkentek az ingatlanárak Magyarországon, eközben az Európai Unióban 5 százalékos növekedés történt. A hosszútávú magyar lakásár- és lakbér-emelkedés ugyanakkor továbbra is messze meghaladja az Európai Unió tagállamainak átlagát. 2015 óta a magyarországi átlagár a négyszeresére emelkedett (nominális értéket nézve), miközben az Európai Unió átlagos áremelkedése 65 százalék volt.

Az egyetemisták körében népszerű városrészek közül kiemelkedett a budapesti Magdolnanegyed (ennek része a Népszínház utca): itt 2015 óta több mint ötszörösére emelkedett az átlagár, 404 százalékkal.

Ezzel együtt is a Magdolnanegyed az egyetlen olyan fővárosi terület, ahol az átlagos négyzetméterár nem haladja meg az egymillió forintot.

„Itt a lakások állapota, minősége, a terület szociális összetétele is befolyásolja az árakat” – tette hozzá Soóki-Tóth. A Palotanegyed több mint négyszeres (312 százalékos) drágulása is kiemelkedik a fővárosi piacról. Az elmúlt tíz évben Belső-Terézváros árai változtak a legkisebb mértékben (225 százalékkal).

„Kiszuglóban és Óbudán is több mint duplájára emelkedtek a lakásárak az elmúlt öt évben, Terézváros és Erzsébetváros belső részein viszont 49 és 40 százalékos volt a növekedés. A Corvin-negyednél közel 1,7 millió forintos négyzetméterárakkal találkozhatunk, de ott más a lakásállomány összetétele” – mondta Molnár Zsolt, az MBH Jelzálogbank területvezetője.

A legdrágább vidéki egyetemi város Debrecen, ahol az átlagos négyzetméterár 946 ezer forint.

A bank várakozásai szerint idén elmaradhat a tranzakciók száma a tavalyi szinttől. 2025-ben 136 ezer tranzakció történt az ingatlanpiacon (a termőföld-adásvételekkel együtt 150 ezer), ebben az évben 118-125 ezerre számítanak. Ez nem sokkal magasabb a 2023-as mélypontnál.

Az év egészére 8-13 százalékos átlagos ingatlanár-növekedést várnak a bank elemzői, Molnár Zsolt egyszámjegyű emelkedésre számít. 

Alig érte el a Z generációt az Otthon Start

A bérleti díjak Budapesten jellemzően 200 ezer forinttól indulnak, a vidéki nagyvárosokban pedig 150 ezer forint körüli összeget kell fizetni havonta. 

Árcsökkenés csak a koronavírus-járvány idején volt jellemző a budapesti belvárosban, akkor az V. és VI. kerületi rövidtávú szálláshelyek megjelentek a hosszútávú piacon. Azóta folyamatos az emelkedés, bár Soóki-Tóth Gábor az árak stabilizálódására számít ebben az évben. A fővárosban a VIII. kerület a legolcsóbb, itt havi 205 ezer forint az átlagos bérleti díj, a XI. kerületben viszont 304 ezer forintra emelkedett az ár. A vidéki egyetemvárosok közül Debrecen átlaga kiugró, eléri a 200 ezer forintot. 

A Fundamenta Ingatlan vezetője szerint annak, aki öt évnél rövidebb időre tervez egy településen élni, a bérlés a jobb megoldás, aki ennél hosszabb időre, annak inkább a vásárlás. Molnár elmondta, Otthon Start hitellel történő vásárlás esetén a megtérülési idő Budapesten öt év, a nagyobb vidéki városokban négy-öt év között mozog, kivéve Miskolcon, ahol 2,9 év. Soóki-Tóth hozzátette:

a döntést sokszor az alapján kell meghozni, van-e elég önerő a fiataloknál, ami akár ötmillió forint is lehet.

Ha nem áll rendelkezésre ekkora összeg, akkor nincs választási lehetőség. 

„Az Otthon Start igénylésénél 36 év az átlagéletkor, a Z generáció mindössze a teljes folyósítás 1,2 százalékát vette fel. Az ő jövedelmük nem ad teret hitelfelvételre a törlesztőrészletet korlátozó jogszabály miatt. Komoly gondot okoz, hogy 25 éves korukban jellemzően csökken a fizetésük, hiszen megszűnik az szja-mentesség” – mondta Várady Eszter, az MBH Daily Banking vezetője.

Megugrottak az építési költségek 

A kiadott építési engedélyek száma 64 százalékkal emelkedett az első negyedévben éves alapon, ezzel 2022 óta a legmagasabb szintet érte el. Az engedélyek aránya a lakásállományhoz viszonyítva Budapesten volt a legmagasabb, Észak-Magyarországon pedig a legalacsonyabb. Az adatok alapján a bank erre az évre 15 ezer, a jövő évre pedig 20 ezer új lakás átadására számít.

Az építési költségek 2,5-szeresére emelkedtek 2015 óta, különösen a munkaerőköltség nőtt ebben az időszakban. „A szakképzett építőipari munkaerő hiánya folyamatos nyomás alatt tartja az ágazatot. Ráadásul a magyar építőipari alapanyagok fele importból származik, ennek költségére hatással vannak a geopolitikai folyamatok is” – mondta Horti Flóra, az MBH Elemzési Centrum szenior elemzője.

Molnár Zsolt szerint a legnagyobb hátrányunk a meglévő lakásállomány felújítása terén van az Európai Unió tagállamaihoz képest. Úgy látja, hogy egy erre vonatkozó kormányzati program jelentősen javítana a magyar lakhatási körülményeken.