Mennyit ér az ingatlanom? Plafonhoz érkezett az árrobbanás a magyar Münchenben

„Rendkívüli árrobbanáson ment keresztül Debrecen újlakás-piaca 2020 óta. Az átlagos kínálati négyzetméterár 1 millió 150 ezer forint, ami országos összevetésben is kiemelkedő szint” – mondta a Privátbankárnak Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője.

A megyeszékhelyen országos mércével is jelentős volumenű társasház-fejlesztések zajlanak. Szegő a déli Epreskertet és Homokkertet nevezte a leggyorsabban átalakuló térségnek, amiben jelentős növekedési potenciált lát; az itteni négyzetméterár-szintet 800 ezer és 1,1 millió forint közé teszi. Jelenleg is több száz új lakás között lehet válogatni, ezek többsége 41-53 négyzetméteres, kétszobás és erkélyes.

Bőven lehet azért az említett átlagár feletti hirdetéseket is látni. A pályaudvarhoz közeli Homokkertliget II. ütemét jövőre adhatják át,

itt a több tucatnyi 44 négyzetméteres egyenlakást 62-63 millió forintért hirdetik.

Az új lakásoknak viszont csak kis részét kínálják 1,5 millió forint feletti négyzetméteráron, 73 százalékuk megfelel az Otthon Start követelményeinek.

A Living nevű ingatlanfejlesztő cég 400 lakásos debreceni lakóparkjának egyelőre nincs fantázianeve, de az már biztos, hogy az idei év második felében kezdik el építeni a város keleti részén, a 4-es főút mellett. A város másik oldalán, de szintén a 4-es út melletti Postakertben is épül egy lakópark. Az árak ott is az Otthon Start plafonja alatt maradnak, de a 80 millió forint nem számít kiugrónak.

A repülőtérhez közeli Epres Liget átadását az idei első negyedévre ígérik: itt több mint ötszáz lakás épül, a Déli Gazdasági Övezettől nem függetlenül. 

A prémium lakásokat készpénzes vevők keresik

Szegő arról is beszélt, hogy az újlakás-kínálat kettészakadt: a Belvárosban több exkluzív, magasabb árkategóriájú projekt zajlik. A Nagyerdő és a Belváros prémium lakásai négyzetméterenként 1,6–2,3 millió forintos ársávban mozognak, elsősorban készpénzes vagy magas jövedelmű vevőket vonzva.

„A külsőbb városrészekben – például Tócóvölgyben, Epreskertben, Homokkertben – a fejlesztők tudatosan 1,4–1,5 millió forint közé pozicionálják áraikat, hogy megfeleljenek a támogatási feltételeknek. A gyakorlatban tehát az Otthon Start valóban plafonként működik a tömegszegmensben, miközben a prémium kategória már levált erről a korlátról” – mondta az elemző.

A 2011-ben, vagy később épült lakásokkal együtt már 600 tagúra szélesedik a kínálat, és ezek között már nagyobb alapterületűeket is bőven lehet találni. Ha nem ragaszkodunk a teljesen új állapothoz, akkor a lakások túlnyomó többségét még a Belvárosban is meg lehet venni 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt.

„A helyi kereslet sajátossága, hogy egyre inkább az új, energiahatékony lakások felé tolódik el, miközben a bérleti piac stabil marad az ipari parkok és az egyetem folyamatos munkaerő- és hallgatói jelenléte miatt” – magyarázta Szegő.

Hiába felújított a panel, sokkal többet akkor sem ér

Az árak alapján a debreceni ingatlanpiac észrevétlenül elvegyülne a pesti kerületek között: a használt lakások átlagos négyzetméterára is átlépte az egymillió forintot. A lakások nagy része téglaépítésű, és ezt a kategóriát nézve meglepően új az állomány: a 2001-ben vagy később épült házak lakásai alkotják a téglalakás-hirdetések többségét. Ezek közel fele új építésű, újszerű vagy felújított: a városra jellemző 65-75 milliós árszint felett is sokan árulnak ilyen lakásokat.

A piac közel harmadát még ma is a panelek teszik ki. A panelhirdetések 55-70 millió forintos ára elsőre rendkívül magasnak tűnhet a magyar vidékhez viszonyítva, de többségében nagyobb, 55-71 négyzetméteres lakásokról van szó. A panelek 36 százalékát hirdetik újszerűként vagy felújítottként, de ezek ára is csak minimálisan haladja meg a szegmensre jellemző átlagárat: a nagyobb felújított lakásokért is jellemzően 66 millió forint körüli összeget kérnek. Panelprogramban csak a házak töredéke vett részt, de az itt lévő lakások tulajdonosai sem kérhetnek ennél sokkal több pénzt a vevőktől. 

A panorámát sem számolják fel az árhoz, a 10. emelet feletti lakásokat a többihez hasonló áron hirdetik. (A pályaudvar mellett, a Petőfi téren található 22 emeletes toronyház az ország második legmagasabb lakóépülete.) Sőt, a panelpiac annyira egységes, hogy a belvárosi lakásokra is a 65 millió forint körüli árak jellemzők, és ezek többsége 65 négyzetméter körüli vagy nem sokkal kisebb.

A debreceni lakások többségében ma is távfűtés vagy gázkazán van, előbbinél már többségbe kerültek az egyedi mérővel felszerelt rendszerek. A korszerűsített fűtéssel hirdetett lakások közül sok helyen a 70 négyzetméternél kisebb lakásokért is 70 milliós árat adtak meg az eladók.

A gázkazános, jellemzően tégla építésű lakásoknál viszont a 71 négyzetméteresekért is simán elkérnek 80 millió forintot.

Sőt, tízből több mint két lakást 100 millió forint feletti áron hirdetnek, ezek azonban nagyobbak.

A belvárosban különösen kevés a panel, hatból öt lakás téglából épült házban van. Itt a gázkazán már nem divat, sok lakásba hűtő-fűtő klímát építettek be. A jellemző négyzetméterár a belvárosi téglalakásoknál gyakran 1,4 millió forint felett alakul, amit az új(abb) építésű lakások húznak felfelé. Azonban ezek 70 százaléka is megvehető az Otthon Starttal.

Szegő szerint a hitelprogrammal kompatibilis kínálat egyik központja Tócóvölgy és Tócóskert, illetve az itteni lakóparkok, jellemzően 1 millió forint körüli árszinttel. A nyugati városrész kínálata jellemzően erkélyes panelekből áll, és a lakások több mint kétharmada valóban a választék megfizethető végén, az 56-70 milliós árkategóriában van. 

A hőszivattyú és a padlófűtés számít a házaknál

A debreceni családi házak kínálata is széles, jelenleg közel kétezer hirdetés van a piacon. Az új házak mindössze a kis töredékét teszik ki az elérhető választéknak: az eladó otthonok közel 28 százaléka 1950 előtt épült, de hasonló arányban találtunk újszerű vagy felújított állapotú házakat is. 

A házaknak mindössze a harmada tartozik a megszokott, 100-150 négyzetméteres kategóriába, ennél nagyobbakból 700 darabot hirdetnek. Az említett kategóriában jellemzőnek mondható az egymilliós négyzetméterár: a medián ár 125 millió forint, és ez akkor is igaz, ha csak a gázkazánnal fűtött házakat vesszük. A hőszivattyúval vagy padlófűtéssel ellátott házak ára már 9 millió forinttal magasabb, és minden méretet figyelembe véve az ilyen házak akár 20 millió forinttal is többet érhetnek a gázkazánnal felszerelt társaiknál. Ennek megfelelően a választék is szűkebb, az eladó házak többségét még mindig gázkazán fűti.

Kiegyensúlyozottabb és olcsóbb piacért el kell hagyni Debrecen belterületét: ezt az északnyugatra, Hajdúböszörmény felé eső Józsán találjuk meg. A kertvárosias övezetben a házak többsége a 100-150 négyzetméteres kategóriába tartozik, a jellemző négyzetméterárat pedig 900 ezer forintra teszi a Duna House.

Nagyerdő és Egyetemváros: 1,57 milliós árszint

Az ingatlan.com szerint jelenleg 220 ezer forint az átlagos debreceni albérletár, de amikor megnéztük, a lakások kétharmadát ennél drágábban próbálták bérbeadni. Az új vagy újszerű állapotú lakásokért akár 350 ezer forintot is el lehet kérni havonta, de ha hozzávesszük a felújítottakat, a 290 ezres medián árszint akkor sem lóg ki a fővárosra jellemző értékek közül. Pedig a választék elég nagy, közel 1300 kiadó lakás között lehet válogatni. 

Kiadó házból már kevesebb van, és ezeknek is megkérik az árát: a medián bérleti díj 550-600 ezer forint, az új építésű vagy újszerű házakat pedig 700 ezer forintért is ki lehet adni.

A Duna House adatai alapján a befektetők kedvelik a várost. A befektetési célú vásárlások aránya

országos szinten 27-ről 21 százalékra csökkent tavaly, Debrecenben viszont 30 százalék felett stabilizálódott.

„Az egyik fő csoport a hozamorientált vásárlóké, akik az egyetemvárosi és nagyerdei bérleti piac 7–9 százalékos hozamát célozzák. A másik pedig az ipari kötődésű befektetőké, akik a multinacionális vállalatok szakembereinek kínálnak hosszú távú bérleményeket” – mondta a helyi viszonyokról Szegő.

Nem véletlen, hogy jelenleg is a Nagyerdő és az Egyetemváros a két legdrágább övezet: könnyen lehet bérlőt találni, és a prémium fejlesztések mellett is szűk maradt a kínálat. A februári átlagos négyzetméterár 1,57 millió forint a város két északi környékén, ami a budapesti szintet is bőven meghaladja.

A debreceni repülőtér forgalma ugyan visszaesett, de úgy tűnik, az Airbnb-befektetők sem vonultak ki a piacról. Továbbra is rengeteg lakáskiadó épít a turizmusra, a legtöbben éjszakánként 25-30 ezer forintért kínálják a magánszállásokat.

Villamossal a repülőtérre

A cikk elején említett rendkívüli árrobbanás Szegő szerint annak köszönhető, hogy az ipari beruházások keresleti sokkot generáltak a piacon. Debrecenben több nagy feldolgozó-ipari, autóipari beruházás zajlik. A várostól északnyugatra, Hajdúböszörmény felé épített gyárat a BMW és több beszállítója, például az Eve Energy, a ZF-Foxconn, illetve a ThyssenKrupp is. A déli ipari parkban rövid időn belül elindul a termelés a CATL gyárában, és az EcoPro, illetve a SemCorp gyárai is itt találhatók. A belvárostól nyugatra, az M35-ös autópálya felé pedig az NI informatikai cég, illetve a Schaeffler alkatrészgyár központja épült fel.

A Debrecen 2030 fejlesztési programot a kormány is a szívén viseli: Lázár János építési és közlekedési miniszter Hamburghoz és Münchenhez hasonlította a várost, és azt mondta, néhány éven belül gazdagabb lehet, mint Budapest. Debrecen polgármestere, Papp László visszafogottabb volt, ő Lipcsével tartja összevethetőnek Hajdú-Bihar megye székhelyét.

A fejlesztési terv szerint új elkerülő utat építhetnek a város keleti részén, meghosszabbítják az 1-es villamos vonalát a repülőtérig, és egy új, harmadik villamosvonalat is építhetnek a következő években.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.