Magyarország egyik legvonzóbb környéke Budapest északi agglomerációja a vándorlási adatok alapján. 1990-ben még alig 20 ezer ember élt Veresegyházon és a környező településeken, ma pedig már közel 60 ezer embernek ez az otthona.
Veresegyházon és Szadán az ott élők, illetve a lakott lakások száma is több mint háromszorosára bővült 1990 és 2025 között. A kínálat szélesedése azonban nem gátolta az áremelkedést: a központi városban már bőven meghaladta az egymillió forintot a családi házak átlagos négyzetméterára.
A térségben közel 1300 házat hirdetnek az ingatlan.com oldalán, a kínálat pedig meglehetősen korszerű: az eladó házak közel 60 százaléka az elmúlt tizenöt évben épült. Új építésűből is több százat kínálnak, ezekben a házakban már gyakori a hőszivattyús rendszer és a padlófűtés. A házak többségét a 90-139 milliós ársávban hirdették meg, az új házak nagy része pedig a 90-119 milliós kategóriában található.
Veresegyház felfelé húzza az átlagárat, illetve az átlagos négyzetméterárakat is. A városra még úgy is bőven egymillió forint feletti négyzetméterárak jellemzők, hogy viszonylag kevés az újszerű állapotú vagy felújított ház. 135-140 millió forintért azonban már új építésű, panorámás épületet is lehet találni, a négy-ötszobás használt házak pedig többnyire olcsóbbak ennél.
Mogyoródon több mint 260 házat hirdetnek, de az M3-as autópálya melletti lakóparkok így is érezhetően felhúzzák az árszínvonalat. A Sissy Villaparkban az ötszobás házak 135 millió forinttól indulnak, és úgy tűnik, a város többi részén is ehhez viszonyítanak az eladók. A HÉV-állomásnál szintén az új építésű házak adják a viszonyítási alapot: az Erdőszél utcában az ötszobás házak 122,5 millió forintba kerülnek. Bár a négyzetméterárak többnyire egymillió forint alatt maradnak, a városszéli lakóparkokban döbbenetes árakkal lehet találkozni.
A Szent Jakab parkban egy 250 négyzetméteres luxusházért 319 millió forintot kérnek, a Lake Forest Villaparkban pedig a legolcsóbb ház kerül 158,5 millió forintba,
és ennek többszöröséért is lehet vásárolni. Az óriási, újszerű villák mellé bőven 1000 négyzetméter feletti telek jár.
Őrbottyán ennél sokkal megfizethetőbb: itt új építésű, 100 négyzetméteres házat is lehet venni 82 millió forintért korszerű fűtésrendszerrel. Mindössze tízből négy ház ára éri el a 100 milliót, az új építésűeknél pedig ennél is kisebb a 100 millió forintnál drágább házak aránya, mindössze a kínálat negyede tartozik ide. Ritka az egymillió forint feletti négyzetméterár, annak sem kell ezzel számolnia, aki új épületbe szeretne költözni.
Szadán elsőre meglepően magas hirdetési árakkal lehet találkozni, de az ottani kínálat túlnyomó részét a 150 négyzetméter feletti házak teszik ki. Az új építésűek viszont itt sem sokkal drágábbak a használtaknál: egy 160 négyzetméteres, panorámás házat 145 millió forintért kínálnak, az Otthon Start hitellel is megvehető. Az átlagos négyzetméterár csak kicsivel haladja meg a 900 ezer forintot, de a Fenyvesligetbe költözőknek mélyen a zsebükbe kell nyúlni: a környék 200 négyzetméter körüli házainál inkább az egymilliós négyzetméterár a jellemző.
Csomádon is bőven egymillió forint alatt marad a házak átlagos négyzetméterára, még a felújítottaknál is: 100 millióért több új építésű házat is hirdetnek a településen.
Az árak nem állnak meg Budapest határánál
A térség lakáspiacának érdemi része Veresegyházra koncentrálódik, ahol a tóparton épülő Veres Lake Homes lakópark határozza meg a piaci árakat. A környéken korábban ismeretlen volt a négyemeletes épületek látványa, most viszont kettőt is felhúznak belőle, összesen 41 lakással, amelyekből egyelőre 8 talált gazdára. A két- vagy háromszobás, erkélyes, új építésű lakásokból 71 és 134 millió forint közötti áron lehet válogatni a tóparton. Az erkély nélküli kétszobás vagy erkélyes egyszobás lakások ára 51 és 68 milió forint között van.
A város kínálatának 35-40 százalékát új építésű lakások teszik ki, és a használtak is többnyire újszerű állapotúak: hétből hat lakás az elmúlt tizenöt évben épült. Az ingatlanok többsége energiahatékony, a hőszivattyús fűtés a használt lakásoknál is jellemző.
Az új lakások medián négyzetméterára megközelíti az 1 millió 420 ezer forintot Veresegyházon és környékén, a lakások többsége viszont a 100 milliós korlát miatt nem vásárolható meg az Otthon Start hitellel. Ez az átlagár egyébként nem lógna ki a budapesti kerületek mezőnyéből, hasonló áron hirdetik az új lakásokat például a XVI. kerületben is.
A Pest megyei városban jó befektetésnek bizonyult a lakás az elmúlt években. 2020-ban és 2022-ben is 35-40 százalékkal emelkedett egy átlagos veresegyházi lakás értéke, utóbbi évben 526 ezerről 733 ezer forintra emelkedett az átlagos négyzetméterár.
A használt lakások több mint háromnegyede belefér az Otthon Start kereteibe, de a négyzetméterárak nem sokkal alacsonyabbak, mint az újaknál. A városközpontban, a Jókai utcában egy kétszobás, erkélyes lakás ára 80 millió forint, és ez az olcsóbbak közé tartozik. Az árszint a használt lakásoknál is megfelel egy külső pesti kerület, például Újpest lakáspiacának.
A mogyoródi kínálat kizárólag az elmúlt tizenöt évben épült lakásokból áll, a használtak többsége tehát újszerű állapotú és energiahatékony. Elsőre meglepőnek tűnhet, hogy tucatjával hirdetik az 55 és 75 millió forint közötti új lakásokat, de a kínálat nagy része 50 négyzetméter alatti ingatlanokból áll. Az 1 millió 150 ezer forintos átlagárszint megfelel egy átlagos pesti kerületének, de ha az újlakás-piacot nézzük, akkor csak Dél-Pest külső része marad versenyképes.
A mogyoródi HÉV-állomás környékén a háromszobás új lakásokat 58-65 millió forintért hirdetik, ami még 45-46 négyzetméterrel számolva is alacsony árnak tekinthető.
A HÉV-állomáshoz szintén közel eső Őzjáték utcában ennél nagyobb új lakásokat is lehet 55-58 millió forintért kapni, ezek átadása jövőre várható. A négyzetméterárat az autópálya melletti lakóparkok sem húzzák felfelé, ott a négy-ötszobás lakások jellemzően 130-170 millió forintba kerülnek.
Bár Erdőkertes túllépte a tízezres népességszámot, a lakásépítések és a lakáspiac egyelőre nem pörgött fel, a kínálat még szűk, jelenleg azonban lehet találni a külső, dél-pesti kerületeknél is egyértelműen olcsóbb, négy-ötszobás lakásokat.
Fotó: MTI / Máthé Zoltán
A Hungaroring közelében nagy üzlet az Airbnb
A térségben egy-egy tucatnyi lakás és ház kiadó, a legtöbb Veresegyházon. Az átlagos bérleti díj 230 ezer forint, ennyiért kétszobás, erkélyes lakást lehet bérelni. Az új építésű albérletek díja várostól is függ: egy mogyoródi egyszobás lakásért havonta 270 ezret is elkérnek, Veresegyházon, a Gyermekliget utcában viszont 1 plusz 1 félszobás, erkélyes lakást is lehet találni 205 ezer forintért.
A hosszabb távra kiadó házakért átlagosan 550-600 ezer forintot kell fizetni havonta, Veresegyházán nagyobb a szórás a bérleti díjak között. Például, a Ligetek városrészben 790 ezer forintért adnak ki egy 100 négyzetméteres, újszerű állapotú házat.
A környéken inkább a rövidtávú lakáskiadás jövedelmező, különösen a Forma-1-es futam körüli időszakban.
Szadán, illetve Mogyoródon is hirdetnek magánszállásokat az Airbnb oldalán: a Hungaroring közelében egy lakás két főre 166 ezer forint éjszakánként, a háromfős pedig közel 240 ezerbe kerül.
A visszajelzések alapján van rá kereslet, ahogy a szadai házakra is: ezeket akár 290 ezer forintért is ki lehet adni egy éjszakára, a több hálószobás luxusvilláknál pedig a milliós árkategóriába tartozókra is van kereslet.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
A jog visszakerülhet a szakmához. 
