Mennyit ér az ingatlanom? Óbudán beütött az Otthon Stop

Óbuda-Békásmegyer óriási a főváros kerületeihez képest: közel 40 négyzetkilométer, majdnem akkora, mint Soroksár. Ennek megfelelően a lakáspiaca is sokszínű, a kínálatot domináló tégla- és panellakások más szerepet töltenek be a hegyvidéken, mint a belvároshoz közelebbi lakótelepeken. Az itteni panelkínálat például kiemelkedik a környékről: bővebb, mint a Duna túloldalán lévő XIII. kerületé, Buda belsőbb részén pedig szinte nincs is ilyen épület. 

Az újlakás-kínálat meg sem közelíti a XIII. kerületét: ott tíz eladó lakásból három új, míg a III. kerületben a kínálat alig 7 százalékát teszik ki az új építésű lakások. Ami az árakat illeti, fordított a helyzet: az 1,8 millió forintos medián négyzetméterár meghaladja a XIII. kerület átlagárát, de a II. kerület 3 millió forintot közelítő újlakás-árszintje más nagyságrend.

Sokat elmond a III. kerület piacáról, hogy Otthon Starttal megvásárolható új építésű lakást egyáltalán nem találtunk.

Az új lakások átlagára ezzel együtt is a budapesti szint felett van, csak három budai (I., II., XII.) és két pesti (VI., VII.) kerület előzi meg az ingatlan.com listáján. Bőven 2 millió forint feletti árkategóriában is lehet válogatni: például a Királyok útján lévő Riverport luxuslakóparkban több mint 160 millió forintért hirdetik a háromszobás, 70 négyzetméteres lakásokat. A Római Parkban négyszobásat is lehet kapni hasonló áron, a Riverportban ennek a lakástípusnak az ára a 200 millió forintot közelíti. A kerület nyugati nyúlványában, Ürömhegyen a háromszobás, erkélyes lakásokat 145-155 millió forintért hirdetik: az 1,4 millió forint körüli négyzetméterárakkal ez a kerület egyik legmegfizethetőbb új építésű lakóparkja. A közlekedés a Belváros felé körülményesebb, mintha közvetlenül az Árpád híd lábától indulnánk.

A Hármashatár-hegynél lévő Harsánylejtő Residence-ben mindössze 9 lakás eladó, de ezek is képesek befolyásolni a kerület átlagárának szintjét. A tetőtéri, körpanorámás penthouse itt 400 millió forint, és ez az egyetlen lakás, amelyet 2,4 millió forint alatti négyzetméteráron hirdetnek. Alatta egy kétszobás lakás 180 millió forintba kerül, ami országos szinten is az egyik legdrágább környékké teszi a 10-es út melletti lakóparkot.

A kerület legnagyobb újlakás-projektje egyértelműen a Waterfront City. Az 1374 lakásból álló komplexum első négy ütemét már átadták – itt minden lakás elkelt –, az ötödik ütem szerkezetét most építik fel. Ezeknek a lakásoknak is elkelt a 80 százaléka, pedig az átadás csak 2027-re várható. Időközben a hatodik üzem kivitelezését is elkezdték, a lakások közel fele pedig a 2028-ra időzített szakaszból is elkelt. A 13 emeletes épületek a modern homlokzatukkal kiemelkednek Óbuda látképéből, de a környéken vannak 15 emeletes panelek is, amelyeket a városnegyed nem nőtt túl. Érdekesség, hogy a beruházó Biggeorge Property a Vörösvári úton is épít egy 297 lakásos lakóparkot: ezt 2028 második negyedévében adhatják át.

A Waterfront Cityben a háromszobás, erkélyes lakások 130-140 millió forinttól indulnak, erkély nélkülit 115 millióért is lehet találni.

A kétszobásaknál az erkély nélküliért 78 milliót, az erkélyesekért 95-100 milliót kérnek az eladók. Ezek azonban az építés éve alapján a korábbi ütemekhez tartoznak, tehát a használt lakások árát emelik a környéken.

Ezzel még nincs vége az építkezéseknek, a kerület polgármestere azonban már kezd belefáradni. Kiss László arra kérte a kerület országgyűlési képviselőit, hogy szüntessék meg a Bécsi útra épülő Olive Garden lakópark kiemelt beruházási státuszát. A 25 ezer négyzetméteres telekre tervezett lakópark beruházói megdupláznák az építménymagasságot, egyebek mellett ezért alakult ki konfliktus a kerület vezetésével.

Testvérhegy a legdrágább

A használt téglalakások Óbuda hegyvidékére, óvárosára és Csillaghegyre egyaránt jellemzők. Az átlagos négyzetméterár bőven meghaladja az 1,6 millió forintot, tehát a piacnak ezen a részén is könnyen találkozhatunk a Waterfront Cityre jellemző árszinttel. Az eladókra hatással van a nagyberuházások árazása: a Filatorigátnál akkor is elkérnek 120 millió forintot egy háromszobás lakásért, ha az régebbi építésű téglaházban van. 

Az óbudai téglalakások több mint 40 százaléka újszerű, vagy felújított állapotú, és a 2011 után épült ingatlanok aránya is hasonló. Ezekre már jellemző a hőszivattyús, vagy mennyezeti fűtés. A felújított és a közepes állapotú téglalakások átlagára között egy-egy környéken belül nincs nagy különbség, a hirdetési árak alapján inkább a lokáció számít. Csillaghegyen egy felújított négyszobás lakásért 157 millió forintot kérnek, Testvérhegyen pedig egy újszerű négyszobás lakás 225 millió forintba kerül – viszont itt azok a lakások is közel hasonló áron futnak, ahol a felújítás még nem történt meg.

A legdrágább utcákban már évekkel ezelőtt is elképesztő áron adták el az ingatlanokat. A Központi Statisztikai Hivatal adattára szerint az Erdőalja úton 2 millió 44 ezer, a Jablonka úton 1 millió 802 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár 2024-ben. Utóbbi idén is pályázhat a dobogóra: itt egy 2+2 félszobás lakás ára 189 millió forint, és ezzel nem lóg ki a Testvérhegyre jellemző hirdetések közül. Sok az újszerű, padlófűtéssel is ellátott lakás errefelé, az eladókat pedig láthatóan egyáltalán nem kötik az Otthon Start keretei.

Az Óváros ehhez képest olcsóbb, bár a lakások is nagyságrendekkel kisebbek. A Pacsirtamező utcában 45-47 millió forintért hirdetik az egyszobás, jellemzően konvektoros lakásokat. A Raktár utcában a cirkós típus 52 millió forintért megy. Ezek az épületek viszont 1950 előtt épültek, és ugyan a lakások többsége lakható állapotú, többet kell azokra költeni a vásárlás után, mint a hegyvidéki ingatlanokra.

A csillaghegyi piacot a Forest Hill lakópark bolygatta meg az elmúlt időszakban. A Pusztakúti úti tömbökben 145-170 millió forintért hirdetik a háromszobás, erkélyes új lakásokat, ez pedig bátorította a használt ingatlanok eladóit is. Még egy múlt században épített házban is találtunk földszinti téglalakást 150 millió forintért, amihez a 7,5 milliós garázst is kötelező megvenni. A Budapest és Üröm határán fekvő Rókahegyen pedig 230 millió forintért is árulnak négyszobás új lakást, igaz, ehhez örökpanoráma jár.

Kilőtt a panelek ára, de így is ez maradt megfizethető

A III. kerületi panelek ára ötszörösére emelkedett 2015 óta. Akkor még 250 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár ebben a szegmensben, és 2024-ben 876 ezer forintot ért el.

A békásmegyeri panelrengeteg jelenlegi 1,2 millió forint körüli árszintje az értéknövekedés mellett is oázisként jelenik meg a kerület lakáspiacán.

Aki panelt szeretne venni, az a lakótelep hegy felőli oldalán is bőven találhat 70 millió forintért 57 négyzetméteres lakást korszerűsített távfűtéssel. A Szindbád utcai 15 emeletesekben a felújított kétszobás, dupla loggiás lakások között még ennél olcsóbb is van. (Ezek az épületek magasabbak a Waterfront City házainál, bár a panoráma is más jellegű.) A Duna felőli oldal árai is hasonlók: a 70 millió forint feletti hirdetések a kínálat harmadát teszik ki, az 50 négyzetméter körüli lakások ára pedig inkább a 60 millióhoz áll közelebb.

Az óbudai paneleknél viszont bőven találkozhatunk 70 millió forintnál magasabb árakkal. Az Árpád híd közelében még a felújítandó kétszobás lakás is több mint 60 millió forintot ér, a felújítottakért pedig akár 10-12 millió forinttal többet is elkérhetnek az eladók. A Vörösvári úton egy felújított, háromszobás, 65 négyzetméteres lakás 85 millió forintba kerül, ez jellemző ár ebben a kategóriában a kerület belső részén.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.