Buda északi (Óbuda-Békásmegyer) és a budai oldal középső részének déli pereme (XI. kerület) között nem túl nagy a különbség, ha a téglalakások átlagárait nézzük. Ez azonban vélhetően változni fog, az utóbbi javára, ott ugyanis nagyobb a kereslet, az eladók joggal rendezkednek be kivárásra és így nem csupán magasan tartják az árat, de még emelni is tudják. Ráadásul Újbudán több az új beruházás, erős az ingatlanfejlesztők és befektetők koncentrációja, így az új társasházakon keresztül a használt téglalakások is részesednek ebből az emelkedésből.
Budán a II. kerületben 1,16 millió, a XI. kerületben már 1,18 millió forint az átlagos négyzetméterár. A legdrágább budai kerület jelenleg a XII., ott már átlagosan 1,2 millió forintot kell letenni négyzetméterenként. Csak összehasonlításul: a sokáig az élen állt V. kerületben „csak” 1,1 millió forint az átlagár és pár tízezer forinttal alacsonyabb az I. kerület.
Az újbudai kereslet növekedését alátámasztják a Duna House adatai is. Idén eddig az összes fővárosi ingatlantranzakció 7-8 százaléka zajlott le ebben a városrészben. Az sem mellékes, hogy mekkora árat kell fizetni az ottani használt lakásokért. Nos, elég masszív, 15 százalékos volt az átlagos értéknövekedés az idei első öt hónapban 2023 azonos időszakához képest. Ezen belül a téglalakásoknál 12 százalékot mértek.
Értékbefolyásoló szempontok Újbudán
- a 4-es metrótól vagy az 1-es villamostól való távolság
- a teljes felújítás kiterjedtsége
- önálló garázs vagy bérelt autóbeálló
- a Duna közelsége
- méret
- beosztás
- leválaszthatóság
- ház esetén a kert mérete
A kerületi kínálat árulkodó adatokkal szolgál. Augusztus elején mintegy 1150 téglalakásból lehet válogatni, ennek fele az utóbbi 10-12 évben épült, vagyis már korszerűnek mondható a gépészete, a nyílászárói és a szigetelése is. Az első forgalomba kerüléskor még nem igazán jön el az igazság pillanata, de a másodiknál, netán a harmadiknál már igen. Jelen esetben vélhetően a második adásvételnél tarthat a legtöbb ilyen ingatlan. Sokuknál értéknövelők a fent említett korszerű műszaki jellemzők, az új tulajdonosnak legfeljebb a festésre kell költenie. Összesen közel 220 újszerű otthonnak keresnek új tulajdonost, de érdemes a mintegy 160 felújított között is böngészni, azok is legfeljebb 12-13 évesek. Az is előfordulhat, hogy azért jár jobban valaki, mert mondjuk az adott nagyobb társasház az átadás óta részt vett például napelemes pályázaton vagy más korszerűsítési akcióban.
Továbbra is igaz, hogy a használt és új XI. kerületi lakások nem csak a saját célra vásárlók körében keresettek, a kerületben létrejött adásvételek harmadában befektetési céllal szerződnek a vásárlók. Ezen vevők negyede külföldi, egyes projekteknél arányuk eléri a 45-50 százalékot is. A lakáspiaci mobilitás elég erős, sokan akarnak nagyobb ingatlanba költözni, ez az olyan tulajdonosoknak kedvez, akik régebbi társasházakban található, 2-3 kisebb lakásból kialakított nagyobb ingatlant szeretnének eladni.
A lakóingatlanok értékét jelentősen befolyásolja, hogy mekkora a járművek zsúfoltsága, milyen környezetterhelés van egy kerületben. Újbudán az odaköltöző sok ezer ember sok ezer autót is hozott magával, ezért egyre nehezebb parkolni. Az önkormányzat megkezdte Albertfalva egyes részeire vonatkozóan a zónásítás előkészületeit. Lágymányoson immár egységes várakozási díjjal számolhatnak az autósok, az Allee bevásárlóközpontba érkezők okozta gondok pedig kezelhetőbbé válhatnak az egységesítés által.
A III. kerület egyre jobb pozíciókat vív ki magának az új építésű lakások és a használt téglalakások piacán is. Eleve több tér van ebben a nagy kiterjedésű városrészben az új beruházások elindításához, mint a belső kerületekben, másrészt - különösen Óbudán - elég sok az olyan 50-60 éves társasház, ami még békebelinek mondható, s ezért vastagabbak a falak és masszív a tetőzet is, de már elkezdték felújítani a tulajdonosok.
Jelenleg mintegy 750 téglalakásra keresnek vevőt, ennek fele újszerű vagy felújított, e két csoportnak viszont csak a fele épült 12-13 éven belül és ez utóbbiak közül mindössze 20 ingatlannak a fűtése házközponti, egyedi méréssel. A legjobb adottságú téglalakások Óbudán átlagosan 73-78 nap alatt mennek el, tavaly ilyenkor még átlagosan 84-86 nap kellett ahhoz, hogy a vevő tenyerébe lehessen csapni.
A használt otthonok tulajdonosai természetesen árgus szemekkel nézik, hogy mi történik az új lakásoknál. Mivel egymástól is eltérő alpiacok vannak az újaknál a kerületen belül, itt nem lehet általánosítani. Egy hegyvidéki panorámás lakóparki ingatlan általában 1,6-1,8 millió forintos négyzetméteráron szerepel a hirdetésekben, a kis lakásszámú Római parti társasház óriás terasszal ellátott lakása könnyen lehet akár kétmillió forintos is négyzetméterenként, míg Békásmegyer folyóparthoz közeli részén az 1,2-1,3 millió forintos sáv jellemző. A gépkocsibeállókat 6-10 millió forintért „vesztegetik”.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat.
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja
Aki áresésre várt, annak csalódnia kell. 
