Panelek 70-80 millóért: a befektetők már inkább eladnak

Tovább gyorsult a lakásárak növekedési üteme a harmadik negyedévben. Az előzetes adatok alapján országosan 23,9, Budapesten 29,9 százalékkal emelkedtek egy év alatt – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) szerdán közzétett lakáspiaci jelentéséből. Európai uniós viszonylatban már a második negyedévben is Magyarországon volt a legnagyobb mértékű a nominális lakásár-emelkedés, a júliustól szeptemberig tartó időszakban pedig fokozódott. A fővárosi új lakások négyzetméterára azonban csak 15 százalékkal drágult: a harmadik negyedévben 1,77 millió forint volt az átlagos négyzetméterár ebben a kategóriában.

Az áremelkedés ellenére szeptemberben, az Otthon Start indulásának hónapjában kilőtt a lakáspiac: a lakóingatlan-tranzakciók száma 37 százalékkal nőtt. A forgalom kiemelkedő mértékben bővült a megyei jogú városokban és a községekben. A megnövekedett kereslet miatt azonban csökkent a vevők alkuereje: a harmadik negyedévben a fővárosban 1,5, vidéken 3,7 százalék volt a medián eltérés az utolsó hirdetési ár és a tranzakciós ár között. Az alkudozás valamivel ritkábban is fordult elő: a harmadik negyedévben a tranzakciók 71 százalékánál, pedig egy évvel korábban még ötből négy adásvétel alkuval zárult.

Fokozódik a verseny, lazíthatnak a bankok

A bankok érdemben nagyobb keresletet érzékeltek a lakáshitelek és a lakóingatlan-projektfejlesztési hitelek iránt is. Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője arról beszélt: már az Otthon Start indulása előtt, januártól-augusztusig 47 százalékkal nőtt a lakáshitel-szerződések volumene, a darabszám pedig 9 százalékkal. A markáns különbség a volumenemelkedés javára a lakásár-növekedésnek köszönhető.

Szeptemberben már enyhe csökkenést tapasztaltak a bankok a kibocsátott lakáshitel-szerződések számában. A lakáspiacon azonban emellett is emelkedik a hitelből vett ingatlanok aránya: a legfrissebb, 40 százalékos adat 5 százalékkal meghaladja a tavalyi rátát. Az MNB arra számít, hogy a bankok a következő fél évben reagálhatnak a változásokra: a fokozódó verseny miatt a pénzintézetek 24 százaléka lazítana a hitelfedezeti mutatókon.

Az Otthon Start hitelpiaci, bankrendszeri hatásaival a november 25-én, kedden megjelenő pénzügyi és stabilitási jelentésben foglalkoznak részletesebben – mondta Nagy Tamás, a Magyar Nemzeti Bank igazgatója.

A befektetők már inkább eladnak

A budapesti lakáspiaci tranzakciók 81 százaléka felelt meg az Otthon Start árkorlátozásának, vidéken pedig szinte minden eladott ingatlan belefért az árkeretbe. A budapesti újlakás-kínálatnak viszont csak 17 százaléka felel meg az Otthon Start feltételeinek. „Minimális alkalmazkodást érzékelünk a fejlesztők oldaláról: a harmadik negyedévben piacra kerülő lakások esetében már 29 százalék ez az arány”  – tette hozzá Winkler.

Az első háromnegyedévben 7500 új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon. A jegybank előrejelzése szerint az év végéig 12 400-ra emelkedhet ez a szám, ami 7 százalékkal marad el a tavalyitól. Az MNB is kevésnek tartja az elmúlt években épült lakások számát, ezért egy új elemzést is kiadtak a lakóingatlan-projektek jövedelmezőségéről. Ebből kiderül, hogy a fejlesztések megtérülését továbbra is a nettó lakásárak és az építési költségek aránya határozza meg, de ez jelentősen változott az elmúlt 25 évben. A kockázati profil egyre magasabb, ami hozzájárulhat az újlakás-kínálat csökkenéséhez.

„Az idei év végéig még csökkenés lesz az átadások számában. A jövő év elejét már lehet, hogy enyhe növekedés jellemezheti. Az építési engedélyek számának bővülése biztató, de az érdemi növekedéshez számolni kell a két-hároméves átfutási idővel”  – mondta a következő időszakról Winkler.

Érdekesség, hogy az országos és a budapesti lakáspiacon is megfordult a befektetők aránya a harmadik negyedévben. A befektetők többen voltak a kínálati, mint a keresleti oldalon, amiben a bérbeadási hozamok folytatódó csökkenése is szerepet játszott. A lakásárak nagyobb ütemben emelkednek, mint a lakbérek: a bérbeadás ezért vidéken már csak 6,6, Budapesten pedig 4,4 százalékos hozamot jelent.