6p

Nem lehetetlen jó állapotú családi házat kifogni Budán. De persze nem akárhol, a II. vagy a XII. kerületben sokkal kisebb az esély olyan használt házat elcsípni, ami a többség számára megfizethető árkategóriában van. A panelből vagy lerobbant pesti társasházból kertes házba vágyók inkább Óbuda külső részein vagy Budafokon nézhetnek körül. Már csak azért is, mert akár 20-25 százalékkal is olcsóbban juthatnak hozzá - derül ki sorozatunk mostani részéből.

Tavaly a Duna House adatai alapján új építésű házat átlagosan 950 ezer, használtat 665 ezer forintos négyzetméteráron lehetett venni Budapesten. Előbbi 21, utóbbi 13 százalékos növekedés 2022-höz képest. Ugyanakkor például az OTP Ingatlanpont jóval kisebb, mintegy 4-5 százalékos drágulást mért saját forgalmában. 

A nagy medence és az ősfás kert is magasan tartja a budai elitkörzetekben kínált házak árát. Fotó: Pixabay
A nagy medence és az ősfás kert is magasan tartja a budai elitkörzetekben kínált házak árát. Fotó: Pixabay

Idén eddig még csak kevés adat áll rendelkezésre a családi házakról. Azt azonban minden közvetítő hálózat megjegyezte: egyrészt már nem csökken tovább az árnövekedési ütem, sőt, az érdeklődés felpörgésével megint erősödhet a drágulás, másrészt tovább nyílik az árolló a használt házaknál a jó vagy nagyon jó, illetve a közepes és a még elfogadható állapotú házak között. Mindez természetesen Budára is érvényes, ahol ugyanúgy vegyes a kép, mint Pest több külső kerületében.

"2022-ben a használt, körülbelül 150 négyzetméteres budapesti házakért közel 90 millió forintot adtak a vásárlók, 2023-ban pedig az áremelkedés ellensúlyozása érdekében az alapterület terén hoztak kompromisszumot a vevők, 112 négyzetméteres átlagos ingatlanmérettel ugyanis mindössze 74,2 millió forintos kiadást jelentett számukra a tranzakció” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. 

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattárában találtunk pár utcát, amelyek a legmagasabb átlagárat mutató XI. kerületben vezették a mezőnyt 2022-ben. (A tavalyi adatokat később teszi közzé a KSH - a szerk.) Az abszolút éllovas abban az évben a Nagyszeben út volt 1,535 millió forintos átlagos négyzetméterárral. Mögötte szorosan ott volt a Medvetalp utca (1,524 millió forint) és a Maléter Pál utca (1,520 millió forint). A régebb óta népszerű Rodostó utca sem akart lemaradni, ott átlagosan 1,481 millió forintot kellett fizetni egy négyzetméterért. 

A megelőző években a drágaságot tekintve mindig ezüstérmes XII. kerületről 2022-ben nem született statisztikailag értékelhető mennyiségű tranzakció, de elnézve a dinamikát, biztos közel lehetett a XI. kerülethez, ahol az átlagár abban az évben 1,250 millió forint volt a családi házaknál.

Az öt releváns budai kerületet figyelembe véve (az I. kerület jellegénél fogva nem vehető számításba – a szerk.) mintegy 2700 új és használt családi ház szerepel a március elejei kínálati palettán. Ebből mindössze alig 200 az új. A legdrágább bevásárlást a XII. kerületben ejthetjük meg, mert ott egyes körzetekben 2,5 millió forint felé is felmegy az átlagos négyzetméterár. Ez annak fényében nem sok, hogy a legújabb házaknál manapság sok helyütt van napelem, hőszivattyú, locsolóberendezés, medence, több autó elhelyezésére alkalmas, akár önálló épületben elhelyezett garázs – hogy csak pár alapvető pluszt említsünk.

Értékbefolyásoló tényezők a budai házaknál

  • elhelyezkedés
  • telek mérete és szeparáltsága
  • tájolás, lejtés
  • ház mérete, jellege (emeletes, kúria, Kádár-kocka, stb.)
  • gépészet típusa
  • felújítás (ha volt) ideje és kiterjedtsége
  • belváros távolsága autóval

A budai kerületek családi házainál – a pesti és az országos átlaghoz képest – fontosabb szerepet játszik a megközelíthetőség. Nagyon gyakori, hogy a dombokon egyre feljebb kúszó beépítéseknél csak később alakul ki megfelelő közúthálózat, ami hatással van az ingatlan értékére. Bár jellemzően nem közösségi közlekedést használnak az ott lakók, ha egy buszmegállótól nem túl messze van az eladni kívánt épület, az mégiscsak az előnyére válik a vásárló szemében. Ugyanez érvényes a szociális és/vagy kereskedelmi infrastruktúra közelségére.

A családi házas tranzakciókra is vonatkozik, hogy a CSOK Plusz támogatás igénybevételéhez az ingatlan vételára vagy bekerülési költsége – vásárlással egybekötött bővítés esetén a vételár és a bekerülési költség együttesen – nem haladhatja meg első közös otthon vásárlása esetén a 80 millió, vagy egyéb esetben a 150 millió forintot. Használt és új ház esetén fontos feltételek vonatkoznak a hasznos alapterületre is, amelynek vizsgálatánál a meglévő és vállalt gyermekek számát is figyelembe kell venni. Egy gyermeknél a 70, két gyermek esetén a 80, három vagy több gyermek esetén pedig a 90 négyzetméter a minimum.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Szerkesztőségünkben mindig azon dolgozunk, hogy higgadt hangvételű, tárgyilagos és magas szakmai színvonalú írásokat nyújtsunk Olvasóink számára.
Előfizetőink máshol nem olvasott, minőségi tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Előfizetésünk egyszerre nyújt korlátlan hozzáférést az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz, a Klub csomag pedig egyebek között a Piac és Profit magazin teljes tartalmához hozzáférést és hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmaz.


Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Nagy biznisz a magánkollégium és a közösségi társasház, de nem nálunk
Privátbankár.hu | 2024. április 13. 13:55
Más régiós országokban érdemesebb kiadásra lakóingatlant építeni, mint Magyarországon. Leginkább az adózás miatt.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? A Velencei-tónál lassan beérik az árak a pesti agglomeráció átlagát
Mester Nándor | 2024. április 10. 19:10
Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások-házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részein tapassztalható szintet. 
Ingatlan Nagy dobás a budapesti irodapiacon
Privátbankár.hu | 2024. április 10. 14:01
Szinte egy teljes épületet kibérelt a Wizz Air a pesti Dunaparton.
Ingatlan Digitális? Nem, figitális - új fogalom született
Privátbankár.hu | 2024. április 8. 18:11
Mutatjuk, mit is jelent.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Az Audi miatt is már egymilliós négyzetméterárak vannak Győrben 
Mester Nándor | 2024. április 3. 18:31
Egyértelműen árfelhajtó hatású, hogy a nyugat-magyarországi nagyvárosban számos autóipari és technológiai cég telepedett meg, élén az Audival. Bár a lakásépítés üteme ott is lassult az elmúlt másfél-két évben, ez vélhetően átmeneti, ugyanis a városba és környékére folyamatosan érkező új munkaerő fenntartja a keresletet és az új lakástámogatási feltételek miatt kicsit növekedhet a belső lakásmobilitás. Nagy kérdés, hogy további külső körzetekben is megjelennek-e lakóparkok és hogy a belvárosban folytatódik-e a nagyon régi épületek lakáscélú felújítása.
Ingatlan Úgy fest, a kormány ráerőlteti a budapestiekre a betonprojektet
Privátbankár.hu | 2024. március 29. 08:59
A parlament elé kerül a budapesti „mini vagy más néven maxi Dubaj” építése, amely a város egyik rozsdaövezetének helyén egy betonkomplexumot képzel el. A főváros vezetősége próbál ellenállni.
Ingatlan Debrecen mellett épít logisztikai csarnokot a belga WLP
Privátbankár.hu | 2024. március 28. 17:05
Bérlő még nincs, saját kockázatra indították el a beruházást.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Ki akar házat venni az akkuval elárasztott Gödön?
Mester Nándor | 2024. március 27. 18:32
Jön a harmadik akkugyár Gödre, de nem jönnek a vásárlók. Legalábbis semmi nem mutat arra, hogy megfordulna az a csökkenő tranzakciós trend, ami épp a Samsung odatelepülése, vagyis a 2010-es évek vége óta tart. Elfogytak az akkorra megépített új otthonok, újak alig jöttek helyükbe, viszont lassan, de folyamatosan növekszik a használt házak kínálata. Ez még nem menekülés, de vannak már olyanok, akik nem kérnek a környezetszennyezésből, ráadásul úgy érzik, ingatlanuk értéke is megsínyli ezt, így jobb most kiszállni – derül ki sorozatunk mostani részéből.
Ingatlan Mennyit ér az ingatlanom? Legalább hatszor annyit kóstál ma Orbán Viktor budai háza, mint amikor vette
Mester Nándor | 2024. március 20. 18:47
Örülhet a parlamenti patkóban a nulladik szektor 14-es számú székében ülő miniszterelnök. Nem maradt le a nagy lakásár-robbanásról. Feltételezzük, hogy történt korszerűsítés a fele részben még 2002-ben tulajdonába került és a budai elitnegyedben lévő ingatlanán, így az bizonyosan megtartotta értékét a környék átlagával. Ám minthogy erről az átalakításról vagy korszerűsítésről nincsenek hivatalos adatok, a pontosabb értékmeghatározáshoz segítségül hívtuk, hogy mi minden történt a közvetlen környék lakáspiacán az eltelt több mint két évtizedben.
Ingatlan Belvárosi lakásra vágynak a fiatalok
Privátbankár.hu | 2024. március 19. 16:20
A lakást bérlők egyharmada harminc év alatti, akiknél az első számú preferencia a belvárosi élet. Ezzel szemben az életkor előrehaladtával többen választják az agglomerációt bérlés esetén is. A külföldi bérlők drágábban bérelnek.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG