Tavaly a Duna House adatai alapján új építésű házat átlagosan 950 ezer, használtat 665 ezer forintos négyzetméteráron lehetett venni Budapesten. Előbbi 21, utóbbi 13 százalékos növekedés 2022-höz képest. Ugyanakkor például az OTP Ingatlanpont jóval kisebb, mintegy 4-5 százalékos drágulást mért saját forgalmában. 

Idén eddig még csak kevés adat áll rendelkezésre a családi házakról. Azt azonban minden közvetítő hálózat megjegyezte: egyrészt már nem csökken tovább az árnövekedési ütem, sőt, az érdeklődés felpörgésével megint erősödhet a drágulás, másrészt tovább nyílik az árolló a használt házaknál a jó vagy nagyon jó, illetve a közepes és a még elfogadható állapotú házak között. Mindez természetesen Budára is érvényes, ahol ugyanúgy vegyes a kép, mint Pest több külső kerületében.

"2022-ben a használt, körülbelül 150 négyzetméteres budapesti házakért közel 90 millió forintot adtak a vásárlók, 2023-ban pedig az áremelkedés ellensúlyozása érdekében az alapterület terén hoztak kompromisszumot a vevők, 112 négyzetméteres átlagos ingatlanmérettel ugyanis mindössze 74,2 millió forintos kiadást jelentett számukra a tranzakció” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. 

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) Ingatlanadattárában találtunk pár utcát, amelyek a legmagasabb átlagárat mutató XI. kerületben vezették a mezőnyt 2022-ben. (A tavalyi adatokat később teszi közzé a KSH - a szerk.) Az abszolút éllovas abban az évben a Nagyszeben út volt 1,535 millió forintos átlagos négyzetméterárral. Mögötte szorosan ott volt a Medvetalp utca (1,524 millió forint) és a Maléter Pál utca (1,520 millió forint). A régebb óta népszerű Rodostó utca sem akart lemaradni, ott átlagosan 1,481 millió forintot kellett fizetni egy négyzetméterért. 

A megelőző években a drágaságot tekintve mindig ezüstérmes XII. kerületről 2022-ben nem született statisztikailag értékelhető mennyiségű tranzakció, de elnézve a dinamikát, biztos közel lehetett a XI. kerülethez, ahol az átlagár abban az évben 1,250 millió forint volt a családi házaknál.

Az öt releváns budai kerületet figyelembe véve (az I. kerület jellegénél fogva nem vehető számításba – a szerk.) mintegy 2700 új és használt családi ház szerepel a március elejei kínálati palettán. Ebből mindössze alig 200 az új. A legdrágább bevásárlást a XII. kerületben ejthetjük meg, mert ott egyes körzetekben 2,5 millió forint felé is felmegy az átlagos négyzetméterár. Ez annak fényében nem sok, hogy a legújabb házaknál manapság sok helyütt van napelem, hőszivattyú, locsolóberendezés, medence, több autó elhelyezésére alkalmas, akár önálló épületben elhelyezett garázs – hogy csak pár alapvető pluszt említsünk.

Értékbefolyásoló tényezők a budai házaknál

• elhelyezkedés
• telek mérete és szeparáltsága
• tájolás, lejtés
• ház mérete, jellege (emeletes, kúria, Kádár-kocka, stb.)
• gépészet típusa
• felújítás (ha volt) ideje és kiterjedtsége
• belváros távolsága autóval

A budai kerületek családi házainál – a pesti és az országos átlaghoz képest – fontosabb szerepet játszik a megközelíthetőség. Nagyon gyakori, hogy a dombokon egyre feljebb kúszó beépítéseknél csak később alakul ki megfelelő közúthálózat, ami hatással van az ingatlan értékére. Bár jellemzően nem közösségi közlekedést használnak az ott lakók, ha egy buszmegállótól nem túl messze van az eladni kívánt épület, az mégiscsak az előnyére válik a vásárló szemében. Ugyanez érvényes a szociális és/vagy kereskedelmi infrastruktúra közelségére.

A családi házas tranzakciókra is vonatkozik, hogy a CSOK Plusz támogatás igénybevételéhez az ingatlan vételára vagy bekerülési költsége – vásárlással egybekötött bővítés esetén a vételár és a bekerülési költség együttesen – nem haladhatja meg első közös otthon vásárlása esetén a 80 millió, vagy egyéb esetben a 150 millió forintot. Használt és új ház esetén fontos feltételek vonatkoznak a hasznos alapterületre is, amelynek vizsgálatánál a meglévő és vállalt gyermekek számát is figyelembe kell venni. Egy gyermeknél a 70, két gyermek esetén a 80, három vagy több gyermek esetén pedig a 90 négyzetméter a minimum.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja