Mennyit ér az ingatlanom? Tokajban a NER megfogta a piac alját

Magyarország hat borrégiója közül az Etyek-Budai, a Móri, a Neszmélyi, a Pannonhalmi és a Soproni borvidéket magában foglaló Felső-Pannon borrégióban volt a legdrágább, csaknem 500 ezer forint a lakások négyzetmétere 2022-2023-ban. A legalacsonyabb, négyzetméterenkénti 140 ezer forintos áron Tokajban lehetett ingatlanhoz jutni, vagyis több mint háromszoros különbség mutatkozott az árakban. A legnagyobb mértékű drágulás viszont épp Tokajban ment végbe – derül ki az MBH Jelzálogbank elemzéséből. 

Az árszinteket nézve is hasonló kép rajzolódik ki. A Felső-Pannon borrégióban voltak a legdrágábbak az ingatlanok, 34 millió forint volt a mediánár 2022-2023-ban. A Balaton környékén 29 millió forintot kellett fizetni egy tipikus ingatlanért. A Pannon, a Duna és a felső-magyarországi borrégióban 19, 20, valamint 22 millió forint volt a mediánár, a sort pedig e tekintetben is Tokaj zárta: az ország területileg legkisebb borrégiójában már átlagosan 10 millió forintért ingatlanhoz lehetett jutni. 

Magyarország borrégióinak ingatlanpiacát vizsgálva többek közt az látszik, hogy

a borok ára és minősége, illetve a lakóingatlanok ára között nincs szoros összefüggés.

A legdrágább borokat termelő tokaji borvidéken a legolcsóbbak az ingatlanok. A villányi, valamint a szekszárdi borvidéket is magában foglaló, nagy presztízsű Pannon borrégióban, illetve a felső-magyarországi borrégióban – benne a nagy múltú egri és a mátrai borvidékkel – pedig hozzávetőleg ugyanannyiért lehetett lakást vásárolni, mint a nagy mennyiségben könnyed borokat előállító alföldi régióban. 

Hiába híres tehát egy-egy térség a borairól, ha ezt nem tudja például a turizmus révén magasabb jövedelemre váltani, alacsonyabb lehet az ingatlanok értéke. A lakásárak alakulására ugyanis számos tényező hat, de az egyik legjelentősebb ezek közül a jövedelmeké – mutattak rá a szakértők. „A Felső-Pannon borrégióban tapasztalható magas árakban például szerepet játszhat a nyugati határ közelsége, és az, hogy a régió bővelkedik a munkalehetőségekben, része ugyanis Győr környéke” – állapították meg.

A szakértők szerint a 2022-ben több mint egymillió turistát fogadó Balaton borrégióban volt a második legmagasabb, megközelítőleg 400 ezer forint a lakások négyzetmétere. Ezt követte a turizmusban harmadik felső-magyarországi, a Pannon, majd a második legtöbb turistát fogadó Duna borrégió mintegy 325 ezer, illetve egyaránt valamivel több mint 300 ezer forintos négyzetméterárral. 

Tokaj, amely a legkevesebb vendéget fogadta 2022-ben, annak ellenére bizonyult ilyen olcsónak a többi területhez képest, hogy 2021 és 2022-2023 között ott volt a legnagyobb, több mint 30 százalékos a mediánár-növekedés: 104 ezer forintról emelkedett 140 ezerre a négyzetméterár. Az emelkedés mértéke a felső-magyarországi borrégióban volt a legalacsonyabb, 17 százalékos: 277 ezerről 324 ezerre ugrott a négyzetméterenkénti ár. 

Azt már mi teszük hozzá, hogy az elmúlt évek alatt a NER számtalan bevásárlást hajtott végre, tehát úgy is fogalmazhatunk, hogy „megfogta a piac alját”, vagyis olcsón vett és mivel méretes állami pénzeket tudott begyűjteni különféle támogatások formájában, a Tokaj környékén végrehajtott ingatanfejlesztések szépen fialnak már most is és tisztes hasznot fognak hajtani a következő években, miközben az ingatlanok értéke is erősen növekszik majd.

A tokaji borvidéken ezzel együtt még nem érződik, hogy a NER évek óta masszív állami támogatásokkal folytatja ott az építkezéseit és infrastrukturális fejlesztések is voltak és lesznek is. Ám ezek a jelek szerint csak később hoznak jelentős felértékelődést az ottani lakó- és üzleti ingatlanoknál.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is. Ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat. 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.