5p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Még mindig sok ezer fiatalnak csakis panel lehet az első lakása, ezt tudják megfizetni. Sovány vigasz, hogy a tavalyi nagyon magas árak az ország felében már kissé csökkentek. De nem úgy Budán, ahol rekordokat döntenek, főleg azért, mert a befektetői kereslet továbbra is elég izmos – derül ki sorozatunk újabb részéből.

Miközben tavaly jelentősen, közel 15 százalékkal csökkent a lakótelepi tranzakciók száma, az árak épp felfelé mozdultak, nem is kevéssel, 20-22 százalékkal. Mindez egy akkor még alapjában lassuló, idén már erőteljesen visszaeső kereslet mellett. Idén viszont a nagy közvetítő hálózatok az első 3-4 hónapra stagnálást mértek, a későbbi hónapokban viszont már 3-5 százalékos árcsökkenést, de ez nem országos jelenség, főleg Budán nem igaz ez.

A panelprogramos lakások jól tartják értéküket Budán is. Fotó: Privátbankár/Mestert Nándor
A panelprogramos lakások jól tartják értéküket Budán is. Fotó: Privátbankár/Mestert Nándor

Tavaly a paneleknél országosan 506 ezer, Budapesten 715 ezer forintos átlagos négyzetméterárat rögzítettek. Az abszolút bajnok, a Lágymányosi lakótelep 966 ezer forintos átlagos négyzetméterárral megőrizte a vezető helyét, de az átlagnál alacsonyabb mértékben, 17 százalékkal drágult. Az átlagot felvitte egy szélsőség is: tavaly ezen a lakótelepen volt a legmagasabb négyzetméterárú eladás, nem kevesebb mint 1,4 millió forintot fizetett valaki.

A budai paneles átlagárakat nézve a III. kerületben a Pók utcai lakótelep a legdrágább, a Duna közelsége sokat dob az áron. Tavaly már kicsit több mint 930 ezer forintot jegyezhetett fel a Központi Statisztikai Hivatal és az OTP Bank is. Mögötte a Kelenföldi lakótelep végzett 886 ezer forintos átlagárral és ott is volt egy kiemelkedő árú, közel 1,3 millió forintos négyzetméterárú tranzakció. 

Buda tehát továbbra is kiemelkedik a fővárosi lakótelepek listáján. Nem véletlen, hiszen számos egyetemhez közel van panel negyed, amelyek többségénél nagyok a távolságok az egyes tömbök között, sok a játszótér, jó a kereskedelmi és szociális ellátottság és szintén fontos egy ingatlan értéke szempontjából, hogy a legtöbb budai lakótelep jól megközelíthető közösségi közlekedési eszközzel. A XI. kerületben a 4-es metró megjelenése kifejezetten erős árnövelő hatást hozott.

Értékbefolyásoló tényezők a panellakásoknál:

  • elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
  • elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
  • teljes felújítás a panelprogramban
  • belső felújítás vagy ennek hiánya
  • tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
  • panoráma a Dunához közeli épületeknél 
  • nagy üzletközpont közelsége
  • közelben van-e garázs vagy kocsibeálló.

Október elején mintegy 1400 budai panel kereste új gazdáját. Ennek több mint fele (806) a III. kerületben, ezen belül Békásmegyeren és Óbudán 280-280 lakást kínáltak. Kicsit több mint 530 panelből lehetett választani a XI. kerületben, ahol általában 40-50 ezer forinttal magasabb átlagos kínálati árat figyelhetünk meg. Elég sok a felújított lakás is arrafelé, többnyire több ilyen ingatlan van, mint Buda északi részén. A négyzetméterárak 750 ezer és 950 ezer forint között szórnak, de például Óbudán is találtunk egymillió forint feletti négyzetméteráron eladó panelt. 

A befektetők kifejezetten kedvelik a Buda központi részein vagy a Lágymányoson és Kelenföldön található panellakásokat. A bérbeadási esély talán ezeken a környékeken a legjobb és a befektetendő összeg eleve kisebb, mintha Buda friss lakóparkjaiban akarna valaki akárcsak kisebb lakást is kiadási céllal vásárolni. Az ingatlan.com szerint a havi átlagos bérleti díj jelenleg 235 ezer forint Budapesten, ez ötezer forinttal alacsonyabb, mint július végén volt. Viszont Budán csak a II. kerületben volt pár ezer forintos átlagárcsökkenés, a piacvezető XI. és III. kerületben stagnálás van.

A budai paneleknél az átlagos értékesítési idő 70-73 nap, ami gyorsnak mondható. Igaz azonban, hogy a 8-9 hónappal ezelőtti állapotokhoz képest 6-8 nappal nőtt az az idő, amit a piacon töltöttek ezek az ingatlanok, de ez nem veszélyes az eladók szempontjából. Arról nem is beszélve, hogy Buda más részein és Pesten 85-90 nap is kell már, mire megjön az igazi vevő erre a lakástípusra.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG