Miközben tavaly jelentősen, közel 15 százalékkal csökkent a lakótelepi tranzakciók száma, az árak épp felfelé mozdultak, nem is kevéssel, 20-22 százalékkal. Mindez egy akkor még alapjában lassuló, idén már erőteljesen visszaeső kereslet mellett. Idén viszont a nagy közvetítő hálózatok az első 3-4 hónapra stagnálást mértek, a későbbi hónapokban viszont már 3-5 százalékos árcsökkenést, de ez nem országos jelenség, főleg Budán nem igaz ez.
Tavaly a paneleknél országosan 506 ezer, Budapesten 715 ezer forintos átlagos négyzetméterárat rögzítettek. Az abszolút bajnok, a Lágymányosi lakótelep 966 ezer forintos átlagos négyzetméterárral megőrizte a vezető helyét, de az átlagnál alacsonyabb mértékben, 17 százalékkal drágult. Az átlagot felvitte egy szélsőség is: tavaly ezen a lakótelepen volt a legmagasabb négyzetméterárú eladás, nem kevesebb mint 1,4 millió forintot fizetett valaki.
A budai paneles átlagárakat nézve a III. kerületben a Pók utcai lakótelep a legdrágább, a Duna közelsége sokat dob az áron. Tavaly már kicsit több mint 930 ezer forintot jegyezhetett fel a Központi Statisztikai Hivatal és az OTP Bank is. Mögötte a Kelenföldi lakótelep végzett 886 ezer forintos átlagárral és ott is volt egy kiemelkedő árú, közel 1,3 millió forintos négyzetméterárú tranzakció.
Buda tehát továbbra is kiemelkedik a fővárosi lakótelepek listáján. Nem véletlen, hiszen számos egyetemhez közel van panel negyed, amelyek többségénél nagyok a távolságok az egyes tömbök között, sok a játszótér, jó a kereskedelmi és szociális ellátottság és szintén fontos egy ingatlan értéke szempontjából, hogy a legtöbb budai lakótelep jól megközelíthető közösségi közlekedési eszközzel. A XI. kerületben a 4-es metró megjelenése kifejezetten erős árnövelő hatást hozott.
Értékbefolyásoló tényezők a panellakásoknál:
- elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
- elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
- teljes felújítás a panelprogramban
- belső felújítás vagy ennek hiánya
- tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága
- panoráma a Dunához közeli épületeknél
- nagy üzletközpont közelsége
- közelben van-e garázs vagy kocsibeálló.
Október elején mintegy 1400 budai panel kereste új gazdáját. Ennek több mint fele (806) a III. kerületben, ezen belül Békásmegyeren és Óbudán 280-280 lakást kínáltak. Kicsit több mint 530 panelből lehetett választani a XI. kerületben, ahol általában 40-50 ezer forinttal magasabb átlagos kínálati árat figyelhetünk meg. Elég sok a felújított lakás is arrafelé, többnyire több ilyen ingatlan van, mint Buda északi részén. A négyzetméterárak 750 ezer és 950 ezer forint között szórnak, de például Óbudán is találtunk egymillió forint feletti négyzetméteráron eladó panelt.
A befektetők kifejezetten kedvelik a Buda központi részein vagy a Lágymányoson és Kelenföldön található panellakásokat. A bérbeadási esély talán ezeken a környékeken a legjobb és a befektetendő összeg eleve kisebb, mintha Buda friss lakóparkjaiban akarna valaki akárcsak kisebb lakást is kiadási céllal vásárolni. Az ingatlan.com szerint a havi átlagos bérleti díj jelenleg 235 ezer forint Budapesten, ez ötezer forinttal alacsonyabb, mint július végén volt. Viszont Budán csak a II. kerületben volt pár ezer forintos átlagárcsökkenés, a piacvezető XI. és III. kerületben stagnálás van.
A budai paneleknél az átlagos értékesítési idő 70-73 nap, ami gyorsnak mondható. Igaz azonban, hogy a 8-9 hónappal ezelőtti állapotokhoz képest 6-8 nappal nőtt az az idő, amit a piacon töltöttek ezek az ingatlanok, de ez nem veszélyes az eladók szempontjából. Arról nem is beszélve, hogy Buda más részein és Pesten 85-90 nap is kell már, mire megjön az igazi vevő erre a lakástípusra.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat többi cikkét itt olvashatja.
Panyi Miklós: több mint negyvenezer fiatalt hozott helyzetbe az Otthon Start program.
