Mennyit ér az ingatlanom? Panelek a pesti kerületekben

Most, 2023 nyarán kicsit több mint háromezer pesti panel szerepel a legnagyobb hirdetési portálon, ez mintegy 10-15 százalékkal több, mint egy évvel ezelőtt. Ezeknek az ötöde-hatoda vélhetően alkalmas bérbeadásra is. Azt azonban tudnia kell egy potenciális befektetőnek, hogy az elérhető bérleti díjak biztos nem emelkedtek olyan ütemben, mint az infláció. 

A fővárosi lakásépítésben számszerűen az élbolyba tartozó és a lakáspiacot nyomon követő Cordia szerint az egy- és háromszobás panelek bérleti díja csak 8 százalékkal nőtt egy év alatt, a kétszobásoké viszont 21 százalékkal. Az egyszobásokat havi 138 ezer, a kétszobásokat 180 ezer, a háromszobásakat 215 ezer forintos átlagáron lehet kiadni a pesti kerületekben. (Budán 10-20 százalékkal magasabb értékeket rögzítettek a közvetítő láncok). A jó helyen lévő, felújított vagy új téglalakások ehhez képest akár 20-25 százalékkal is magasabb díjért adhatók ki számos belső pesti kerületben.
 
Nagyjából hasonló helyzetértékelést végzett az Otthon Centrum (OC) is a héten, de megjelölte még, hogy miként alakultak az eladási árak is a második negyedévben. Az átlagos fővárosi négyzetméterár a paneleknél 741 ezer forint volt április és június között, ami 1,1 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakához képest, de 0,8 százalékkal alacsonyabb az előző negyedévinél. 

A Duna House (DH) azt tapasztalta, hogy az előző évi drágulás után jelentősen, 14-15 százalékkal csökkentek az árak Vizafogón, valamint a Fehérvári úti lakások esetében. A 2021-es árakhoz képest 2022-ben a Bécsi úti paneleknél volt a legjelentősebb az árak növekedése, azonban a III. kerületi lakótelep esetében sem volt tartós a fellendülés, ugyanis az idei év itt hozta a legmarkánsabb, 22 százalékos mérséklődést.

Értékbefolyásoló tényezők a paneleknél:

• elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
• elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
• teljes felújítás a panelprogramban
• belső felújítás vagy ennek hiánya
• tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
• panoráma a Dunához közeli épületeknél 
• nagy üzletközpont közelsége
• közelben van-e garázs vagy kocsibeálló

Az OC közreműködésével kötött paneles adásvételeknél a pesti oldalon a legdrágább a IX. kerület lett 869 ezer forintos átlagárral, mögötte ezüstérmes a XIII. kerület 808 ezer forinttal, a harmadik Zugló lett 760 ezer forinttal. Hozzátesszük: mindhárom kerületben sok az új építésű lakás, amik egy ideig felhúzták a panelek árát is, ráadásul ezt a folyamatot erősítette, hogy tele vannak egyetemekkel és más oktatási intézménnyel, ami a bérleti piac egyik támasza a sok diák miatt. Érdekes, hogy a III. kerület, ahol szintén van egyetem és főiskola, csak 727 ezer forintos átlaggal jelentkezett.

Saját forrásainkat megerősítette mindkét közvetítő hálózat a Havanna telep esetében, ami nagyot ugrott a népszerűségi listán és már nem az utolsó helyen áll, mint 10-12 éve, hanem a középmezőnyben, az árat tekintve pedig az első harmad végén. Idén eddig itt kötötték a legtöbb adásvételi szerződést a panelpiacon, a 2022-es, 571 ezer forintos négyzetméterárakhoz képest magasabb, 730 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Az újpesti panellakásoknál is folytatódott a drágulás, a tavalyihoz mérten további 9 százalékkal nőttek a négyzetméterárak, így 820 ezer forintot meghaladó egységárral a második lett a teljes budapesti sorban ez a terület.

Akinek Pest más kerületeiben van eladó panelje arra számíthat, hogy 650-750 ezer forintos átlagos kínálati árral találkozik, s ezekhez kell mérnie a saját paneljének a kínálati árát. Arról nem álmodhat, hogy megközelíti a legdrágább kerület, a XI. mintegy 850-890 ezer forintos árát. 

Hozzá kell ehhez tenni azonban, hogy a panelek válságálló befektetések voltak az elmúlt két évtizedben és lehetnek kisebb hullámzások, de olyasfajta értékvesztést nem szenvedtek el és várhatóan nem is fognak mint a hatvanas-nyolcvanas években épült, nagy méretű családi házak jelentős része. Sőt, kifejezetten előny, hogy általában többszobásak, s ha még könnyen megközelíthető helyen is vannak és részt vettek a panelprogramban, akkor tartósan vonzóak maradnak későbbi befektetőknek. Menekülő megoldást nyújthatnak olyanoknak is, akik nem képesek megfizetni a szuper drága új vagy felújított tégla lakásokat. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.