6p

Mennyit lehet szakítani most egy pesti panel eladásával? Ezt a kérdést sokan felteszik. Főleg olyanok, akik eddig bérbe adták, de már nem nagyon tudják növelni a bérleti díjat, mert elszállt a lakásaik felett az idő és ők nem igen korszerűsítették vagy ha megtették, az is legfeljebb arra volt elég, hogy az újszerű kategóriába kerüljenek. Sorozatunk újabb darabjában a pesti oldal paneljeinek értékváltozását követjük nyomon, de a miheztartás végett közöljük pár budai kerület aktuális kínálati árát is és persze az értékeket leginkább befolyásoló szempontokat. 

Most, 2023 nyarán kicsit több mint háromezer pesti panel szerepel a legnagyobb hirdetési portálon, ez mintegy 10-15 százalékkal több, mint egy évvel ezelőtt. Ezeknek az ötöde-hatoda vélhetően alkalmas bérbeadásra is. Azt azonban tudnia kell egy potenciális befektetőnek, hogy az elérhető bérleti díjak biztos nem emelkedtek olyan ütemben, mint az infláció. 

A panelprogramos lakásokat még most is magas áron lehet eladni. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
A panelprogramos lakásokat még most is magas áron lehet eladni. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A fővárosi lakásépítésben számszerűen az élbolyba tartozó és a lakáspiacot nyomon követő Cordia szerint az egy- és háromszobás panelek bérleti díja csak 8 százalékkal nőtt egy év alatt, a kétszobásoké viszont 21 százalékkal. Az egyszobásokat havi 138 ezer, a kétszobásokat 180 ezer, a háromszobásakat 215 ezer forintos átlagáron lehet kiadni a pesti kerületekben. (Budán 10-20 százalékkal magasabb értékeket rögzítettek a közvetítő láncok). A jó helyen lévő, felújított vagy új téglalakások ehhez képest akár 20-25 százalékkal is magasabb díjért adhatók ki számos belső pesti kerületben.
 
Nagyjából hasonló helyzetértékelést végzett az Otthon Centrum (OC) is a héten, de megjelölte még, hogy miként alakultak az eladási árak is a második negyedévben. Az átlagos fővárosi négyzetméterár a paneleknél 741 ezer forint volt április és június között, ami 1,1 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakához képest, de 0,8 százalékkal alacsonyabb az előző negyedévinél. 

A Duna House (DH) azt tapasztalta, hogy az előző évi drágulás után jelentősen, 14-15 százalékkal csökkentek az árak Vizafogón, valamint a Fehérvári úti lakások esetében. A 2021-es árakhoz képest 2022-ben a Bécsi úti paneleknél volt a legjelentősebb az árak növekedése, azonban a III. kerületi lakótelep esetében sem volt tartós a fellendülés, ugyanis az idei év itt hozta a legmarkánsabb, 22 százalékos mérséklődést.

Értékbefolyásoló tényezők a paneleknél:

  • elsődleges elhelyezkedés (főútvonalon van-e vagy egy csendesebb mellékutcában)
  • elhelyezkedés a paneltömbön belül (emelet, tájolás)
  • teljes felújítás a panelprogramban
  • belső felújítás vagy ennek hiánya
  • tömegközlekedési eszköz megállójának távolsága 
  • panoráma a Dunához közeli épületeknél 
  • nagy üzletközpont közelsége
  • közelben van-e garázs vagy kocsibeálló

Az OC közreműködésével kötött paneles adásvételeknél a pesti oldalon a legdrágább a IX. kerület lett 869 ezer forintos átlagárral, mögötte ezüstérmes a XIII. kerület 808 ezer forinttal, a harmadik Zugló lett 760 ezer forinttal. Hozzátesszük: mindhárom kerületben sok az új építésű lakás, amik egy ideig felhúzták a panelek árát is, ráadásul ezt a folyamatot erősítette, hogy tele vannak egyetemekkel és más oktatási intézménnyel, ami a bérleti piac egyik támasza a sok diák miatt. Érdekes, hogy a III. kerület, ahol szintén van egyetem és főiskola, csak 727 ezer forintos átlaggal jelentkezett.

Saját forrásainkat megerősítette mindkét közvetítő hálózat a Havanna telep esetében, ami nagyot ugrott a népszerűségi listán és már nem az utolsó helyen áll, mint 10-12 éve, hanem a középmezőnyben, az árat tekintve pedig az első harmad végén. Idén eddig itt kötötték a legtöbb adásvételi szerződést a panelpiacon, a 2022-es, 571 ezer forintos négyzetméterárakhoz képest magasabb, 730 ezer forintos átlagos négyzetméteráron. Az újpesti panellakásoknál is folytatódott a drágulás, a tavalyihoz mérten további 9 százalékkal nőttek a négyzetméterárak, így 820 ezer forintot meghaladó egységárral a második lett a teljes budapesti sorban ez a terület.

Akinek Pest más kerületeiben van eladó panelje arra számíthat, hogy 650-750 ezer forintos átlagos kínálati árral találkozik, s ezekhez kell mérnie a saját paneljének a kínálati árát. Arról nem álmodhat, hogy megközelíti a legdrágább kerület, a XI. mintegy 850-890 ezer forintos árát. 

Hozzá kell ehhez tenni azonban, hogy a panelek válságálló befektetések voltak az elmúlt két évtizedben és lehetnek kisebb hullámzások, de olyasfajta értékvesztést nem szenvedtek el és várhatóan nem is fognak mint a hatvanas-nyolcvanas években épült, nagy méretű családi házak jelentős része. Sőt, kifejezetten előny, hogy általában többszobásak, s ha még könnyen megközelíthető helyen is vannak és részt vettek a panelprogramban, akkor tartósan vonzóak maradnak későbbi befektetőknek. Menekülő megoldást nyújthatnak olyanoknak is, akik nem képesek megfizetni a szuper drága új vagy felújított tégla lakásokat. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG