5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

A sok új beruházás felfelé húzza a használt lakások árát is Józsefvárosban. De a lerobbant ingatlanokat itt sem lehet sikerrel eladni. Az újszerű vagy a felújított lakásokat keresik a legtöbben, a vételár harmadát-felét általában hitelből fedezik. Sorozatunk mostani részében megmutatjuk, milyen árakkal találkozik az, aki venni szeretne és mire számíthat az, aki eladna.

Budapesten átlagosan 1,1 millió forintért lehet elfogadható minőségű, esztétikai felújítás nélkül is költözhető téglaépítésű lakáshoz jutni , ami az azonos állapotúak tavalyi, átlagos négyzetméterárához képest 11 százalékos drágulást mutat. Aki megelégszik a jó állapotú téglalakásokkal az a nagyon jó állapotúakénál 21 százalékkal kedvezőbb áron, átlagosan 889 ezer forintért találhat ilyet a kínálatban. 

Sok befektető keresi a jól bérbeadható kis laksokat Józsefvárosban. Fotó: pixabay
Sok befektető keresi a jól bérbeadható kis laksokat Józsefvárosban. Fotó: pixabay

Józsefvárosban a drágulási ütem jóval meghaladta az átlagot, tavaly 24 százalékot tett ki, ezzel a kerület a második lett a 25 százalékot elért XVI. kerület mögött. A főváros ezen részén 780-800 ezer forint között mozog a négyzetméterenkénti átlagár. Tavaly a lakáskiadási céllal vásárlók átlagosan mintegy 40 millió forintot költöttek, vagyis a felsőbb kategóriákat nem nagyon keresik, legfeljebb, ha olyan frekventált helyen van, mint a Corvin sétány vagy annak tágabb vonzáskörzete.

Az eladóknak jó hír, hogy tavaly már kifejezetten jól szerepelt Józsefváros a befektetők népszerűségi listáján: a pénzük egy részét ingatlanba ölők 15 százaléka kereste a VII. kerület, de rögtön után, 14 százalékkal jött a VIII. kerület, megelőzve a harmadik XIII. kerületet. Számszerűleg ez utóbbiban kelt el a legtöbb befektetésre vásárolt új lakás, vagyis az lehet, hogy a két másik kerületet inkább csak kóstolgatták, de végül sokan inkább Angyalföldre szavaztak. 

Értékbefolyásoló tényezők a VIII. kerületben

  • a nagykörúttól és az Üllői úttól való távolság
  • valamelyik rehabilitációs övezet közelsége
  • közlekedési kapcsolatok
  • a lakás elhelyezkedése az épületen belül
  • lehet-e galériázni a lakást
  • könnyen osztható-e külön lakrészekre 
  • garázs, autóbeálló vagy tároló megléte

A forgási sebességet nézve (mennyi év alatt cserél gazdát egy ingatlan) szintén jól szerepel a kerület, mintegy 20 évvel a második a kerületek rangsorában. Minthogy manapság már piacra kerülnek újszerű téglalakások is, nem ritka, hogy a kerület egyes részein 8-10 évvel ezelőtt átadott otthonokat is találunk.

Józsefvárosban kulcsfontosságú, hogy egy ingatlan – és a téglalakások pont ilyenek – mennyire alkalmas megosztásra. Nos, elég sok nagy belmagasságú, nagyobb alapterületű ingatlan található a kerületben, ezek egy része bizonyosan „darabolásra”, vagyis önálló lakrészek kialakítására érett. 

Népszerűek a garzonok is, azok, is főleg téglából épült bérházakban vannak. A járványidőszak végével a rövidtávú kiadás lehetősége ismét vonzóvá tette ezt az ingatlantípust a belső kerületekben így itt is. Az alacsony fenntartási költségek pedig az első lakást keresők körében tették népszerűbbé a kis alapterületű otthonokat.

A kerületben több példa van arra, hogy gondnok- vagy cselédlakásokat alakítottak, illetve alakítanak át lakássá. Előfordul, hogy tárolókból, garázsokból is mindennapi lakhatásra alkalmas teret tudnak varázsolni. Ingatlanpiaci befektetők jellemzően a régi, klasszikus nagypolgári vagy az átlagos méretű, könnyen alakítható 50-60 négyzetméteres ingatlanokat osztják fel kettő, vagy akár három kisebb alapterületű lakásra. Az így kialakított, teljes körűen felújított lakásokat könnyebben és nagyobb haszonnal értékesítik.

A bérleti díjak emelkedésben vannak a VIII. kerületben is, ez a lakást kiadóknak kedvező. Egy divatos környéken egy 50-60 négyzetméteres kétszobás lakást akár havi 300-350 ezer forintért is bérbe lehet adni. A bérlők sokra értékelik, ha közel a metró vagy a villamos és a bevásárlási, szórakozási lehetőségek. A diákok azt is hajlandók megfizetni, hogy a bérleménytől csak sétatávolságra van az egyetem vagy a főiskola.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Rajtra készen állnak a munkagépek: 25 ezer új lakás épül hamarosan
Privátbankár.hu | 2025. október 28. 11:46
A következő 2-3 hónapban az eddigi bejelentéseken felül a fejlesztők országszerte több mint 25 ezer új lakás építésével jelenhetnek meg a piacon és ezeknek a többsége az Otthon Start Program feltételeinek is megfelel majd – közölte piaci információi alapján az ingatlan.com kedden az MTI-vel.
Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG