5p

A sok új beruházás felfelé húzza a használt lakások árát is Józsefvárosban. De a lerobbant ingatlanokat itt sem lehet sikerrel eladni. Az újszerű vagy a felújított lakásokat keresik a legtöbben, a vételár harmadát-felét általában hitelből fedezik. Sorozatunk mostani részében megmutatjuk, milyen árakkal találkozik az, aki venni szeretne és mire számíthat az, aki eladna.

Budapesten átlagosan 1,1 millió forintért lehet elfogadható minőségű, esztétikai felújítás nélkül is költözhető téglaépítésű lakáshoz jutni , ami az azonos állapotúak tavalyi, átlagos négyzetméterárához képest 11 százalékos drágulást mutat. Aki megelégszik a jó állapotú téglalakásokkal az a nagyon jó állapotúakénál 21 százalékkal kedvezőbb áron, átlagosan 889 ezer forintért találhat ilyet a kínálatban. 

Sok befektető keresi a jól bérbeadható kis laksokat Józsefvárosban. Fotó: pixabay
Sok befektető keresi a jól bérbeadható kis laksokat Józsefvárosban. Fotó: pixabay

Józsefvárosban a drágulási ütem jóval meghaladta az átlagot, tavaly 24 százalékot tett ki, ezzel a kerület a második lett a 25 százalékot elért XVI. kerület mögött. A főváros ezen részén 780-800 ezer forint között mozog a négyzetméterenkénti átlagár. Tavaly a lakáskiadási céllal vásárlók átlagosan mintegy 40 millió forintot költöttek, vagyis a felsőbb kategóriákat nem nagyon keresik, legfeljebb, ha olyan frekventált helyen van, mint a Corvin sétány vagy annak tágabb vonzáskörzete.

Az eladóknak jó hír, hogy tavaly már kifejezetten jól szerepelt Józsefváros a befektetők népszerűségi listáján: a pénzük egy részét ingatlanba ölők 15 százaléka kereste a VII. kerület, de rögtön után, 14 százalékkal jött a VIII. kerület, megelőzve a harmadik XIII. kerületet. Számszerűleg ez utóbbiban kelt el a legtöbb befektetésre vásárolt új lakás, vagyis az lehet, hogy a két másik kerületet inkább csak kóstolgatták, de végül sokan inkább Angyalföldre szavaztak. 

Értékbefolyásoló tényezők a VIII. kerületben

  • a nagykörúttól és az Üllői úttól való távolság
  • valamelyik rehabilitációs övezet közelsége
  • közlekedési kapcsolatok
  • a lakás elhelyezkedése az épületen belül
  • lehet-e galériázni a lakást
  • könnyen osztható-e külön lakrészekre 
  • garázs, autóbeálló vagy tároló megléte

A forgási sebességet nézve (mennyi év alatt cserél gazdát egy ingatlan) szintén jól szerepel a kerület, mintegy 20 évvel a második a kerületek rangsorában. Minthogy manapság már piacra kerülnek újszerű téglalakások is, nem ritka, hogy a kerület egyes részein 8-10 évvel ezelőtt átadott otthonokat is találunk.

Józsefvárosban kulcsfontosságú, hogy egy ingatlan – és a téglalakások pont ilyenek – mennyire alkalmas megosztásra. Nos, elég sok nagy belmagasságú, nagyobb alapterületű ingatlan található a kerületben, ezek egy része bizonyosan „darabolásra”, vagyis önálló lakrészek kialakítására érett. 

Népszerűek a garzonok is, azok, is főleg téglából épült bérházakban vannak. A járványidőszak végével a rövidtávú kiadás lehetősége ismét vonzóvá tette ezt az ingatlantípust a belső kerületekben így itt is. Az alacsony fenntartási költségek pedig az első lakást keresők körében tették népszerűbbé a kis alapterületű otthonokat.

A kerületben több példa van arra, hogy gondnok- vagy cselédlakásokat alakítottak, illetve alakítanak át lakássá. Előfordul, hogy tárolókból, garázsokból is mindennapi lakhatásra alkalmas teret tudnak varázsolni. Ingatlanpiaci befektetők jellemzően a régi, klasszikus nagypolgári vagy az átlagos méretű, könnyen alakítható 50-60 négyzetméteres ingatlanokat osztják fel kettő, vagy akár három kisebb alapterületű lakásra. Az így kialakított, teljes körűen felújított lakásokat könnyebben és nagyobb haszonnal értékesítik.

A bérleti díjak emelkedésben vannak a VIII. kerületben is, ez a lakást kiadóknak kedvező. Egy divatos környéken egy 50-60 négyzetméteres kétszobás lakást akár havi 300-350 ezer forintért is bérbe lehet adni. A bérlők sokra értékelik, ha közel a metró vagy a villamos és a bevásárlási, szórakozási lehetőségek. A diákok azt is hajlandók megfizetni, hogy a bérleménytől csak sétatávolságra van az egyetem vagy a főiskola.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
Ingatlan Nincs megállás az albérletek drágulásánál?
Privátbankár.hu | 2025. február 12. 11:03
Országosan és Budapesten is közel 2 százalékkal nőttek az átlagos lakbérek januárban a tavaly decemberi szintekhez képest. Éves összevetésben pedig 9,4, illetve 9,5 százalékos emelkedés történt.
Ingatlan Orbán Viktor grúz barátjának azért jut egy Mini-Dubaj
Privátbankár.hu | 2025. február 6. 17:31
Az abu-dzabi székhelyű Eagle Hills Properties LLC ingatlanfejlesztő vállalat nem panaszkodhat megrendeléshiányra.
Ingatlan Angyalföldre szeretne költözni? Akkor most felcsillanhat a szeme
Privátbankár.hu | 2025. január 27. 10:11
A fő keresleti és kínálati mutatók alapján tavaly kilőtt a fővárosi újlakás-piac, ráadásul a lendület idén több új, a keresletet és részben a kínálatot támogató tényező hatására minden bizonnyal kitart.
Ingatlan Balul sült el Orbán Viktorék jó híre
Privátbankár.hu | 2025. január 25. 09:19
Hiába indult el 2025 elejétől a vidéki otthonfelújítási program, a kedvezményes hitelét még sehol sem tudják igényelni az érdeklődők. A maximum hatmilliós kölcsön felvételét várhatóan februárban teszik lehetővé a programhoz csatlakozó első pénzintézetek. A kistelepüléseken élő gyerekes családoknak azonban még a nagybankok közül sem mindegyik kínál majd ilyen hitelt – derül a Bank360.hu összeállításából.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG