Budapesten átlagosan 1,1 millió forintért lehet elfogadható minőségű, esztétikai felújítás nélkül is költözhető téglaépítésű lakáshoz jutni , ami az azonos állapotúak tavalyi, átlagos négyzetméterárához képest 11 százalékos drágulást mutat. Aki megelégszik a jó állapotú téglalakásokkal az a nagyon jó állapotúakénál 21 százalékkal kedvezőbb áron, átlagosan 889 ezer forintért találhat ilyet a kínálatban.
Józsefvárosban a drágulási ütem jóval meghaladta az átlagot, tavaly 24 százalékot tett ki, ezzel a kerület a második lett a 25 százalékot elért XVI. kerület mögött. A főváros ezen részén 780-800 ezer forint között mozog a négyzetméterenkénti átlagár. Tavaly a lakáskiadási céllal vásárlók átlagosan mintegy 40 millió forintot költöttek, vagyis a felsőbb kategóriákat nem nagyon keresik, legfeljebb, ha olyan frekventált helyen van, mint a Corvin sétány vagy annak tágabb vonzáskörzete.
Az eladóknak jó hír, hogy tavaly már kifejezetten jól szerepelt Józsefváros a befektetők népszerűségi listáján: a pénzük egy részét ingatlanba ölők 15 százaléka kereste a VII. kerület, de rögtön után, 14 százalékkal jött a VIII. kerület, megelőzve a harmadik XIII. kerületet. Számszerűleg ez utóbbiban kelt el a legtöbb befektetésre vásárolt új lakás, vagyis az lehet, hogy a két másik kerületet inkább csak kóstolgatták, de végül sokan inkább Angyalföldre szavaztak.
Értékbefolyásoló tényezők a VIII. kerületben
- a nagykörúttól és az Üllői úttól való távolság
- valamelyik rehabilitációs övezet közelsége
- közlekedési kapcsolatok
- a lakás elhelyezkedése az épületen belül
- lehet-e galériázni a lakást
- könnyen osztható-e külön lakrészekre
- garázs, autóbeálló vagy tároló megléte
A forgási sebességet nézve (mennyi év alatt cserél gazdát egy ingatlan) szintén jól szerepel a kerület, mintegy 20 évvel a második a kerületek rangsorában. Minthogy manapság már piacra kerülnek újszerű téglalakások is, nem ritka, hogy a kerület egyes részein 8-10 évvel ezelőtt átadott otthonokat is találunk.
Józsefvárosban kulcsfontosságú, hogy egy ingatlan – és a téglalakások pont ilyenek – mennyire alkalmas megosztásra. Nos, elég sok nagy belmagasságú, nagyobb alapterületű ingatlan található a kerületben, ezek egy része bizonyosan „darabolásra”, vagyis önálló lakrészek kialakítására érett.
Népszerűek a garzonok is, azok, is főleg téglából épült bérházakban vannak. A járványidőszak végével a rövidtávú kiadás lehetősége ismét vonzóvá tette ezt az ingatlantípust a belső kerületekben így itt is. Az alacsony fenntartási költségek pedig az első lakást keresők körében tették népszerűbbé a kis alapterületű otthonokat.
A kerületben több példa van arra, hogy gondnok- vagy cselédlakásokat alakítottak, illetve alakítanak át lakássá. Előfordul, hogy tárolókból, garázsokból is mindennapi lakhatásra alkalmas teret tudnak varázsolni. Ingatlanpiaci befektetők jellemzően a régi, klasszikus nagypolgári vagy az átlagos méretű, könnyen alakítható 50-60 négyzetméteres ingatlanokat osztják fel kettő, vagy akár három kisebb alapterületű lakásra. Az így kialakított, teljes körűen felújított lakásokat könnyebben és nagyobb haszonnal értékesítik.
A bérleti díjak emelkedésben vannak a VIII. kerületben is, ez a lakást kiadóknak kedvező. Egy divatos környéken egy 50-60 négyzetméteres kétszobás lakást akár havi 300-350 ezer forintért is bérbe lehet adni. A bérlők sokra értékelik, ha közel a metró vagy a villamos és a bevásárlási, szórakozási lehetőségek. A diákok azt is hajlandók megfizetni, hogy a bérleménytől csak sétatávolságra van az egyetem vagy a főiskola.
Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.
Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat
------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.
A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.
Már ha fizetnek az oroszok.
Hogyan fektessünk be bizonytalan időkben? Óvatosan is lehet építkezni!
