5p

Nagyon feljött a XI. kerület egésze a népszerűségi listán. A nagy kereslet nyomán az elmúlt 3-4 évben több ezer új otthon épült és még a csőben van további legalább 4-5 ezer lakás, főleg a Kopaszi-gáttól délre eső övezetben, a Duna mentén. Sorozatunk újabb darabjában felvillantjuk, hogy mennyit kérnek ezen a vidéken egy új építésű, jobbára lakóparkinak nevezett, valójában társasházi lakásért. Mellbevágó árakra kell felkészülni, amelyeket az is diktál, hogy sok a befektetési célú vásárló.   

Nem panaszkodhatnak azok, akiknek Újbudán van új vagy újszerű lakása. Újra az érdeklődés középpontjába került a XI. kerület a népszerűségi listán. Az idei áprilisi adatok alapján a fővárosban ingatlant vásárlók 17 százaléka jelölte meg preferált területként Újbudát, ezzel a második legkeresettebb kerület lett Angyalföld után. 

A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A vevők a tranzakciók közel 70 százalékában használt téglaépítésű ingatlanra szerződtek, de ebben a kerületben vásárolták a második legtöbb új építésű otthont is Budapesten. Az otthonteremtésre fordított összeg átlagosan 66,4 millió forint a Duna House 2023-as adatai alapján.

Az új építésű lakások keresletét nézve Újbuda a második helyen áll Budapesten, csak a XIII. kerület előzi meg. Az elmúlt egy-két évben átadott új lakások közül néhány már megjelent a piacon, ezek közel azonos áron vannak a kínálatban, mint azok, amelyek még csak az év második felében vagy jövőre készülnek el. Ezek esetében irányadó az átlagos 1,5 millió forintos négyzetméterár, de az idei első negyedévben lezajlott adásvételeknél az el nem készült otthonokért már átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméterárat kellett fizetni. A most futó projekteknél 1,7-1,9 millió forint a jellemző ár.

Értékbefolyásoló tényezők Újbudán 

  • Dunától való távolság
  • dombvidéki vagy sík területen van-e
  • az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
  • van-e átmenő forgalom az utcában
  • egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
  • az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
  • van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
  • tartozik-e a lakáshoz tároló
  • közös költség
  • energetikai mutatók

A dombvidéki, több különálló, csak 3-5 emeletes épületből álló lakóparkoknál könnyedén felmehet a négyzetméterenkénti átlagár 2 millió forint felé. Itt sok esetben nagyobb zöld területek vannak a házak között, eleve nincs tömegérzése a lakóknak, mert sokkal kevesebb lakás van ezekben az épületekben, mint például a Szerémi út és a Duna közötti, lakótelepszerű óriási tömböknél.

Az új ingatlanra fordított négyezetméterenkénti összeg Újbudán a fővárosi átlagnál több mint 2 millió forinttal kevesebb, átlagosan 85,8 millió forint volt 2023 első 3-4 hónapjában, vagyis például ennyi pénzért egy 55 négyzetméteres otthont lehetett venni, de nem a kerület dombos körzetében, hanem a Fehérvári út vagy a Budafoki út mentén.

A növekvő kereslet tehát felnyomta az árakat. Az új építésű lakások tulajdonosaival a durván megemelkedett kivitelezési költségeket is megfizetteti a beruházó. Egyelőre azt látni, hogy az új lakások értéknövekedését nem fogja vissza az, hogy szűkül a potenciális vevői kör. Az értéknövekedés üteme azonban lelassult, már nem emelkedett olyan mértékben, mint 2019 és 2022 között.

Az új és a használt lakások esetében is fontos szempont a vásárlásnál, hogy befektetési tranzakciónál milyen kiadási eséllyel bír az adott lakás. Már csak azért is, mert sok új munkahely jött létre az irodanegyedek miatt és több egyetem is könnyen elérhető, még a pesti oldalon lévők is. Ez természetesen felértékeli az ingatlanokat, így azok bérleti díját is.

A Budafoki úttól a Duna felé eső környéken egy 65 négyzetméteres kétszobás lakást havi 330-350 ezer forintért lehet kiadni. Jobb esetben, jól felszerelt és mondjuk a dombos oldalon lévő lakásnál 380-420 ezer forint is elérhető. Az azonos méretű használtakat havi 250-300 ezer forintért vehetjük bérbe, mondjuk a Bartók Béla úton, Kelenföldön vagy a Baranyai utcában és a Sopron úton.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
Ingatlan Nem áll az alku: erre is rányomja a bélyeget az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 18. 15:44
Szűkülhet az alku mértéke a következő hónapokban.
Ingatlan Több mint 21 százalékkal nőttek a budapesti lakásárak egy év alatt
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 10:16
Egyre több fővárosi kerületben válik megszokottá a 1,5 millió forintos négyzetméterár, ami az Otthon Start felső korlátja. 
Ingatlan Budapesten tarol az Otthon Start, Borsodban kevésbé
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 15. 09:01
A Google Trends alapján a fővárosban a legnagyobb az érdeklődés az új lakáshitel iránt, és az is kiderült, melyik megyékben kerestek rá a legkevesebben.
Ingatlan Otthon Start: a szakértők se tudják, mi történik?
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 4. 11:24
Normalizálódik a piac vagy éppenséggel még jobban elszállhatnak az árak? A szakértők sem értenek egyet – az árak mindenesetre kilőttek.
Ingatlan Százezrek telefonálnak az ingatlanhirdetések láttán
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 1. 09:36
Utoljára 2021 tavaszán telefonáltak annyian eladó ingatlanok után érdeklődve, mint augusztusban. Több az új hirdetés, mégis kevesebb eladó lakás maradt a hónap végére: a kereslet felszívta a kínálatbővülést.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG