5p

Nagyon feljött a XI. kerület egésze a népszerűségi listán. A nagy kereslet nyomán az elmúlt 3-4 évben több ezer új otthon épült és még a csőben van további legalább 4-5 ezer lakás, főleg a Kopaszi-gáttól délre eső övezetben, a Duna mentén. Sorozatunk újabb darabjában felvillantjuk, hogy mennyit kérnek ezen a vidéken egy új építésű, jobbára lakóparkinak nevezett, valójában társasházi lakásért. Mellbevágó árakra kell felkészülni, amelyeket az is diktál, hogy sok a befektetési célú vásárló.   

Nem panaszkodhatnak azok, akiknek Újbudán van új vagy újszerű lakása. Újra az érdeklődés középpontjába került a XI. kerület a népszerűségi listán. Az idei áprilisi adatok alapján a fővárosban ingatlant vásárlók 17 százaléka jelölte meg preferált területként Újbudát, ezzel a második legkeresettebb kerület lett Angyalföld után. 

A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A vevők a tranzakciók közel 70 százalékában használt téglaépítésű ingatlanra szerződtek, de ebben a kerületben vásárolták a második legtöbb új építésű otthont is Budapesten. Az otthonteremtésre fordított összeg átlagosan 66,4 millió forint a Duna House 2023-as adatai alapján.

Az új építésű lakások keresletét nézve Újbuda a második helyen áll Budapesten, csak a XIII. kerület előzi meg. Az elmúlt egy-két évben átadott új lakások közül néhány már megjelent a piacon, ezek közel azonos áron vannak a kínálatban, mint azok, amelyek még csak az év második felében vagy jövőre készülnek el. Ezek esetében irányadó az átlagos 1,5 millió forintos négyzetméterár, de az idei első negyedévben lezajlott adásvételeknél az el nem készült otthonokért már átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméterárat kellett fizetni. A most futó projekteknél 1,7-1,9 millió forint a jellemző ár.

Értékbefolyásoló tényezők Újbudán 

  • Dunától való távolság
  • dombvidéki vagy sík területen van-e
  • az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
  • van-e átmenő forgalom az utcában
  • egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
  • az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
  • van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
  • tartozik-e a lakáshoz tároló
  • közös költség
  • energetikai mutatók

A dombvidéki, több különálló, csak 3-5 emeletes épületből álló lakóparkoknál könnyedén felmehet a négyzetméterenkénti átlagár 2 millió forint felé. Itt sok esetben nagyobb zöld területek vannak a házak között, eleve nincs tömegérzése a lakóknak, mert sokkal kevesebb lakás van ezekben az épületekben, mint például a Szerémi út és a Duna közötti, lakótelepszerű óriási tömböknél.

Az új ingatlanra fordított négyezetméterenkénti összeg Újbudán a fővárosi átlagnál több mint 2 millió forinttal kevesebb, átlagosan 85,8 millió forint volt 2023 első 3-4 hónapjában, vagyis például ennyi pénzért egy 55 négyzetméteres otthont lehetett venni, de nem a kerület dombos körzetében, hanem a Fehérvári út vagy a Budafoki út mentén.

A növekvő kereslet tehát felnyomta az árakat. Az új építésű lakások tulajdonosaival a durván megemelkedett kivitelezési költségeket is megfizetteti a beruházó. Egyelőre azt látni, hogy az új lakások értéknövekedését nem fogja vissza az, hogy szűkül a potenciális vevői kör. Az értéknövekedés üteme azonban lelassult, már nem emelkedett olyan mértékben, mint 2019 és 2022 között.

Az új és a használt lakások esetében is fontos szempont a vásárlásnál, hogy befektetési tranzakciónál milyen kiadási eséllyel bír az adott lakás. Már csak azért is, mert sok új munkahely jött létre az irodanegyedek miatt és több egyetem is könnyen elérhető, még a pesti oldalon lévők is. Ez természetesen felértékeli az ingatlanokat, így azok bérleti díját is.

A Budafoki úttól a Duna felé eső környéken egy 65 négyzetméteres kétszobás lakást havi 330-350 ezer forintért lehet kiadni. Jobb esetben, jól felszerelt és mondjuk a dombos oldalon lévő lakásnál 380-420 ezer forint is elérhető. Az azonos méretű használtakat havi 250-300 ezer forintért vehetjük bérbe, mondjuk a Bartók Béla úton, Kelenföldön vagy a Baranyai utcában és a Sopron úton.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Még nem érződik a kormány új csodafegyvere az ingatlanárakban
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 7. 14:01
Júliusban megtorpant a lakásdrágulás az országos lakáspiacon havi és éves összevetésben, miközben Budapesten csak enyhén gyorsult az árak növekedési üteme. A 0,1 százalékos országos és 0,9 százalékos budapesti havi árváltozás tempója utoljára 2014 novemberében volt ilyen lassú. Az Otthon Start program bejelentése felpörgette a lakáspiaci keresletet, de a júliusi lakásárakban ez még nem tükröződött. A budapesti eladó használt lakások és házak átlagos négyzetméterára jelenleg 1,3 millió forint. A fővárosi kerületekben 804 ezer és 2 millió forint között szóródik a négyzetméterárak középértéke.
Ingatlan Új korszak a lakásépítésben: a 3 százalékos hitel lehetősége az otthonteremtés fordulópontja
PR | 2025. augusztus 4. 11:09
Az elmúlt évek drasztikus áremelkedései, a hitelkamatok bizonytalansága, a forint gyengülése, valamint az építőipar munkaerőhiánya sok család számára halasztott álommá változtatta az otthonteremtést. Most viszont valódi fordulat jött el – az Imperial Holding készen áll! 
Ingatlan Fordulópont a magyar befektetési piacon, túl a mélyponton
Privátbankár.hu | 2025. augusztus 4. 08:47
Így értékelték a Colliers szakértői a kereskedelmi ingatlanpiac első féléves teljesítményét.
Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG