5p

Kíváncsi rá, hogyan befolyásolják a világpolitikai viharok az Ön pénztárcáját?
Csatlakozzon azokhoz, akik nemcsak figyelik,
hanem értik is, mi történik a világban - és a tőkepiacokon!

Klasszis Befektetői Klub

2025. május 27. 17:00, Budapest

Részletek és jelentkezés

Nagyon feljött a XI. kerület egésze a népszerűségi listán. A nagy kereslet nyomán az elmúlt 3-4 évben több ezer új otthon épült és még a csőben van további legalább 4-5 ezer lakás, főleg a Kopaszi-gáttól délre eső övezetben, a Duna mentén. Sorozatunk újabb darabjában felvillantjuk, hogy mennyit kérnek ezen a vidéken egy új építésű, jobbára lakóparkinak nevezett, valójában társasházi lakásért. Mellbevágó árakra kell felkészülni, amelyeket az is diktál, hogy sok a befektetési célú vásárló.   

Nem panaszkodhatnak azok, akiknek Újbudán van új vagy újszerű lakása. Újra az érdeklődés középpontjába került a XI. kerület a népszerűségi listán. Az idei áprilisi adatok alapján a fővárosban ingatlant vásárlók 17 százaléka jelölte meg preferált területként Újbudát, ezzel a második legkeresettebb kerület lett Angyalföld után. 

A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A vevők a tranzakciók közel 70 százalékában használt téglaépítésű ingatlanra szerződtek, de ebben a kerületben vásárolták a második legtöbb új építésű otthont is Budapesten. Az otthonteremtésre fordított összeg átlagosan 66,4 millió forint a Duna House 2023-as adatai alapján.

Az új építésű lakások keresletét nézve Újbuda a második helyen áll Budapesten, csak a XIII. kerület előzi meg. Az elmúlt egy-két évben átadott új lakások közül néhány már megjelent a piacon, ezek közel azonos áron vannak a kínálatban, mint azok, amelyek még csak az év második felében vagy jövőre készülnek el. Ezek esetében irányadó az átlagos 1,5 millió forintos négyzetméterár, de az idei első negyedévben lezajlott adásvételeknél az el nem készült otthonokért már átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméterárat kellett fizetni. A most futó projekteknél 1,7-1,9 millió forint a jellemző ár.

Értékbefolyásoló tényezők Újbudán 

  • Dunától való távolság
  • dombvidéki vagy sík területen van-e
  • az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
  • van-e átmenő forgalom az utcában
  • egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
  • az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
  • van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
  • tartozik-e a lakáshoz tároló
  • közös költség
  • energetikai mutatók

A dombvidéki, több különálló, csak 3-5 emeletes épületből álló lakóparkoknál könnyedén felmehet a négyzetméterenkénti átlagár 2 millió forint felé. Itt sok esetben nagyobb zöld területek vannak a házak között, eleve nincs tömegérzése a lakóknak, mert sokkal kevesebb lakás van ezekben az épületekben, mint például a Szerémi út és a Duna közötti, lakótelepszerű óriási tömböknél.

Az új ingatlanra fordított négyezetméterenkénti összeg Újbudán a fővárosi átlagnál több mint 2 millió forinttal kevesebb, átlagosan 85,8 millió forint volt 2023 első 3-4 hónapjában, vagyis például ennyi pénzért egy 55 négyzetméteres otthont lehetett venni, de nem a kerület dombos körzetében, hanem a Fehérvári út vagy a Budafoki út mentén.

A növekvő kereslet tehát felnyomta az árakat. Az új építésű lakások tulajdonosaival a durván megemelkedett kivitelezési költségeket is megfizetteti a beruházó. Egyelőre azt látni, hogy az új lakások értéknövekedését nem fogja vissza az, hogy szűkül a potenciális vevői kör. Az értéknövekedés üteme azonban lelassult, már nem emelkedett olyan mértékben, mint 2019 és 2022 között.

Az új és a használt lakások esetében is fontos szempont a vásárlásnál, hogy befektetési tranzakciónál milyen kiadási eséllyel bír az adott lakás. Már csak azért is, mert sok új munkahely jött létre az irodanegyedek miatt és több egyetem is könnyen elérhető, még a pesti oldalon lévők is. Ez természetesen felértékeli az ingatlanokat, így azok bérleti díját is.

A Budafoki úttól a Duna felé eső környéken egy 65 négyzetméteres kétszobás lakást havi 330-350 ezer forintért lehet kiadni. Jobb esetben, jól felszerelt és mondjuk a dombos oldalon lévő lakásnál 380-420 ezer forint is elérhető. Az azonos méretű használtakat havi 250-300 ezer forintért vehetjük bérbe, mondjuk a Bartók Béla úton, Kelenföldön vagy a Baranyai utcában és a Sopron úton.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Időben vett állampapírt? Akkor ennek most mások is örülhetnek
Privátbankár.hu | 2025. május 6. 15:21
Az elemzők is reagáltak a KSH kedd reggeli közlésére, miszerint az első negyedévben ugyan országos szinten kevesebb lakás épült, mint egy évvel korábban, ám a kiadott lakásengedélyek száma nőtt, igaz, csak Budapesten.
Ingatlan Véget érhet a drágulási horror a lakáspiacon?
Privátbankár.hu | 2025. május 5. 14:21
Megváltozhatnak az alkupozíciók és eljöhet a saját célra vásárlók ideje.
Ingatlan Kész őrület, ami a panellakások árával történik
Privátbankár.hu | 2025. április 25. 12:02
Mindhárom használt lakáspiaci szegmensben emelkedtek az árak 2024 első negyedévéhez képest. A legnagyobb drágulást az eddig relatíve olcsóbb panellakásoknál mérte az Otthon Centrum.
Ingatlan Már a luxuslakások is túl fájdalmasan drágák Budapesten
Privátbankár.hu | 2025. április 24. 15:03
Budapesten mondhatni önálló piacuk van a luxuslakásoknak és prémium családi házaknak.
Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG