5p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Nagyon feljött a XI. kerület egésze a népszerűségi listán. A nagy kereslet nyomán az elmúlt 3-4 évben több ezer új otthon épült és még a csőben van további legalább 4-5 ezer lakás, főleg a Kopaszi-gáttól délre eső övezetben, a Duna mentén. Sorozatunk újabb darabjában felvillantjuk, hogy mennyit kérnek ezen a vidéken egy új építésű, jobbára lakóparkinak nevezett, valójában társasházi lakásért. Mellbevágó árakra kell felkészülni, amelyeket az is diktál, hogy sok a befektetési célú vásárló.   

Nem panaszkodhatnak azok, akiknek Újbudán van új vagy újszerű lakása. Újra az érdeklődés középpontjába került a XI. kerület a népszerűségi listán. Az idei áprilisi adatok alapján a fővárosban ingatlant vásárlók 17 százaléka jelölte meg preferált területként Újbudát, ezzel a második legkeresettebb kerület lett Angyalföld után. 

A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
A Kopaszi-gát lakásainak átlagára már tavaly túllépte a négyzetméterenként kétmillió forintot. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A vevők a tranzakciók közel 70 százalékában használt téglaépítésű ingatlanra szerződtek, de ebben a kerületben vásárolták a második legtöbb új építésű otthont is Budapesten. Az otthonteremtésre fordított összeg átlagosan 66,4 millió forint a Duna House 2023-as adatai alapján.

Az új építésű lakások keresletét nézve Újbuda a második helyen áll Budapesten, csak a XIII. kerület előzi meg. Az elmúlt egy-két évben átadott új lakások közül néhány már megjelent a piacon, ezek közel azonos áron vannak a kínálatban, mint azok, amelyek még csak az év második felében vagy jövőre készülnek el. Ezek esetében irányadó az átlagos 1,5 millió forintos négyzetméterár, de az idei első negyedévben lezajlott adásvételeknél az el nem készült otthonokért már átlagosan 1,6 millió forintos négyzetméterárat kellett fizetni. A most futó projekteknél 1,7-1,9 millió forint a jellemző ár.

Értékbefolyásoló tényezők Újbudán 

  • Dunától való távolság
  • dombvidéki vagy sík területen van-e
  • az M7-es autópálya kivezető szakaszától való távolság
  • van-e átmenő forgalom az utcában
  • egyetlen nagy épületben vagy valódi lakóparkban van-e
  • az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • van-e tényleges pihenő kert az épület előtt vagy az épületek között
  • van-e garázs vagy felszíni gépkocsibeálló
  • tartozik-e a lakáshoz tároló
  • közös költség
  • energetikai mutatók

A dombvidéki, több különálló, csak 3-5 emeletes épületből álló lakóparkoknál könnyedén felmehet a négyzetméterenkénti átlagár 2 millió forint felé. Itt sok esetben nagyobb zöld területek vannak a házak között, eleve nincs tömegérzése a lakóknak, mert sokkal kevesebb lakás van ezekben az épületekben, mint például a Szerémi út és a Duna közötti, lakótelepszerű óriási tömböknél.

Az új ingatlanra fordított négyezetméterenkénti összeg Újbudán a fővárosi átlagnál több mint 2 millió forinttal kevesebb, átlagosan 85,8 millió forint volt 2023 első 3-4 hónapjában, vagyis például ennyi pénzért egy 55 négyzetméteres otthont lehetett venni, de nem a kerület dombos körzetében, hanem a Fehérvári út vagy a Budafoki út mentén.

A növekvő kereslet tehát felnyomta az árakat. Az új építésű lakások tulajdonosaival a durván megemelkedett kivitelezési költségeket is megfizetteti a beruházó. Egyelőre azt látni, hogy az új lakások értéknövekedését nem fogja vissza az, hogy szűkül a potenciális vevői kör. Az értéknövekedés üteme azonban lelassult, már nem emelkedett olyan mértékben, mint 2019 és 2022 között.

Az új és a használt lakások esetében is fontos szempont a vásárlásnál, hogy befektetési tranzakciónál milyen kiadási eséllyel bír az adott lakás. Már csak azért is, mert sok új munkahely jött létre az irodanegyedek miatt és több egyetem is könnyen elérhető, még a pesti oldalon lévők is. Ez természetesen felértékeli az ingatlanokat, így azok bérleti díját is.

A Budafoki úttól a Duna felé eső környéken egy 65 négyzetméteres kétszobás lakást havi 330-350 ezer forintért lehet kiadni. Jobb esetben, jól felszerelt és mondjuk a dombos oldalon lévő lakásnál 380-420 ezer forint is elérhető. Az azonos méretű használtakat havi 250-300 ezer forintért vehetjük bérbe, mondjuk a Bartók Béla úton, Kelenföldön vagy a Baranyai utcában és a Sopron úton.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat 

------------
Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Rajtra készen állnak a munkagépek: 25 ezer új lakás épül hamarosan
Privátbankár.hu | 2025. október 28. 11:46
A következő 2-3 hónapban az eddigi bejelentéseken felül a fejlesztők országszerte több mint 25 ezer új lakás építésével jelenhetnek meg a piacon és ezeknek a többsége az Otthon Start Program feltételeinek is megfelel majd – közölte piaci információi alapján az ingatlan.com kedden az MTI-vel.
Ingatlan Panellakás 100 millió forint felett?
Privátbankár.hu | 2025. október 25. 10:22
A panellakások stabilan őrzik népszerűségüket.
Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG