6p

Az illúziók vége – a racionalitás kezdete –
úgy tűnik el az ESG, hogy velünk marad?

Klasszis Fenntarthatóság 2025 konferencia

2025. november 4., Budapest

Jelentkezzen most!

Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 

Ha a gazdaságban nem is, az ingatlanpiacon megvolt a repülőrajt az idén – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexéből. Budapesten csak az év első három hónapjában 11,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak, vagyis egy december végén még 100 millió forintért megvásárolható lakás ára hetente átlagosan csaknem egymillióval ment feljebb.

A statisztika is alátámasztja tehát azokat a híreket, amelyek szerint a kapósabb ingatlanokra licitáltak a vásárlók, az árak pedig napról napra emelkedtek. 

Tavaly a negyedik negyedévben még csak 3,9 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak, az idei év elején az elképesztő drágulás egyik motorja az lehetett, hogy a vagyonosabb réteg az inflációt követő állampapírjaiból a kamatfordulót követően befektetési céllal lakásokat vásárolt. Ez az extra keresletet az ingatlanpiacon felhajtotta az árakat. 

2024-ben is már bőven az inflációt meghaladó mértékben, 14,1 százalékkal nőttek a lakásárak Budapesten, de az első három havi extrém áremelkedés miatt az idén márciusra az éves áremelkedés üteme elérte a 22,3 százalékot. Vagyis egy olyan lakást a fővárosban, ami tavaly 100 millió forintba került, az idén tavasszal már 120 millió fölötti áron is könnyedén el lehetett adni. 

A fővárosban hetente 1 százalékkal mentek feljebb a lakásárak
A fővárosban hetente 1 százalékkal mentek feljebb a lakásárak
Fotó: Privátbankár

Vidéken is kilőttek az árak

A vidéki városokban a budapestinél sokkal szerényebb ütemben, de bőven az infláció fölött, 6,7 százalékkal növekedtek a lakásárak 2025 első negyedévében. Tavaly az utolsó negyedévben még csupán 2,1 százalékos áremelkedés volt az ingatlanpiacon. 2024-ben egy átlagos vidéki városi ingatlan ára 13,5 százalékkal ment feljebb, 2025 márciusában pedig 13,9 százalékkal került többe, mint 2024 tavaszán. 

A falvakban emelkednek a leglassabban az ingatlanárak. Az idei év első három hónapjában mindössze 2,2 százalékos áremelkedést mért a jegybank, 2024 utolsó negyedévében pedig stagnáltak a falusi ingatlanok árai. Tavaly év közben viszont a községekben is komoly áremelkedés volt, átlagosan 16,1 százalékkal mentek feljebb a házak árai, az utolsó két gyenge negyedév miatt azonban 2024 márciusához képest viszont már csak 10 százalékos az áremelkedés. 

Főleg a budapesti extrém áremelkedésnek köszönhetően országos átlagban 7,0 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében, míg éves alapon 15,3 százalékkal nőttek, ez 9,6 százalékos reálhozamot jelent az ingatlanpiacon.

2024 egészében 14,3 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon, az utolsó negyedévben 2,2 százalékos áremelkedést figyeltek meg. 

Pest vármegye lemaradt

Az ország különböző régióiban más-más mértékben nőttek a lakásárak, de valamennyi régióról elmondható, hogy az első negyedév nagyobb áremelkedést hozott a piacon, mint 2024 utolsó három hónapja. A legnagyobb negyedéves áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (+9,3 százalék), a dél-dunántúli városokban pedig a 2024 negyedik negyedévi árkorrekció után 8,7 százalékos áremelkedés következett be 2025 első negyedévében. 

Az Észak-Alföldön 7,5 százalékkal, a Nyugat-Dunántúlon 6,0 százalékkal, a Dél-Alföldön pedig 5,2 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak az első negyedévben, Pest vármegye városaiban viszont relatíve mérsékeltebb, 2,1 százalékos áremelkedés valósult meg. Éves összevetésben a régiók többségében 13–16 százalékos városi lakásár-emelkedés volt tapasztalható, egyedül Pest vármegyében volt egyszámjegyű (+7,8 százalék) a városi lakásár-dinamika. A legnagyobb éves áremelkedés (+16,8 százalék) a Dél-Dunántúl városaiban jelentkezett. 

Hétszeresükre nőttek az árak 2001 óta

Az MNB 2001 óta vizsgálja a lakásárak a lakásárindexben. Azóta országos átlagban a 6,8-szeresére nőtt egy lakás ára. A legnagyobb áremelkedés a Pest vármegyei városokban volt, ahol egy átlagos lakóingatlan ma 8,35-szer annyiért adható el, mint 2001-ben. Az Észak-Alföld áll a második helyen az áremelkedésben, ott 24 év alatt a 7,5-szeresükre emelkedtek az ingatlanárak. 

Budapesten és a Közép-Dunántúlon több mint hétszer annyit kell fizetni egy átlagos lakásért ma, mint 2001-ben, a legszerényebb mértékű áremelkedés a dél-dunántúli és az észak-dunántúli régióban volt, ott a városokban kevesebb, mint hatszoros áron adhatók el a 2001-ben vásárolt ingatlanok. A falvakban lévő családi házak ára emelkedett a legkisebb mértékben hosszútávon. 2001-hez képest most 4,6-szeres áron adhatók el ezek az épületek.  

A támogatások mindig meghozzák az árrobbanást

Az ideihez hasonló, 20 százalékot meghaladó éves ütemű árrobbanások máskor is voltak más a magyarországi lakáspiacon. A 2000-es évek elején bevezetett támogatott lakáshitelprogramok idején is felrobbantak az ingatlanárak, voltak olyan térségek, ahol éves szinten 30 százalékot meghaladó áremelkedést hozott az intézkedés. A támogatott hitelprogram szigorítása, illetve kivezetése után az árak emelkedése csillapodott, a devizahitelezés elterjedése már nem okozott hasonló ingatlanár-robbanást.  

Ezt követően 2015-ben, a CSOK bevezetése után szálltak el ismét az ingatlanárak, különösen a fővárosban, ahol volt olyan negyedév, hogy 30 százalék körüli éves szintű áremelkedést mértek.

A támogatások mindig árrobbanást hoznak
A támogatások mindig árrobbanást hoznak
Fotó: Privátbankár

A babaváró támogatás 2019 közepén történt bevezetése is több régióban 20-25 százalékkal emelte a lakásárakat. A jegybank korábban egyébként közzétett egy tanulmányt, amelyben azt írják, a CSOK nagyrészt beépült az ingatlanárakba, vagyis nem a támogatott családoknál csapódott le a kedvezmény végül, hanem ahhoz került, aki eladta nekik az ingatlant. 

Az idén valószínűsíthető, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlók hajtották fel az első negyedévben az árakat, a szeptembertől érkező Otthon Start hitelprogram pedig tovább fokozza majd az áremelkedést, hiszen legalább olyan mértékű extra keresletet szabadít majd a lakáspiacra, mint a korábbi támogatások. 

Az elképesztő mértékű áremelkedés ugyanakkor nagyon megnehezítheti az alacsony jövedelmű, kevés önerővel rendelkező lakásvásárlók helyzetét.

Ők ugyanis az adósságfék-szabályok miatt eleve kevesebb hitelt tudnak felvenni, és az önerőhöz szükséges forrás előteremtése is egyre nehezebbé válhat egy olyan ingatlanpiacon, amelyen havonta több százalékkal emelkednek az árak, emiatt a szükséges minimális önerő mértéke is hónapról hónapra több százezer forinttal növekszik. 

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Gyorsan a kifulladás jeleit mutatja az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. október 22. 09:00
Az Otthon Start Program indulása óta folyamatosan csökken az érdeklődés a kedvezményes hitel iránt, legalábbis ami az internetes kereséseket illeti – írja a Bank360.
Ingatlan Normalizálódik a lakáspiac a nyári eufória után
Privátbankár.hu | 2025. október 16. 11:29
Látványosan visszaesett a keresleti hullám.
Ingatlan Terézváros és Barcelona példáját követheti az egész Európai Unió
Vámosi Ágoston | 2025. október 15. 19:01
Nagyon nagy összeggel indulhat az Európai Unió első, megfizethető lakhatást célzó programja. A magyaroknak különösen nagy szüksége lenne erre, hiszen itt emelkedtek a legnagyobb mértékben a lakásárak és a lakásépítési költségek az elmúlt 15 évben. Ursula von der Leyen az első lakhatási fókuszú uniós csúcstalálkozót szervezi, az uniós lakhatási bizottság pedig leszámolhat az Airbnb-vel.
Ingatlan Otthon Startosok figyelem: újabb változások érkeztek
Privátbankár.hu | 2025. október 11. 15:10
Panyi Miklós három új bejelentéssel érkezett.
Ingatlan Államtitkár az Otthon Startról: vannak árturbulenciák, de ezek ki fognak egyenlítődni – Klasszis Podcast
Imre Lőrinc – Izsó Márton | 2025. október 11. 10:20
Szeptemberben elindult az Otthon Start program, ami máris alaposan felbolygatta a lakáspiacot. Vannak olyan lokációk, ahol az árak is emelkedtek, de hosszabb távon, ha a kínálat is felzárkózik a kereslet mellé, a jelenlegi folyamatok kisimulhatnak – erről beszélt Panyi Miklós, a Miniszterelnökség parlamenti és stratégiai államtitkára a Klasszis Podcast legújabb epizódjában. Az Otthon Start Programiroda vezetője hozzátette: Budapesten számítanak a legtöbb ingatlanfejlesztésre, 30-50 ezer újlakás hiányzik most a fővárosi palettából.
Ingatlan Fontos változások jöhetnek az Otthon Start feltételeiben
Privátbankár.hu | 2025. október 7. 06:58
Több ponton is könnyítéseket tartalmaz az új tervezet.
Ingatlan Félünk és szorongunk, mégis saját ingatlant akarunk
Imre Lőrinc | 2025. október 6. 12:36
Az ingatlan- és hitelpiaci döntéseket Magyarországon bizonytalanság, félelem és szorongás övezi. Szinte alig vannak olyanok, akik nem számítanak nehézségekre ingatlanvásárlás vagy -eladás során, különösen az első lakást vásárlók között – derül ki a Duna House Reprezentatív ingatlan- és hitelpiaci kutatásából.
Ingatlan Csak erre vártak az eladók: berobbantotta a kínálatot az Otthon Start
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 23. 07:57
Országosan húsz százalékkal több lakóingatlan-hirdetést adtak fel szeptember első három hetében.
Ingatlan Münchenben is bemutatkozik a debreceni BMW-gyár
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 22. 07:28
Átfogó gazdasági vízióval érkezik Magyarország a világ egyik legnagyobb ingatlanos kiállítására.
Ingatlan Felsővezetők, vállalkozók repülnek rá az Otthon Startra
Privátbankár.hu | 2025. szeptember 19. 06:33
Megmozgatja a társadalmat a kormány kedvezményes hitelprogramjra, de nem éppen a pályakezdő fiatalok terveznek leginkább az Otthon Starttal a GKI friss kutatása szerint.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG