Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java

Ha a gazdaságban nem is, az ingatlanpiacon megvolt a repülőrajt az idén – derül ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) lakásárindexéből. Budapesten csak az év első három hónapjában 11,7 százalékkal emelkedtek a lakásárak, vagyis egy december végén még 100 millió forintért megvásárolható lakás ára hetente átlagosan csaknem egymillióval ment feljebb.

A statisztika is alátámasztja tehát azokat a híreket, amelyek szerint a kapósabb ingatlanokra licitáltak a vásárlók, az árak pedig napról napra emelkedtek. 

Tavaly a negyedik negyedévben még csak 3,9 százalékkal emelkedtek a budapesti lakásárak, az idei év elején az elképesztő drágulás egyik motorja az lehetett, hogy a vagyonosabb réteg az inflációt követő állampapírjaiból a kamatfordulót követően befektetési céllal lakásokat vásárolt. Ez az extra keresletet az ingatlanpiacon felhajtotta az árakat. 

2024-ben is már bőven az inflációt meghaladó mértékben, 14,1 százalékkal nőttek a lakásárak Budapesten, de az első három havi extrém áremelkedés miatt az idén márciusra az éves áremelkedés üteme elérte a 22,3 százalékot. Vagyis egy olyan lakást a fővárosban, ami tavaly 100 millió forintba került, az idén tavasszal már 120 millió fölötti áron is könnyedén el lehetett adni. 

Vidéken is kilőttek az árak

A vidéki városokban a budapestinél sokkal szerényebb ütemben, de bőven az infláció fölött, 6,7 százalékkal növekedtek a lakásárak 2025 első negyedévében. Tavaly az utolsó negyedévben még csupán 2,1 százalékos áremelkedés volt az ingatlanpiacon. 2024-ben egy átlagos vidéki városi ingatlan ára 13,5 százalékkal ment feljebb, 2025 márciusában pedig 13,9 százalékkal került többe, mint 2024 tavaszán. 

A falvakban emelkednek a leglassabban az ingatlanárak. Az idei év első három hónapjában mindössze 2,2 százalékos áremelkedést mért a jegybank, 2024 utolsó negyedévében pedig stagnáltak a falusi ingatlanok árai. Tavaly év közben viszont a községekben is komoly áremelkedés volt, átlagosan 16,1 százalékkal mentek feljebb a házak árai, az utolsó két gyenge negyedév miatt azonban 2024 márciusához képest viszont már csak 10 százalékos az áremelkedés. 

Főleg a budapesti extrém áremelkedésnek köszönhetően országos átlagban 7,0 százalékkal emelkedtek a lakásárak 2025 első negyedévében, míg éves alapon 15,3 százalékkal nőttek, ez 9,6 százalékos reálhozamot jelent az ingatlanpiacon.

2024 egészében 14,3 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon, az utolsó negyedévben 2,2 százalékos áremelkedést figyeltek meg. 

Pest vármegye lemaradt

Az ország különböző régióiban más-más mértékben nőttek a lakásárak, de valamennyi régióról elmondható, hogy az első negyedév nagyobb áremelkedést hozott a piacon, mint 2024 utolsó három hónapja. A legnagyobb negyedéves áremelkedés Észak-Magyarország városaiban volt megfigyelhető (+9,3 százalék), a dél-dunántúli városokban pedig a 2024 negyedik negyedévi árkorrekció után 8,7 százalékos áremelkedés következett be 2025 első negyedévében. 

Az Észak-Alföldön 7,5 százalékkal, a Nyugat-Dunántúlon 6,0 százalékkal, a Dél-Alföldön pedig 5,2 százalékkal emelkedtek a városi lakásárak az első negyedévben, Pest vármegye városaiban viszont relatíve mérsékeltebb, 2,1 százalékos áremelkedés valósult meg. Éves összevetésben a régiók többségében 13–16 százalékos városi lakásár-emelkedés volt tapasztalható, egyedül Pest vármegyében volt egyszámjegyű (+7,8 százalék) a városi lakásár-dinamika. A legnagyobb éves áremelkedés (+16,8 százalék) a Dél-Dunántúl városaiban jelentkezett. 

Hétszeresükre nőttek az árak 2001 óta

Az MNB 2001 óta vizsgálja a lakásárak a lakásárindexben. Azóta országos átlagban a 6,8-szeresére nőtt egy lakás ára. A legnagyobb áremelkedés a Pest vármegyei városokban volt, ahol egy átlagos lakóingatlan ma 8,35-szer annyiért adható el, mint 2001-ben. Az Észak-Alföld áll a második helyen az áremelkedésben, ott 24 év alatt a 7,5-szeresükre emelkedtek az ingatlanárak. 

Budapesten és a Közép-Dunántúlon több mint hétszer annyit kell fizetni egy átlagos lakásért ma, mint 2001-ben, a legszerényebb mértékű áremelkedés a dél-dunántúli és az észak-dunántúli régióban volt, ott a városokban kevesebb, mint hatszoros áron adhatók el a 2001-ben vásárolt ingatlanok. A falvakban lévő családi házak ára emelkedett a legkisebb mértékben hosszútávon. 2001-hez képest most 4,6-szeres áron adhatók el ezek az épületek.  

A támogatások mindig meghozzák az árrobbanást

Az ideihez hasonló, 20 százalékot meghaladó éves ütemű árrobbanások máskor is voltak más a magyarországi lakáspiacon. A 2000-es évek elején bevezetett támogatott lakáshitelprogramok idején is felrobbantak az ingatlanárak, voltak olyan térségek, ahol éves szinten 30 százalékot meghaladó áremelkedést hozott az intézkedés. A támogatott hitelprogram szigorítása, illetve kivezetése után az árak emelkedése csillapodott, a devizahitelezés elterjedése már nem okozott hasonló ingatlanár-robbanást.  

Ezt követően 2015-ben, a CSOK bevezetése után szálltak el ismét az ingatlanárak, különösen a fővárosban, ahol volt olyan negyedév, hogy 30 százalék körüli éves szintű áremelkedést mértek.

A babaváró támogatás 2019 közepén történt bevezetése is több régióban 20-25 százalékkal emelte a lakásárakat. A jegybank korábban egyébként közzétett egy tanulmányt, amelyben azt írják, a CSOK nagyrészt beépült az ingatlanárakba, vagyis nem a támogatott családoknál csapódott le a kedvezmény végül, hanem ahhoz került, aki eladta nekik az ingatlant. 

Az idén valószínűsíthető, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlók hajtották fel az első negyedévben az árakat, a szeptembertől érkező Otthon Start hitelprogram pedig tovább fokozza majd az áremelkedést, hiszen legalább olyan mértékű extra keresletet szabadít majd a lakáspiacra, mint a korábbi támogatások. 

Az elképesztő mértékű áremelkedés ugyanakkor nagyon megnehezítheti az alacsony jövedelmű, kevés önerővel rendelkező lakásvásárlók helyzetét.

Ők ugyanis az adósságfék-szabályok miatt eleve kevesebb hitelt tudnak felvenni, és az önerőhöz szükséges forrás előteremtése is egyre nehezebbé válhat egy olyan ingatlanpiacon, amelyen havonta több százalékkal emelkednek az árak, emiatt a szükséges minimális önerő mértéke is hónapról hónapra több százezer forinttal növekszik.