Tényleg annyiért mennek el az ingatlanok, amennyiért meghirdetik őket?

Elemzésünk ezúttal az Ingatlantájoló 2025 január-áprilisi adatai alapján készült, és azt vizsgálja, milyen különbségek láthatók az aktívan hirdetett eladó házak és lakások valamint az adatbázisból eltűnt, feltételezhetően eladott ingatlanok között.

Bár eltérések egyértelműen kirajzolódnak, a szakadék a kínálati és a feltételezett eladási árak között összességében nem tűnik drámainak.

Az elemzés első két grafikonja az eladott és az aktuálisan hirdetett ingatlanok négyzetméterárainak, valamint az állapot szerinti átlagárainak különbségeit mutatja. Bár az adatokból egyértelmű tendencia rajzolódik ki – az eladott ingatlanok négyzetméterára jellemzően alacsonyabb –, az állapot szerinti átlagárakban alig tapasztalható eltérés. 

Az összetételi különbségek részleges magyarázatot adnak, de a két adatcsoport közötti eltérés teljes feloldására az elérhető adatok nem adnak egyértelmű választ. Az eredmények így is jól érzékeltetik, hogy a hirdetett árak és a valós piaci tranzakciók között létezik, ha nem is óriási, de érzékelhető különbség.

A négyzetméterárakat ingatlantípusonként és állapot szerint részletesen is megvizsgálva jól kirajzolódik néhány fontos minta. Országos szinten a lakások árai minden állapotkategóriában magasabbak, mint a házaké. Budapesten a házak négyzetméterára nem szakad le annyira a lakásokétól, mint országosan: az eladott(nak tekintett) fővárosi házak négyzetméterára is közelíti az egymillió forintot.

Tovább bontva az adatokat nem meglepő, hogy a legmagasabb négyzetméteráron az újszerű és a felújított lakások jelennek meg, amelyek átlagosan meghaladják az 1,1 millió forintot. A jó állapotú lakásoknál ugyanakkor már érezhető áresés figyelhető meg, a felújítandó lakások pedig jelentősen leszakadnak az árversenyben: országosan körülbelül 740 ezer forintos négyzetméteráron kínálják őket.

Budapesten az újszerű lakások átlagosan 1,65 millió forintos négyzetméteráron kerülnek a piacra, amit szorosan követnek a felújított lakások. A jó állapotú és a felújítandó lakások ára között a fővárosban is jelentős különbség mutatkozik, ugyanakkor a szakadék kisebb, mint országos szinten. 

A házak esetében országosan sokkal élesebbek az eltérések. A felújítandó házak négyzetméterára például alig haladja meg a 335 ezer forintot, ami óriási árkülönbséget jelent az újszerű vagy jó állapotú lakásokhoz képest. 

Presztízs és valóság: mit árulnak el az árkülönbségek Budapesten?

A budapesti „sztárkerületek” – így például az I., V., XII. és XIII. kerületek – esetében az átlagosnál nagyobb szakadék figyelhető meg a hirdetett árak és a piaci tranzakciók között. Úgy tűnik, hogy ezekben a presztízs-lokációkban az eladók különösen magas elvárásokkal lépnek piacra, amit azonban a vevők nem minden esetben igazolnak vissza.

Külön figyelmet érdemel ugyanakkor a II. kerület, amely szinte egyedüli kivételként emelkedik ki a sorból: itt a hirdetett és az eladott négyzetméterárak között gyakorlatilag nincs számottevő különbség. Ez arra utalhat, hogy a II. kerület presztízse a vevői oldalon is olyan stabil, hogy a magas árak is könnyebben elfogadásra találnak. A Rózsadomb, Pasarét és környéke továbbra is olyan városrészek, ahol az eladók árazási elvárásai és a vevők fizetési hajlandósága között teljes az összhang.

Ezzel szemben az olyan népszerű városrészekben, mint a Várnegyed (I. kerület), a Belváros (V. kerület) vagy a Hegyvidék (XII. kerület), már jelentősebb eltérések mutatkoznak a hirdetett és az eladott árak között. Hasonló tendencia figyelhető meg a XIII. kerület frekventált részén, Újlipótvárosban, valamint a XIV. kerületben, Zuglóban is, ahol az eladók gyakran az átlagos árszintnél magasabb áron hirdetnek, de a piaci realitások ezt csak részben támasztják alá.

Fontos megjegyezni, hogy a kisebb tranzakciószámú külső kerületek adatait – mint például a XV., XXI. kerületek – érdemes óvatosan kezelni, hiszen a kevés adat nagyobb statisztikai ingadozást eredményezhet.

Hol éri meg felújítani?

A felújítandó ingatlanok esetében jóval kisebbek az árkülönbségek a különböző városrészek között, mint az újszerű vagy újépítésű lakásoknál. Míg a prémium állapotú lakások ára jelentős szórást mutat, a rosszabb állapotú, felújítandó lakások árszintje sokkal egységesebb. Ez különösen azok számára lehet tanulságos, akik felújítással és későbbi értékesítéssel szeretnének befektetni az ingatlanpiacon.

Az adatok alapján a II., V., VI. és XII. kerületek tűnnek a legjobb célpontnak azok számára, akik jó adottságú, de rossz állapotú lakást keresnek felújítási projekthez. Ezekben a városrészekben a felújítandó lakások négyzetméterára nem szakad el drasztikusan a kevésbé frekventált kerületek árszintjétől, a felújítás költségei nagyjából városszinten azonosnak tekinthetőek, a felújított árak között viszont óriási különbségek vannak.

A Várnegyed (I. kerület) ugyanakkor külön kategóriát képvisel: itt a (kevés elérhető) rossz állapotú lakás is prémium áron eladó, és még a felújítandó lakások is közel az újépítésűek árszintjén keresik új tulajdonosukat.

Mindenki irtózik a felújítástól

A hirdetett használt lakások árainak alakulása is érdekes képet mutat, különösen, ha az egyes állapotkategóriákat külön-külön vizsgáljuk. 2024 májusa eleje óta a leginkább a felújított ingatlanok drágultak, ahol átlagosan 16 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak. Ezt követik az újszerű lakások (+13 százalék) és a jó állapotú lakások (+9 százalék). Eközben viszont a felújítandó ingatlanok ára csak három százalékkal lett magasabb.

Ez a trend valószínűleg azt tükrözi, hogy a felújítási költségek, a kivitelezők iránti kereslet, illetve az építőanyagárak megugrása miatt a vevők egyre kevésbé szívesen vállalják a felújítással járó kockázatokat és költségeket.

Átlag János új otthona

Az ingatlanárak megértéséhez nemcsak a négyzetméterárak alakulása ad fontos támpontot, hanem az is, hogy mekkora erőfeszítést kíván az átlagos vásárlótól egy lakás megvásárlása. Ehhez rendszeresen visszatérünk Átlag János példájához. Képzeletbeli barátunk pontosan a legfrissebb nettó mediánbért viszi haza minden hónapban, ráadásul jól kereső felesége mellett minden forintját félre tudja tenni egy új otthon vásárlására. Ez alapján számoljuk ki, hogy az adott térségben az átlagos árú hirdetett ingatlant hány évnyi munkával tudná megvásárolni.

A különbségek hatalmasak az ország különböző részei között. Nógrád megyében Átlag János bő hat év munkájával már meg tudná vásárolni az átlagos árú ingatlant, míg Budapesten ehhez több mint 34 évnyi félretett fizetésre lenne szüksége. Az országos átlagot tekintve egy átlagos ingatlan megszerzése 21,5 évnyi nettó mediánbér megtakarítást igényelne, ami szintén jól mutatja az ingatlanpiaci árak és a bérszintek közötti egyre szélesedő szakadékot.

Az eredmények különösen élesen vetik fel a lakáspiaci elérhetőség kérdését a drágább megyékben és Budapesten, ahol az árak emelkedése sokkal gyorsabb volt, mint a bérek növekedése az elmúlt években.