7p

Hamarabb hazahozná az uniós pénzeket egy Tisza-kormány, mint az Orbán-kormány?
Maradt még szövetségese Magyarországnak Európában?

Online Klasszis Klub élőben Szent-Iványi Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves külpolitikai szakértőt!

2025. július 30. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Az elmúlt hónapokban sok szó esett arról, hogy az ingatlanpiacon az eladók ceruzája nagyon vastagon fog, a hirdetési árak alapján szárnyaló piacot kell látnunk. Érdekes kérdés, hogy ezt az optimizmust mennyiben követi a tényleges árszint. Valóban ilyen árakon kelnek el az ingatlanok, vagy a végső üzletek szerényebb szinteken köttetnek?

Elemzésünk ezúttal az Ingatlantájoló 2025 január-áprilisi adatai alapján készült, és azt vizsgálja, milyen különbségek láthatók az aktívan hirdetett eladó házak és lakások valamint az adatbázisból eltűnt, feltételezhetően eladott ingatlanok között.

Bár eltérések egyértelműen kirajzolódnak, a szakadék a kínálati és a feltételezett eladási árak között összességében nem tűnik drámainak.

Az elemzés első két grafikonja az eladott és az aktuálisan hirdetett ingatlanok négyzetméterárainak, valamint az állapot szerinti átlagárainak különbségeit mutatja. Bár az adatokból egyértelmű tendencia rajzolódik ki – az eladott ingatlanok négyzetméterára jellemzően alacsonyabb –, az állapot szerinti átlagárakban alig tapasztalható eltérés. 

Az összetételi különbségek részleges magyarázatot adnak, de a két adatcsoport közötti eltérés teljes feloldására az elérhető adatok nem adnak egyértelmű választ. Az eredmények így is jól érzékeltetik, hogy a hirdetett árak és a valós piaci tranzakciók között létezik, ha nem is óriási, de érzékelhető különbség.

A négyzetméterárakat ingatlantípusonként és állapot szerint részletesen is megvizsgálva jól kirajzolódik néhány fontos minta. Országos szinten a lakások árai minden állapotkategóriában magasabbak, mint a házaké. Budapesten a házak négyzetméterára nem szakad le annyira a lakásokétól, mint országosan: az eladott(nak tekintett) fővárosi házak négyzetméterára is közelíti az egymillió forintot.

Tovább bontva az adatokat nem meglepő, hogy a legmagasabb négyzetméteráron az újszerű és a felújított lakások jelennek meg, amelyek átlagosan meghaladják az 1,1 millió forintot. A jó állapotú lakásoknál ugyanakkor már érezhető áresés figyelhető meg, a felújítandó lakások pedig jelentősen leszakadnak az árversenyben: országosan körülbelül 740 ezer forintos négyzetméteráron kínálják őket.

Budapesten az újszerű lakások átlagosan 1,65 millió forintos négyzetméteráron kerülnek a piacra, amit szorosan követnek a felújított lakások. A jó állapotú és a felújítandó lakások ára között a fővárosban is jelentős különbség mutatkozik, ugyanakkor a szakadék kisebb, mint országos szinten. 

A házak esetében országosan sokkal élesebbek az eltérések. A felújítandó házak négyzetméterára például alig haladja meg a 335 ezer forintot, ami óriási árkülönbséget jelent az újszerű vagy jó állapotú lakásokhoz képest. 

Presztízs és valóság: mit árulnak el az árkülönbségek Budapesten?

A budapesti „sztárkerületek” – így például az I., V., XII. és XIII. kerületek – esetében az átlagosnál nagyobb szakadék figyelhető meg a hirdetett árak és a piaci tranzakciók között. Úgy tűnik, hogy ezekben a presztízs-lokációkban az eladók különösen magas elvárásokkal lépnek piacra, amit azonban a vevők nem minden esetben igazolnak vissza.

Külön figyelmet érdemel ugyanakkor a II. kerület, amely szinte egyedüli kivételként emelkedik ki a sorból: itt a hirdetett és az eladott négyzetméterárak között gyakorlatilag nincs számottevő különbség. Ez arra utalhat, hogy a II. kerület presztízse a vevői oldalon is olyan stabil, hogy a magas árak is könnyebben elfogadásra találnak. A Rózsadomb, Pasarét és környéke továbbra is olyan városrészek, ahol az eladók árazási elvárásai és a vevők fizetési hajlandósága között teljes az összhang.

Ezzel szemben az olyan népszerű városrészekben, mint a Várnegyed (I. kerület), a Belváros (V. kerület) vagy a Hegyvidék (XII. kerület), már jelentősebb eltérések mutatkoznak a hirdetett és az eladott árak között. Hasonló tendencia figyelhető meg a XIII. kerület frekventált részén, Újlipótvárosban, valamint a XIV. kerületben, Zuglóban is, ahol az eladók gyakran az átlagos árszintnél magasabb áron hirdetnek, de a piaci realitások ezt csak részben támasztják alá.

Fontos megjegyezni, hogy a kisebb tranzakciószámú külső kerületek adatait – mint például a XV., XXI. kerületek – érdemes óvatosan kezelni, hiszen a kevés adat nagyobb statisztikai ingadozást eredményezhet.

Hol éri meg felújítani?

A felújítandó ingatlanok esetében jóval kisebbek az árkülönbségek a különböző városrészek között, mint az újszerű vagy újépítésű lakásoknál. Míg a prémium állapotú lakások ára jelentős szórást mutat, a rosszabb állapotú, felújítandó lakások árszintje sokkal egységesebb. Ez különösen azok számára lehet tanulságos, akik felújítással és későbbi értékesítéssel szeretnének befektetni az ingatlanpiacon.

Az adatok alapján a II., V., VI. és XII. kerületek tűnnek a legjobb célpontnak azok számára, akik jó adottságú, de rossz állapotú lakást keresnek felújítási projekthez. Ezekben a városrészekben a felújítandó lakások négyzetméterára nem szakad el drasztikusan a kevésbé frekventált kerületek árszintjétől, a felújítás költségei nagyjából városszinten azonosnak tekinthetőek, a felújított árak között viszont óriási különbségek vannak.

A Várnegyed (I. kerület) ugyanakkor külön kategóriát képvisel: itt a (kevés elérhető) rossz állapotú lakás is prémium áron eladó, és még a felújítandó lakások is közel az újépítésűek árszintjén keresik új tulajdonosukat.

Mindenki irtózik a felújítástól

A hirdetett használt lakások árainak alakulása is érdekes képet mutat, különösen, ha az egyes állapotkategóriákat külön-külön vizsgáljuk. 2024 májusa eleje óta a leginkább a felújított ingatlanok drágultak, ahol átlagosan 16 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak. Ezt követik az újszerű lakások (+13 százalék) és a jó állapotú lakások (+9 százalék). Eközben viszont a felújítandó ingatlanok ára csak három százalékkal lett magasabb.

Ez a trend valószínűleg azt tükrözi, hogy a felújítási költségek, a kivitelezők iránti kereslet, illetve az építőanyagárak megugrása miatt a vevők egyre kevésbé szívesen vállalják a felújítással járó kockázatokat és költségeket.

Átlag János új otthona

Az ingatlanárak megértéséhez nemcsak a négyzetméterárak alakulása ad fontos támpontot, hanem az is, hogy mekkora erőfeszítést kíván az átlagos vásárlótól egy lakás megvásárlása. Ehhez rendszeresen visszatérünk Átlag János példájához. Képzeletbeli barátunk pontosan a legfrissebb nettó mediánbért viszi haza minden hónapban, ráadásul jól kereső felesége mellett minden forintját félre tudja tenni egy új otthon vásárlására. Ez alapján számoljuk ki, hogy az adott térségben az átlagos árú hirdetett ingatlant hány évnyi munkával tudná megvásárolni.

A különbségek hatalmasak az ország különböző részei között. Nógrád megyében Átlag János bő hat év munkájával már meg tudná vásárolni az átlagos árú ingatlant, míg Budapesten ehhez több mint 34 évnyi félretett fizetésre lenne szüksége. Az országos átlagot tekintve egy átlagos ingatlan megszerzése 21,5 évnyi nettó mediánbér megtakarítást igényelne, ami szintén jól mutatja az ingatlanpiaci árak és a bérszintek közötti egyre szélesedő szakadékot.

Az eredmények különösen élesen vetik fel a lakáspiaci elérhetőség kérdését a drágább megyékben és Budapesten, ahol az árak emelkedése sokkal gyorsabb volt, mint a bérek növekedése az elmúlt években. 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Lehet még lakást kapni 35 millióért? Ezek a lehetőségek
Herman Bernadett | 2025. július 28. 08:54
Hol, mekkora első lakás jön ki 35 millió forintból? Az új program hatása már a budapesti albérletpiacon is érezhető.
Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG