Mennyit ér az ingatlanom? Belvárosi háromszobás polgári lakás

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Az elmúlt három-négy évben hullámzáson esett át a legszűkebben vett pesti belváros a használt piacon. A múlt évtized vége felé még mindig sokan akartak ott főleg újszerű lakást venni a miatt, hogy minden szolgáltatás és sok munkahely is sétatávolságban van. Aztán jött a Covid és az érdeklődés a külső kerületek, majd az agglomeráció felé fordult. A bezuhant forint visszahozta az euróval fizető befektetőket, majd az energiaár-robbanás megint sokakat elűzött, ugyanis az V., a VI. és a VII. kerületben még most is rengeteg az energiafaló, nem korszerűsített ingatlan. 

Aki eddig nem adta el és mostanában szeretné, az arra alapoz, hogy a vevőjelöltek is tudják: hosszú távon megéri belvárosi ingatlanba fektetni. Az elmúlt több mint 10 évben egy milliónál is többet emelkedtek az átlagos négyzetméterárak az V. kerületben, ahol 2022 év végére az ingatlanra fordított átlagos összeg már a 100 millió forintot is meghaladta. Tavaly a befektetési célú vásárlások aránya a 2021-es 45 százalékról 60 százalékra nőtt.

Terézvárosban 944, Erzsébetvárosban 960 ezer forintra nőtt az ingatlanok ára négyzetméterenként a Duna House szerint. Előbbinél 236 százalékos, utóbbinál 220 százalékos emelkedést mutatnak a számok.

Értékbefolyásoló tényezők Pest központjában

• lokáció (főút mentén vagy csillapított övezetben van a lakás)
• méret
• eredeti beosztás van vagy visszaalakítás utáni
• könnyen bontható-e szobákra, akár önálló lakásokra egy nagyobb ingatlan
• emelet
• van-e lift
• a lakás utolsó jelentős felújításának éve
• felújított-e a háztömb 
• rendezett-e a közös költség/van-e elég pénz a lakóközösség felújítási alapjában
• van-e tényleges dunai panoráma (V. kerület)
• szociális infrastruktúra
• nagyobb park közelsége
• van-e garázs vagy autóbeálló
• van-e tároló/pincerész

A polgári lakásokra jellemző a nagy belmagasság, így a gázzal fűtött lakások energiaszámlája igencsak magas. Sok helyütt villanyra cserélték már a konvektorokat, de ha idősebb, egyedülálló és szerény nyugdíjjal rendelkező lakóról van szó, akkor nem feltétlenül tudott költeni a korszerűsítésre. Viszont ekkor nagyobb lehet az alku mértéke, akár 7-10 százalék is a hirdetési árhoz képest. Egy gangos házban is kifoghatunk jó beosztású, világos, erkélyes lakást. Ne ilyedjünk meg, ha egybe nyílik két szoba, inkább próbáljuk elképzelni, hogy egy nagy nappali-konyhává alakítjuk ezt a két szobát és a harmadikban legyen a hálónk. Mindez persze függ a főstrangok helyzetétől is. 

A rövid távú lakáskiadás tipikus terepe a pesti belváros. Rengeteg lakáshotel is van, ezeket is befektetők üzemeltetik. Az ilyen céllal vásárlók szemében értéket képvisel, ha viszonylag nem túl nagy fizikai beavatkozás után önálló lakrészeket lehet kialakítani. A szállodai szobák magas árait kerülők tömegesen keresik ezeket az ingatlanokat, így az Airbnb-ben utazó tulajdonosok még most is viszonylag kedvező hozamot érhetnek el. Egy részük ugyan átment a hosszú távú lakáskiadásba, de a turizmus hosszabb távon mégiscsak növekvőben van, így ez a befektetés – az értéknövekedésen kívül – megéri.  

Nem elhanyagolhatóan aktív ezekben a belső körzetekben a hosszú távú bérleti piac sem, s ez is felfelé tolja az értékeket. Nem csupán külföldiekre kell gondolni. Az ingatlanpiac átalakulásának és a lakáshitelkamatok drágulásának következményeképp a magyarok közül is mind többen döntöttek az ingatlanvásárlás elhalasztása mellett. A bérlemények iránti kereslet növekedésével erősödött a kiadó ingatlanok szegmense, az infláció, az átlagbér és a minimálbér növekedése pedig a bérleti díjak további emelkedését hozta maga után. Jelenleg egy 70-80 négyzetméteres, felújított és minőségi bútorokkal berendezett belvárosi lakást akár havi 350-400 ezer forintért is ki lehet adni. A rezsi sem lehet havi 40-60 ezer forintnál több, a mérték a közös költségtől függ erősen.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.