5p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Szépen feljött a kerületek népszerűségi versenyében a XVIII. Egyes részeit Buda elit környékei is megirigyelhetik. Az árak azonban egyelőre nem tartanak ott, a belvárosi nyüzsgés is távolabb van és javulóban a kereskedelmi és szabadidős infrastruktúra, amik mind értéknövelő tényezők. Nézzük, mit mennyiért vehetünk vagy adhatunk el Imrén és Lőrincen!

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Egy csapásra népszerű lett Budapest XVIII. kerülete, amikor beütött a Covid. Mondhatnánk, de nem mondjuk, mert már a járvány előtt 6-8 évvel is az volt, főleg a belvároshoz vagy Budához képest jóval alacsonyabb árak miatt. A külső kerületek közül sokan választották Pestszentimrét (sokan csak „Imrének” hívják manapság is) és Pestszentlőrincet („Lőrincet” használ szinte mindenki), bár az alap infrastruktúra csak épp a múlt évtized közepétől kezdett javulni. Imrén sokáig voltak földutak és a csatornázottság is csupán nem régiben lett teljes, Lőrinc előrébb jár ezen a téren.

Májustól teljesen megújul az Üllői út három kilométeres szakasza, ami közvetve felértékeli az ingatlanokat is. Fotó: Google
Májustól teljesen megújul az Üllői út három kilométeres szakasza, ami közvetve felértékeli az ingatlanokat is. Fotó: Google

A használt téglalakások, családi házak a kerület egyes részein méretes kerttel voltak ellátva, ma is van egy olyan környék Lőrincen (Szentimre-Kertváros), ahol egyes budai körzetek áraihoz közeli értékekkel találkozunk és szinte dupla szélesek az utcák, ami növeli a térérzetet. A kerteknél azért írtuk a múlt időt, mert ahogy drágult a kivitelezés, úgy csökkent a kertek mérete, egy-egy nyeles telket kialakítva csippentettek le belőlük a tulajdonosok, hogy általában ikerházat építhessen ott egy vállalkozó.

Tavaly folytatódott az áremelkedés, a kerületi átlagos négyzetméterárak 29-30 százalékkal nőttek 2021-hez képest, most 650 ezer forint körül vannak. Aki Pestszentlőrinc-Pestszentimre területén tervez ingatlant vásárolni, átlagosan 50-52 millió forinttal kalkulálhat a Duna House adatai szerint.

Értékbefolyásoló tényezők Pestszentlőrincen és Pestszentimrén

  • az Üllői úttól és a Nagykőrösi úttól való távolság
  • az M3-as metró Határ úti megállójától való távolság
  • a ferihegyi repülőtértől való távolság
  • BKK-megállók, vonatállomás közelsége
  • a lőrinci piactól való távolság
  • családi házas övezet vagy lakótelep
  • lakóparki lakásról van-e szó
  • garázs vagy gépkocsibeálló az épület alatt/mellett/közelében
  • lakás esetén az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
  • ház esetén a kert mérete, intimitása

A téglaépítésű lakások ára a 2022-es 680 ezer forintos négyzetméterárnál 19 százalékkal lett magasabb, vagyis 807 ezer forint lett négyzetméterenként. A családi házak átlagos négyzetméterára 405 ezer forintról 493 ezer forintra ugrott tavalyhoz képest. Utóbbinál nem győzzük hangsúlyozni, hogy ez csak átlag, bőven találunk a nagy ingatlanközvetítői portálokon egykori villákat vagy Kádár kockákból bővítéssel kialakított luxus házakat is, csak körül kell nézni.

Viszont különösen a repülőtérhez közeli ingatlanok tulajdonosainak és a lehetséges vevőknek is számolniuk kell a zaj és levegőszennyezéssel. Ezek értékcsökkentő tényezők, bár a repülőtér üzemeltetője több éve ablakcsere programot hirdetett és támogatja az új, hangszigetelés szempontjából jobb adottságú ablakok és ajtók beépítését.

A családi házak tehát viszik a prímet annak ellenére, hogy több lakótelep is van a kerületben. Viszont a pesti oldalt nézve magasnak számító árak miatt az olcsóbban fenntartható paneleket elkezdték jobban keresni, ez már az idei első negyedéves adatokból is látszik. A panelek drágulása a jelek szerint megállt, jellemzően 580-600 ezer forintos négyzetméterárak vannak.

Vannak, akik nem szeretnének elköltözni ebből a városrészből, eladják nagyobb házukat és kisebbet néznek ki maguknak, s azt felújítják. Mások új építésű otthont választanak. Nekik jó hír, hogy a fővárosi átlaghoz képest harmadával kevesebbet kell fizetniük. A négyzetméterárak 2022 első negyedéve óta stagnálnak, most 900 ezer forint körüli áron juthatnak korszerű, energetikai szempontból a felső kategóriák egyikébe tartozó új építésű ingatlanhoz.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

 

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG