Mennyit ér az ingatlanom? Családi ház és téglalakás Pestimrén és Pestlőrincen

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Egy csapásra népszerű lett Budapest XVIII. kerülete, amikor beütött a Covid. Mondhatnánk, de nem mondjuk, mert már a járvány előtt 6-8 évvel is az volt, főleg a belvároshoz vagy Budához képest jóval alacsonyabb árak miatt. A külső kerületek közül sokan választották Pestszentimrét (sokan csak „Imrének” hívják manapság is) és Pestszentlőrincet („Lőrincet” használ szinte mindenki), bár az alap infrastruktúra csak épp a múlt évtized közepétől kezdett javulni. Imrén sokáig voltak földutak és a csatornázottság is csupán nem régiben lett teljes, Lőrinc előrébb jár ezen a téren.

A használt téglalakások, családi házak a kerület egyes részein méretes kerttel voltak ellátva, ma is van egy olyan környék Lőrincen (Szentimre-Kertváros), ahol egyes budai körzetek áraihoz közeli értékekkel találkozunk és szinte dupla szélesek az utcák, ami növeli a térérzetet. A kerteknél azért írtuk a múlt időt, mert ahogy drágult a kivitelezés, úgy csökkent a kertek mérete, egy-egy nyeles telket kialakítva csippentettek le belőlük a tulajdonosok, hogy általában ikerházat építhessen ott egy vállalkozó.

Tavaly folytatódott az áremelkedés, a kerületi átlagos négyzetméterárak 29-30 százalékkal nőttek 2021-hez képest, most 650 ezer forint körül vannak. Aki Pestszentlőrinc-Pestszentimre területén tervez ingatlant vásárolni, átlagosan 50-52 millió forinttal kalkulálhat a Duna House adatai szerint.

Értékbefolyásoló tényezők Pestszentlőrincen és Pestszentimrén

• az Üllői úttól és a Nagykőrösi úttól való távolság
• az M3-as metró Határ úti megállójától való távolság
• a ferihegyi repülőtértől való távolság
• BKK-megállók, vonatállomás közelsége
• a lőrinci piactól való távolság
• családi házas övezet vagy lakótelep
• lakóparki lakásról van-e szó
• garázs vagy gépkocsibeálló az épület alatt/mellett/közelében
• lakás esetén az épületen belüli elhelyezkedés, tájolás
• ház esetén a kert mérete, intimitása

A téglaépítésű lakások ára a 2022-es 680 ezer forintos négyzetméterárnál 19 százalékkal lett magasabb, vagyis 807 ezer forint lett négyzetméterenként. A családi házak átlagos négyzetméterára 405 ezer forintról 493 ezer forintra ugrott tavalyhoz képest. Utóbbinál nem győzzük hangsúlyozni, hogy ez csak átlag, bőven találunk a nagy ingatlanközvetítői portálokon egykori villákat vagy Kádár kockákból bővítéssel kialakított luxus házakat is, csak körül kell nézni.

Viszont különösen a repülőtérhez közeli ingatlanok tulajdonosainak és a lehetséges vevőknek is számolniuk kell a zaj és levegőszennyezéssel. Ezek értékcsökkentő tényezők, bár a repülőtér üzemeltetője több éve ablakcsere programot hirdetett és támogatja az új, hangszigetelés szempontjából jobb adottságú ablakok és ajtók beépítését.

A családi házak tehát viszik a prímet annak ellenére, hogy több lakótelep is van a kerületben. Viszont a pesti oldalt nézve magasnak számító árak miatt az olcsóbban fenntartható paneleket elkezdték jobban keresni, ez már az idei első negyedéves adatokból is látszik. A panelek drágulása a jelek szerint megállt, jellemzően 580-600 ezer forintos négyzetméterárak vannak.

Vannak, akik nem szeretnének elköltözni ebből a városrészből, eladják nagyobb házukat és kisebbet néznek ki maguknak, s azt felújítják. Mások új építésű otthont választanak. Nekik jó hír, hogy a fővárosi átlaghoz képest harmadával kevesebbet kell fizetniük. A négyzetméterárak 2022 első negyedéve óta stagnálnak, most 900 ezer forint körüli áron juthatnak korszerű, energetikai szempontból a felső kategóriák egyikébe tartozó új építésű ingatlanhoz.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a keresettséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe. 

Lehetnek kevésbé számszerűsíthető tényezők is, ilyen például az, hogy ha eladók vagyunk és tudjuk, hogy az adott környéken jelentős fejlesztések lesznek, új áruház, szabadidőközpont, iskola, park, elkerülő út lesz mondjuk 3 éven belül vagy ellenkezőleg: kiderül, hogy elmaradnak ezek a beruházások, esetleg lebontanak használaton kívüli ingatlanokat vagy hogy odatelepül egy nagyobb üzem.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe, azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak az értékét. 

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.