6p

Hamarabb hazahozná az uniós pénzeket egy Tisza-kormány, mint az Orbán-kormány?
Maradt még szövetségese Magyarországnak Európában?

Online Klasszis Klub élőben Szent-Iványi Istvánnal!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves külpolitikai szakértőt!

2025. július 30. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Túlszeretik a vásárlók a Velencei-tó környékét. Pontosabban túlszerették, mert mostanában ott sem nőnek tovább az árak, sőt. Ha nem költöttek rá, még esett is az értékük, nem is kicsit. Mit találunk most ott és mik befolyásolják a lakóingatlanok értékét? Erre igyekeztünk rámutatni sorozatunk új darabjában. 

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások és házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részeinek szintjét. 

Ilyen lesz a Kovács Katalin kajak-kenu központ Sukoró és Velence határán. Átadás 2024 elején, attól kezdve jelentősen megugrik majd a gépkocsiforgalom az északi oldalon. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
Ilyen lesz a Kovács Katalin kajak-kenu központ Sukoró és Velence határán. Átadás 2024 elején, attól kezdve jelentősen megugrik majd a gépkocsiforgalom az északi oldalon. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A Velencei-tó körüli 10-12 településen nem egyenletes sem a kínálat, sem a kereslet. Időben a déli part mentén kezdődött el a volt nyaralók felszámolása vagy átalakítása állandó lakhellyé. Az északi kanyarban és magán az északi oldalon csak 7-9 évvel ezelőtt indult nagyobb beköltözési hullám. Az északi Bence-hegyen luxus házakat emeltek, ezek között nem nagyon van eladó. Sukorón, az üdülő övezetnek hívott domboldalon (tehát nem magában a faluban) cserélt gazdát néhány ház az elmúlt 1-2 évben, de most ott sem nagyon van kínálat, legfeljebb távolabb a falutól, feljebb a Velencei-hegység felé.

A tó körüli javuló kereskedelmi infrastruktúra felértékelt nagyon sok olyan ingatlant is, amelyek egyébként saját műszaki állapotuk alapján nem érdemelték volna ki ezt. A déli oldal és az északi kanyar jól ellátott szupermarketekkel és más típusú üzletekkel, szolgáltatásokkal, az északi oldal és a nyugati vég sokkal kevésbé. Pákozd térségében kisebb ipari park is létesült, szerencsére inkább az M7-es autópályához, semmint a faluhoz közel, így az ottani családi házak és ikerházak érdekei nem sérültek.

Értékbefolyásoló tényezők a Velencei-tónál:

  • a tótól való távolság
  • az M7-es autópályától való távolság
  • a belső főútvonalaktól való távolság
  • a vasútállomásoktól (Velence, Kápolnásnyék) való távolság
  • panoráma az északi dombvidéken
  • általános állapot
  • ófalu vagy lakóparki negyed
  • négy évszakban használható vagy sem
  • öt-hat éven belül volt-e teljes felújítás
  • kert mérete
  • tájolás

A turisztikai forgalom visszaesni látszik, de bárhogyan is hullámzik a forgalom, alapvető szempont az is, hogy az eladni vagy megvenni kívánt családi ház közvetlen környékén van-e forgalmas panzió vagy hotel. Ha van, akkor a kora nyártól késő őszig tartó időszakban – főleg az egyre több autó és busz miatt nagy a környezetszennyezés és a zaj is.

Az OTP Ingatlanpont ehhez azt teszi hozzá, hogy az északi partra, például Sukoró környékére, ahol nincs tömegközlekedés, jellemzően jómódú vállalkozók költöznek be. A déli oldalon, ahol a vasút fut, inkább a középosztály talál otthonra és ennek megfelelően alakul a kereslet is. Errefelé leginkább lakások, kisebb telkek, apróbb kertkapcsolatos otthonok iránt érdeklődnek. A vasút közelsége itt igazi árfelhajtó tényező.

Az árcsökkenés itt inkább a 80-100 millió fölötti ingatlanokat érintette, míg a 30-80 milliós kategóriában jellemzőbb a stagnálás, kivéve közülük a korszerűtleneket, amelyek kevésbé tartották az árukat. A vágyak és a realitások összeigazítása még nem ért véget, a helyi tapasztalatok szerint most is előfordulnak 20-30 százalékos alkuk a piacon.

Aki eladni szeretne, annak nem árt tudni, hogy elfogytak a hitelt is igénylő vevőjelöltek. Ennek megfelelően a készpénzesek nyeregben vannak, gyakorlatilag könnyen lenyomják az árakat, mert közben a kínálat növekvőben van, s ezt kihasználják. Általánosítani természetesen itt sem lehet, nagyon sok függ attól, hogy mekkora teher az üzemeltetés, vagyis költött-e a tulajdonos ez energetikai korszerűsítésre vagy sem.
 
Az északi parton nem gyakori a befektetés, a jellemzően 100 millió forint körüli ingatlanokat saját részre veszik a leendő tulajdonosok. Sukorón egy üres telek is 30 millió forintba kerül, társasház nincs, csak régebbi parasztház vagy Kádár-kocka, ami erős felújítást igényel. Ezeknél 500-600 ezer forintos a jellemző négyzetméterár.

Az új építésű társasházi lakások árát mindenki figyeli, aki eladni szeretne. Azt láthatják az eladók, hogy Pákozdon, a tópart legkevésbé frekventált részén is 70-80 millió egy új építésű családi ház vagy ikerház. Gárdonyban 900 ezer-1 milliós négyzetméteráron kerülnek piacra az új építésű társasházi lakások. A velencei termálfürdőnél 800-950 ezer forintba kerül egy négyzetméter, annak ellenére is, hogy onnan még fél óra séta a vasútállomás. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Felrobbantak a lakásárak Magyarországon – és még most jön a java
Herman Bernadett | 2025. július 25. 12:28
Megjöttek az állampapírkamatok, és felrobbantották a budapesti ingatlanpiacot, de vidéken is kilőttek az árak. Több mint 22 százalékkal drágultak a fővárosi lakások, a támogatott hitelprogram pedig még tovább repítheti az árakat. 
Ingatlan 3 százalékos hitel: máris rohannak lakást nézni a magyarok
Privátbankár.hu | 2025. július 23. 09:25
A Duna House adatai szerint érzékelhető keresletélénkülés indult el a lakáspiacon az Otthon Start Programnak köszönhetően.
Ingatlan Albérlet vagy hitelprogram: dilemma előtt az egyetemisták
Privátbankár.hu | 2025. július 22. 13:00
Lényegében ugyanabban az ütemben emelkedtek a fővárosi és a vidéki albérletárak az elmúlt időszakban, de Budapesten még mindig jelentősen drágább bérelni, foglalta össze az országos adatokat Kosztolánczy György. Az Otthon Centrum vezérigazgatója elmondta, hogy az egyetemistáknak a kollégiumi férőhelyek szűkössége miatt nem csak a ponthatárokra, de a bérlakáspiac áraira is figyelniük kell.
Ingatlan A vártnál is nagyobb áremelkedést hoz a lakáspiacon az Otthon Start
Herman Bernadett | 2025. július 22. 08:00
Akár 60-70 ezer első lakásvásárló is megrohamozhatja a piacot. Brutális áremelkedést várnak a szakemberek. 
Ingatlan Ezért drágulnak ennyire a budapesti albérletek
Privátbankár.hu | 2025. július 16. 11:36
Meglódult a budapesti albérletpiac júniusban: az év első felében még visszafogott kereslet a nyár elejére látványosan élénkült, főként a külföldi diákok lakáskeresésének köszönhetően – derül ki a Rentingo legfrissebb albérletpiaci elemzéséből. A bérbeadók így immár érzékelhető bérletidíj-emelésbe kezdtek, júniusban átlagosan 256 ezer forintot kértek kiadó ingatlanjukért, ami az elmúlt két év legmagasabb kínálati átlagára.
Ingatlan Egyre több magyar vásárol lakást Spanyolországban
Privátbankár.hu | 2025. július 12. 16:31
Befektetési és letelepedési szándékkal egyaránt sokan nézelődnek a magyarok a külföldi ingatlanpiacokon. Szándékaikat a politikai és gazdasági változások is erősítik. 
Ingatlan A kormány új csodafegyvere felforgatja az ingatlanpiacot?
Privátbankár.hu | 2025. július 10. 19:42
Tavaly tavasz óta tartó csökkenés után fordulatot hozhat a támogatott lakáshitelek piacán az Otthon Start Program.
Ingatlan Meglepetés az új lakáshitelnél: a vártnál kedvezőbb lett a program
Privátbankár.hu | 2025. július 3. 13:24
Megjelentek az első lakás vásárlását célzó új államilag támogatott konstrukció részletei. Szakértők szerint az Otthon Start program láncreakciót indíthat el.
Ingatlan Itt a várva várt fordulat az ingatlanpiacon
Herman Bernadett | 2025. július 1. 10:35
Júniusban már a vevők diktáltak az ingatlanpiacon. Enyhült a nyomás, már csak a megfizethető lakások iránt van élénk érdeklődés.
Ingatlan Kiderült, hol vannak a legolcsóbb vízparti nyaralók Magyarországon
Privátbankár.hu | 2025. június 24. 09:09
A nyaralóövezetekben, vízparti településeken lévő lakóingatlanok, nyaralók árai között is tetemes különbségek vannak az országon belül.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG