Mennyit ér az ingatlanom? Családi ház a Velencei-tónál

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások és házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részeinek szintjét. 

A Velencei-tó körüli 10-12 településen nem egyenletes sem a kínálat, sem a kereslet. Időben a déli part mentén kezdődött el a volt nyaralók felszámolása vagy átalakítása állandó lakhellyé. Az északi kanyarban és magán az északi oldalon csak 7-9 évvel ezelőtt indult nagyobb beköltözési hullám. Az északi Bence-hegyen luxus házakat emeltek, ezek között nem nagyon van eladó. Sukorón, az üdülő övezetnek hívott domboldalon (tehát nem magában a faluban) cserélt gazdát néhány ház az elmúlt 1-2 évben, de most ott sem nagyon van kínálat, legfeljebb távolabb a falutól, feljebb a Velencei-hegység felé.

A tó körüli javuló kereskedelmi infrastruktúra felértékelt nagyon sok olyan ingatlant is, amelyek egyébként saját műszaki állapotuk alapján nem érdemelték volna ki ezt. A déli oldal és az északi kanyar jól ellátott szupermarketekkel és más típusú üzletekkel, szolgáltatásokkal, az északi oldal és a nyugati vég sokkal kevésbé. Pákozd térségében kisebb ipari park is létesült, szerencsére inkább az M7-es autópályához, semmint a faluhoz közel, így az ottani családi házak és ikerházak érdekei nem sérültek.

Értékbefolyásoló tényezők a Velencei-tónál:

• a tótól való távolság
• az M7-es autópályától való távolság
• a belső főútvonalaktól való távolság
• a vasútállomásoktól (Velence, Kápolnásnyék) való távolság
• panoráma az északi dombvidéken
• általános állapot
• ófalu vagy lakóparki negyed
• négy évszakban használható vagy sem
• öt-hat éven belül volt-e teljes felújítás
• kert mérete
• tájolás

A turisztikai forgalom visszaesni látszik, de bárhogyan is hullámzik a forgalom, alapvető szempont az is, hogy az eladni vagy megvenni kívánt családi ház közvetlen környékén van-e forgalmas panzió vagy hotel. Ha van, akkor a kora nyártól késő őszig tartó időszakban – főleg az egyre több autó és busz miatt nagy a környezetszennyezés és a zaj is.

Az OTP Ingatlanpont ehhez azt teszi hozzá, hogy az északi partra, például Sukoró környékére, ahol nincs tömegközlekedés, jellemzően jómódú vállalkozók költöznek be. A déli oldalon, ahol a vasút fut, inkább a középosztály talál otthonra és ennek megfelelően alakul a kereslet is. Errefelé leginkább lakások, kisebb telkek, apróbb kertkapcsolatos otthonok iránt érdeklődnek. A vasút közelsége itt igazi árfelhajtó tényező.

Az árcsökkenés itt inkább a 80-100 millió fölötti ingatlanokat érintette, míg a 30-80 milliós kategóriában jellemzőbb a stagnálás, kivéve közülük a korszerűtleneket, amelyek kevésbé tartották az árukat. A vágyak és a realitások összeigazítása még nem ért véget, a helyi tapasztalatok szerint most is előfordulnak 20-30 százalékos alkuk a piacon.

Aki eladni szeretne, annak nem árt tudni, hogy elfogytak a hitelt is igénylő vevőjelöltek. Ennek megfelelően a készpénzesek nyeregben vannak, gyakorlatilag könnyen lenyomják az árakat, mert közben a kínálat növekvőben van, s ezt kihasználják. Általánosítani természetesen itt sem lehet, nagyon sok függ attól, hogy mekkora teher az üzemeltetés, vagyis költött-e a tulajdonos ez energetikai korszerűsítésre vagy sem.
 
Az északi parton nem gyakori a befektetés, a jellemzően 100 millió forint körüli ingatlanokat saját részre veszik a leendő tulajdonosok. Sukorón egy üres telek is 30 millió forintba kerül, társasház nincs, csak régebbi parasztház vagy Kádár-kocka, ami erős felújítást igényel. Ezeknél 500-600 ezer forintos a jellemző négyzetméterár.

Az új építésű társasházi lakások árát mindenki figyeli, aki eladni szeretne. Azt láthatják az eladók, hogy Pákozdon, a tópart legkevésbé frekventált részén is 70-80 millió egy új építésű családi ház vagy ikerház. Gárdonyban 900 ezer-1 milliós négyzetméteráron kerülnek piacra az új építésű társasházi lakások. A velencei termálfürdőnél 800-950 ezer forintba kerül egy négyzetméter, annak ellenére is, hogy onnan még fél óra séta a vasútállomás. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.