6p

Elmossa az árrésstopot a recesszió?
Mekkora sebeket ejt rajtunk Donald Trump vámháborúja?

Online Klasszis Klub élőben Jaksity Györggyel!
Vegyen részt és kérdezze Ön is a neves közgazdászt!

2025. április 22. 15:30

A részvétel ingyenes, regisztráljon itt!

Túlszeretik a vásárlók a Velencei-tó környékét. Pontosabban túlszerették, mert mostanában ott sem nőnek tovább az árak, sőt. Ha nem költöttek rá, még esett is az értékük, nem is kicsit. Mit találunk most ott és mik befolyásolják a lakóingatlanok értékét? Erre igyekeztünk rámutatni sorozatunk új darabjában. 

Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Felhasználjuk a szakmai forrásokat, s egy iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Lapunk az elmúlt években többször is írt arról, hogy a főváros agglomerációja gyakorlatilag elért a Velencei-tóig. Azzal a különbséggel, hogy sokáig a Budapestet ölelő településgyűrű árai jóval magasabbak voltak. Mára ez a különbség erősen csökkent, főleg azért, mert annyira megugrott a kereslet a Balaton kis testvére körül, hogy az fölvitte az árakat, bár a használt lakások és házak ára még mindig nem érte el a budapesti agglomeráció legdrágább részeinek szintjét. 

Ilyen lesz a Kovács Katalin kajak-kenu központ Sukoró és Velence határán. Átadás 2024 elején, attól kezdve jelentősen megugrik majd a gépkocsiforgalom az északi oldalon. Fotó: privátbankár/Mester Nándor
Ilyen lesz a Kovács Katalin kajak-kenu központ Sukoró és Velence határán. Átadás 2024 elején, attól kezdve jelentősen megugrik majd a gépkocsiforgalom az északi oldalon. Fotó: privátbankár/Mester Nándor

A Velencei-tó körüli 10-12 településen nem egyenletes sem a kínálat, sem a kereslet. Időben a déli part mentén kezdődött el a volt nyaralók felszámolása vagy átalakítása állandó lakhellyé. Az északi kanyarban és magán az északi oldalon csak 7-9 évvel ezelőtt indult nagyobb beköltözési hullám. Az északi Bence-hegyen luxus házakat emeltek, ezek között nem nagyon van eladó. Sukorón, az üdülő övezetnek hívott domboldalon (tehát nem magában a faluban) cserélt gazdát néhány ház az elmúlt 1-2 évben, de most ott sem nagyon van kínálat, legfeljebb távolabb a falutól, feljebb a Velencei-hegység felé.

A tó körüli javuló kereskedelmi infrastruktúra felértékelt nagyon sok olyan ingatlant is, amelyek egyébként saját műszaki állapotuk alapján nem érdemelték volna ki ezt. A déli oldal és az északi kanyar jól ellátott szupermarketekkel és más típusú üzletekkel, szolgáltatásokkal, az északi oldal és a nyugati vég sokkal kevésbé. Pákozd térségében kisebb ipari park is létesült, szerencsére inkább az M7-es autópályához, semmint a faluhoz közel, így az ottani családi házak és ikerházak érdekei nem sérültek.

Értékbefolyásoló tényezők a Velencei-tónál:

  • a tótól való távolság
  • az M7-es autópályától való távolság
  • a belső főútvonalaktól való távolság
  • a vasútállomásoktól (Velence, Kápolnásnyék) való távolság
  • panoráma az északi dombvidéken
  • általános állapot
  • ófalu vagy lakóparki negyed
  • négy évszakban használható vagy sem
  • öt-hat éven belül volt-e teljes felújítás
  • kert mérete
  • tájolás

A turisztikai forgalom visszaesni látszik, de bárhogyan is hullámzik a forgalom, alapvető szempont az is, hogy az eladni vagy megvenni kívánt családi ház közvetlen környékén van-e forgalmas panzió vagy hotel. Ha van, akkor a kora nyártól késő őszig tartó időszakban – főleg az egyre több autó és busz miatt nagy a környezetszennyezés és a zaj is.

Az OTP Ingatlanpont ehhez azt teszi hozzá, hogy az északi partra, például Sukoró környékére, ahol nincs tömegközlekedés, jellemzően jómódú vállalkozók költöznek be. A déli oldalon, ahol a vasút fut, inkább a középosztály talál otthonra és ennek megfelelően alakul a kereslet is. Errefelé leginkább lakások, kisebb telkek, apróbb kertkapcsolatos otthonok iránt érdeklődnek. A vasút közelsége itt igazi árfelhajtó tényező.

Az árcsökkenés itt inkább a 80-100 millió fölötti ingatlanokat érintette, míg a 30-80 milliós kategóriában jellemzőbb a stagnálás, kivéve közülük a korszerűtleneket, amelyek kevésbé tartották az árukat. A vágyak és a realitások összeigazítása még nem ért véget, a helyi tapasztalatok szerint most is előfordulnak 20-30 százalékos alkuk a piacon.

Aki eladni szeretne, annak nem árt tudni, hogy elfogytak a hitelt is igénylő vevőjelöltek. Ennek megfelelően a készpénzesek nyeregben vannak, gyakorlatilag könnyen lenyomják az árakat, mert közben a kínálat növekvőben van, s ezt kihasználják. Általánosítani természetesen itt sem lehet, nagyon sok függ attól, hogy mekkora teher az üzemeltetés, vagyis költött-e a tulajdonos ez energetikai korszerűsítésre vagy sem.
 
Az északi parton nem gyakori a befektetés, a jellemzően 100 millió forint körüli ingatlanokat saját részre veszik a leendő tulajdonosok. Sukorón egy üres telek is 30 millió forintba kerül, társasház nincs, csak régebbi parasztház vagy Kádár-kocka, ami erős felújítást igényel. Ezeknél 500-600 ezer forintos a jellemző négyzetméterár.

Az új építésű társasházi lakások árát mindenki figyeli, aki eladni szeretne. Azt láthatják az eladók, hogy Pákozdon, a tópart legkevésbé frekventált részén is 70-80 millió egy új építésű családi ház vagy ikerház. Gárdonyban 900 ezer-1 milliós négyzetméteráron kerülnek piacra az új építésű társasházi lakások. A velencei termálfürdőnél 800-950 ezer forintba kerül egy négyzetméter, annak ellenére is, hogy onnan még fél óra séta a vasútállomás. 

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlanértékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.

LEGYEN ÖN IS ELŐFIZETŐNK!

Előfizetőink máshol nem olvasott, higgadt hangvételű, tárgyilagos és
magas szakmai színvonalú tartalomhoz jutnak hozzá havonta már 1490 forintért.
Korlátlan hozzáférést adunk az Mfor.hu és a Privátbankár.hu tartalmaihoz is, a Klub csomag pedig a hirdetés nélküli olvasási lehetőséget is tartalmazza.
Mi nap mint nap bizonyítani fogunk! Legyen Ön is előfizetőnk!

Ingatlan Ingatlaneladás vagy vásárlás? Itt biztosan megtalálod, amit keresel
PR | 2025. április 14. 10:36
Ha ingatlant adnál el vagy keresel, érdemes a legjobbakra bízni magad. Az Otthontérkép Csoport immár több mint két évtizede van jelen a magyar ingatlanpiacon, és ma már az egyik legnagyobb, legismertebb hirdetési portfóliót tudhatja magáénak.
Ingatlan Kellene egy tökéletes raktár? Így lehet megtalálni
Natív tartalom | 2025. április 7. 20:23
A Covid idején az e-kereskedelem robbanásszerű növekedése óriási keresletet teremtett a raktárak iránt. Bár a pandémia alatt tapasztalt raktárhiány enyhült, még mindig kihívást jelent frekventált helyen vagy speciális igényekkel rendelkező raktárt találni. Ha hatékony és gyors megoldásra vágysz, van egy egyszerű módja annak, hogy azonnal személyre szabott ajánlatokat kapj!
Ingatlan Hatalmas szakadék a hirdetési és a valós árak között – nézd meg, hol buknak a legtöbbet az eladók!
Natív tartalom | 2025. április 1. 19:46
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzetét szemlélve gyakran érezhetjük úgy, hogy ellentmondásos információkkal találkozunk. Egyszerre hallhatunk jelentős áremelkedésről, a fizetőképes kereslet csökkenéséről, illetve az elérhető lakásállomány zsugorodásáról. Ezek a látszólag egymással szemben álló trendek nehezítik a tisztánlátást, különösen azok számára, akik éppen most próbálnak tájékozódni a piacon. Ha azonban mélyebbre ásunk, és a hirdetési adatok mögé nézünk, az ellentmondások legalább egy részére racionális magyarázatot kaphatunk.
Ingatlan Eladná a lakást? Erre számíthat
Privátbankár.hu | 2025. április 1. 12:59
Érdekes lett az országos lakáspiac első negyedéves bizonyítványa. A piac élénkülése egyértelmű, a befektetői kereslet intenzitása már csökken, helyüket a saját célra vásárló vevők tölthetik be – derül ki az ingatlan.com márciusi kereslet-kínálati összesítőjéből. Márciusban az eladó lakóingatlanok iránti kereslet 10 százalékkal erősödött, az első negyedévben 7 százalékos volt a növekedés.
Ingatlan Találd meg az ideális irodát pillanatok alatt!
Natív tartalom | 2025. március 11. 14:21
Eleged van az időrabló iroda-keresésből? Felejtsd el a végeláthatatlan böngészést és a felesleges köröket! Ha rád hárult a feladat, hogy új irodát találj a cégnek, akkor most figyelj: megmutatjuk, hogyan spórolhatsz rengeteg időt és energiát, miközben pár kattintással rábukkanhatsz a tökéletes helyre!
Ingatlan Történelmi változások és gigantikus sakkjátszma az ingatlankezelők világában!
Natív tartalom | 2025. március 10. 14:35
A gazdasági megtorpanás természetesen az ingatlanpiacra is jelentős hatást gyakorol, a kereskedelmi ingatlanok tulajdonosai és kezelői új stratégiákat követnek a siker érdekében. Élmény, rugalmasság, digitalizáció és zöld megoldások minden mennyiségben. Magyarországon is izgalmas folyamatok zajlanak, így többek között a 662.500 négyzetméternyi ingatlanportfóliót kezelő CPI Hungary stratégiája, alkalmazkodóképessége és folyamatos innovációi kiváló példa lehet a piaci szereplők számára.
Ingatlan Lakáskiadás 2025-ben: hozd ki ingatlanodból a legtöbbet!
Márkázott tartalom | 2025. március 9. 11:20
Sokan úgy gondolják, hogy a lakáskiadás biztos és stabil jövedelmet jelent, de vajon 2025-ben is így van ez? Az ingatlanpiac folyamatosan változik, így a sikeres bérbeadáshoz érdemes átgondolni a lehetőségeket. Egy jó helyen lévő lakás továbbra is értékes, és ha jól menedzseled a kiadást, stabil bevételt biztosíthat számodra.
Ingatlan Lehullt a lepel: ennyivel többől újította fel az MNB-székházat a Matolcsy-fiú barátja
Privátbankár.hu | 2025. február 26. 08:17
Visszaütött, hogy nem fejeződtek be az eredeti határidőre a munkálatok.
Ingatlan Kegyetlen adatok jöttek a lakásépítésekről – van Magyarországon, ahol 41 százalékkal kevesebb lakás épült
Privátbankár.hu | 2025. február 20. 08:31
A fővárosban és országosan is közel egyharmaddal kevesebb lakás épült tavaly 2023-hoz képest. De vannak ennél is rosszabb számok a KSH jelentésében.
Ingatlan Szomorú számok érkeztek, de már készül a fordulat a magyar építőiparban
Privátbankár.hu | 2025. február 14. 08:50
2024 decemberében az előző év azonos hónapjához képest mindkét építményfőcsoport termelése csökkent: az épületeké 1, az egyéb építményeké 10,2 százalékkal.
hírlevél
Ingatlantájoló
Együttműködő partnerünk: 4iG