Mennyit ér az ingatlanom? Dél-balatoni nyaraló

Csak a bolond és a kőgazdag nem kíváncsi arra, hogy mennyit ér a lakása, a háza, a nyaralója, a telke, a földje vagy a boltja. Laptársunkon, az mfor.hu-n kalkulátorok segítenek a különféle hitelek kiválasztásában. Itt ahhoz adunk fogódzót hétről-hétre, hogy mire elég a pénzünk, ha venni szeretnénk vagy hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat. Ehhez felhasználjuk a hivatalos és a szakmai forrásokat. Inkább egyfajta iránytű lesz a végeredmény, ami kiegészítheti a vevő vagy az eladó ismereteit.

Továbbra is viszonylag nagy a forgalom ezen a vidéken, Balatonlellén, Zamárdiban és Siófokon is több tucat tranzakció történt 2022-ben. A tóparti sáv már szinte telített, ezért a vásárlók csak egyre kijjebb tudnak ingatlant venni. Többen már eleve nem is akarnak a sűrű beépítettségű és nagyon drága partközeli sávban nézelődni, hanem a tótól akár 5-10 kilométerre is elmennek felderíteni a terepet.

A nyaralóvásárlók túlnyomó része a fővárosból vagy egy-két nagyobb iparvárosból érkezik szinte kizárólag autópályán. Ez az összeköttetés kiváló a déli parton. A fejlesztések miatt vasúttal is könnyű elérni a tó környékének ezen részét. Viszont a szezon megnyújtása változó sikerrel halad, s ez befolyásolja az ingatlanok értékét. Az ehhez szükséges infrastruktúra ugyan kiépülőben van, de inkább szállodák és apartmanházak létesülnek és nem nyaralóövezetek. Kivéve Siófokot, ahol az Aranyparton és az Ezüstparton is vannak többemeletes apartmanházak, amiket nyaralónak használnak a tulajdonosok.

Mitől lehet értékesebb egy dél-balatoni nyaraló? Például, ha téliesítették, vagy nem gázzal fűtik. Az is sokat nyom a latban, ha nagyobb kert veszi körül, a belátást erősen akadályozzák a nagy fák és bokrok. Egyes ottani településeken gyakran vannak nagy fesztiválok, sok ezer embert oda vonzó más események, s ez növeli a zajt, a szeméthegyeket és az autóforgalmat, ami pokollá teheti a nyaralást.

Értékbefolyásoló tényezők

• távolság a vízparttól
• állapot
• már téliesített vagy téliesíthető-e
• megközelíthetőség
• saját stég vagy partszakasz
• méret
• szomszéd ingatlan állapota
• panoráma
• kereskedelmi infrastruktúra
• rendezvények közelsége
• részenként is kiadható-e
• növekvő állandó lakosság

Viszont bérbeadási szempontból kedvező a nagy forgalom, de csak ha a tulajdonos áldozott a jó feltételek kialakítására, mert a bérlők ma már jobban odafigyelnek erre, mint korábban. Főszezonban egy partközeli családi házat havi 400-500 ezer forintért lehet kiadni. Jellemzőbb azonban, hogy egy hétre veszik ki a házakat, ekkor mintegy 200 ezer forint a díj. Az ingatlan még értékesebb, ha leválasztott lakrészei vannak, ekkor egy időben más-más bérlőnek lehet kiadni így a fajlagos bevétel még magasabb lehet.

Aki eladni készül dél-balatoni nyaralóját vagy bármilyen más ottani lakóingatlanát, az jó ha tudja, hogy mérséklődik a külföldi befektetők aránya. Akik mégis érdeklődnek, azok a vízparti luxus helyett inkább a belső területeket, a somogyi, kisebb településeket részesítik előnyben, ahol 20-30 vagy még több százalékkal olcsóbban megfelelő méretű, önellátó gazdálkodásra alkalmas telekkel együtt vásárolhatnak maguknak második otthont.

Vevőjelöltként Siófokon arra kell számítani, hogy a sok esetben nyaralónak használt téglalakások átlagos négyzetméterára elérte az egymillió forintos határt. Zamárdiban az üdülőtelep környékén a használt piacon a 800 ezer és 1 millió forint közötti sáv az általános. Az új építésű, általában több emeletes apartmanházakban 1,2-1,5 milliós négyzetméterárral találkozunk. Balatonlellén néhány tucat klasszikus nyaraló kínálja magát, ezek általában 50-70 négyzetméteres téglaházak 400-600 négyzetméteres telken 600-700 ezer forintos négyzetméterárral. Balatonszemesen is szűk a kínálat, inkább az Öreghegyen lehet találni jó panorámás, de 35-40 éves, erősen felújításra szoruló nyaralókat. Fonyódon a part mentén már szinte nem találunk klasszikus nyaralót csak a víztől távolabb, apró (250-300-as) telken, 600-700 ezer forintos négyzetméteráron.

A balatoni ingatlanpiacon is előtérbe kerültek az energetikai paraméterek, így aki a vásárlás mellett dönt, alaposabban megnézi az energetikai tanúsítvány tartalmát. A megújuló energiát felhasználó rendszerekkel szemben előrébb sorolják az épületek nyílászárói mellett a szigetelés és a tető állapotát. Vagyis az a tulajdonos, aki ilyenekre költött és piacra viszi ingatlanát, legalább 8-10 százalékkal többet kérhet az átlagnál.

Fontos megjegyzés: A lakóingatlanok esetében a szakemberek a legtöbbször az úgynevezett piaci összehasonlító módszert alkalmazzák. Itt egyebek mellett az elhelyezkedést, a típust, a méretet, a műszaki állapotot, a hasonló paraméterekkel bíró ingatlanok lezárult tranzakciója során kialakult árat (és nem a kínálati/hirdetési árat), az értékesítési időpontot, a megközelíthetőséget, a fizikai és szociális infrastrukturális ellátottságot, a finanszírozottsági adottságokat (hitelek, jelzálog), a tulajdonjogi hátteret és a hasznosítási lehetőségeket veszik figyelembe.

------------

Az ebben a cikkben megjelölt ingatlan értékek közelítőek, nem helyettesítik a hivatalos értékbecslést és nem képezhetik semmilyen jogügylet alapját. Az értékek megjelölésénél és az értékmódosító tényezőknél az értékbecslési szakma által elfogadott általános szempontokat vettük figyelembe azzal a megjegyzéssel, hogy minden egyes ingatlannal kapcsolatban felmerülhetnek más körülmények is, amelyek befolyásolhatják annak értékét.

A Mennyit ér az ingatlanom? sorozat összes cikkét itt olvashatja.